世界快訊:地產工程卷不動了

    來源: 明源地產研究2023-04-18 07:35:35
      

    最近,明源君發現,很多地產工程人狀態比較疲憊,對工作的熱情也大不如前。


    (相關資料圖)

    這種狀態的出現,不僅僅是受地產大形勢的影響,也是因為工程線內卷加劇,很多工程人都表示,累了,卷不動了,躺平算了。

    據明源君觀察,地產工程管理的內卷,除了整個行業普遍存在的學歷內卷、年齡內卷外,在工程管理上也存在許多內卷情況。

    這些內卷不僅消耗了工程人的精力,也給房企自身造成了不必要的損失。如何反內卷?明源君今天就拋磚引玉,試著談談這個問題。

    管理是手段不是目的

    關注點重回工程本身

    “內卷”一詞為大家所關注,并成為社會流行詞,源于華為內網的一篇文章。文中歸納了華為內卷的七種表現。其中一條就是,“與預期的目標嚴重偏離的工作。對應的表現是形形色色的許許多多的創建評比。”

    這一點,地產工程也無法避免。其核心表現就是各種各樣的檢查評估越來越多,有的已經超過一線的承受能力,成為一種負擔。

    總部巡檢、區域抽查、城市公司檢查,第三方飛檢……項目平均每周一場檢查是常態,更有甚者,平均每周兩場以上的檢查。

    頻繁的檢查,是為了讓項目管理常態化。而現實上是,有些房企跑偏了,把工具當成目的,大量精力放在檢查有沒有按規范執行。

    由于檢查評估結果與工程績效考核掛鉤,檢查排名靠后者面臨罰款、扣減年終獎、取消升職加薪等風險,一線對各項檢查都不敢懈怠,用來應付檢查的時間甚至超過施工時間。為了迎檢還刻意放緩進度,后續又不得不瘋狂搶工。

    這樣的結果,已經偏離了房企的初衷。

    對此,有房企已經意識到,關注點應該回歸到工程本身,減少管理上的形式主義作風。有房企已經降低檢查評估結果在績效考核中的比重。

    比如不再將第三方評估的分數作為績效考核的最重要標準,而是把重大風險問題和問題關閉率作為主要評價內容。

    又如,據工程人反饋,現在現場管理壓力大,內業也越來越繁復。每天下班還要花費不少時間做內業,因為有大量的資料要填報。然而,資料存在很大的“操作空間”,未必能反映現場真實情況。

    對此,有房企將“管理行為”這一檢查項取消了,取而代之的,將這部分的權重挪給客戶敏感點檢查。只要實體工程做好了,資料做得不完美也不要緊。

    工程管理要做減法

    標準和制度少而精

    這兩年,房企紛紛加速內部標準化建設,工程管理標準和管理制度也不例外。而在制定管理標準和管理制度時,存在一些問題。

    ① 盲目對標,照搬照抄標桿房企的體系

    一些房企,搞標準化就是找來很多別人的標準文件,把那些好實現的條文匯編成自己的標準文件,全然不顧這些標準是否適合自身發展水平,一線有沒有落地的可行性。

    ② 制度過于繁復,一線落地存在困難

    明源君見過很多房企的標準制度,幾大冊洋洋灑灑幾萬條條目。看似完善,實際上,標準太多太復雜反而不利于落地,畢竟項目上每天進度都很緊張,誰有那么多時間去背制度、記標準?其次,過于冗長晦澀,一線不易看明白,也不利于執行。

    如果你的公司,管理標準和制度都非常完善,工程依然干得不好,是時候考慮是否該為制度做做減法了。

    尤其是中小房企,在對標標桿房企的管理制度時,不能生搬硬套,不切實際。事實上,每家房企在制定自身管理體系時,都應該先找到自己的薄弱點,有針對性的借鑒,先重點保障關鍵性制度落地,而不是面面俱到。

    比如,樣板引路制度就必須作為剛性標準,強制執行。一旦出現樣板與實體不一致,嚴格執行懲罰制度。

    工程標準和制度少而精,還體現為,內容上盡量簡明,避免繁文縟節,晦澀難懂。采用圖文并茂、通俗易懂的表現形式,加強一線的理解能力和對制度的執行力,讓大家一看就懂,一看就能執行。

    比如,對常見缺陷梳理成標準化圖集,錯誤做法和正確做法一目了然。有的房企為了讓工藝做法更清晰易懂,將重點工藝工法做成了3D形式,用于項目部與施工單位交底,讓施工人員一看就懂。不僅交底效率高,而且效果好。

    少開會、簡流程

    為一線工程人減負

    很多地產項目,“夜總會”已成常態,干工程的八九點下班都算早,十點十一點開會也是正常。

    為什么有那么多會要開?用一位工程人的話來說,說正事半小時,扯皮吹水兩個鐘。事實上,一些房企集團層面對開會這一動作有嚴格標準,避免無效開會占用上班時間,而項目部顯然還是管理盲區,低效會議、無效會議依然野蠻生長。

    明源君認為,房企項目部也應該提倡非必要不開會、盡量開小會,減少工程人的負擔,將時間還給大家。

    如何實現?

    工程“夜總會”,一般都是監理例會,監理例會之所以又臭又長,很大原因是甲方和施工單位扯皮,雙方無法僵著造成的。

    會議推不動,結果無定論,通常有兩種原因:

    ①有話事權的人員未參會,關鍵事項上,項目總,最少也得項目經理未參會,工程師撬不動施工單位。

    ②合同外爭議內容太多,雙方利益問題達不成共識,自然就陷入扯皮糾紛中。

    減少無效會議,自然也得從這些方面入手。

    首先,明確會議制度,什么規格的會議要求哪些人必須參加;開會必須有結果;

    其次,從招標和合約方面完善。

    有的項目部每次監理會都因為罰款的事扯皮半天,就因為責任認定不夠清晰明確,雙方存在爭議空間。因此,地產方對工程的標準、對總包單位的獎罰制度,從一開始就要明確寫進合同里,減少一線的執行難度。

    另外,流程簡化,提高溝通及決策效率。很多工程人吐槽,房企的流程太復雜冗長,恰恰是影響一線效率的根源。

    比如,設計變更,要層層審批,成本審,領導審,設計審,設計院改,改完又要把前面的流程再走一次。現場等不起,有時候施工都做完了變更還沒審批下來。

    或者圖紙改完了壓根就沒發下來,等到后面驗收的時候又一番整改。來來回回反復拆改,工程一直做無用功,本來就不寬裕的工期更加緊張,搶工成了常態。

    對此,有房企制定明確標準,要求各級管理者對一線流程在幾天內就必須審批完成。同時通過信息化工具提高溝通效率,比如設計變更,圖紙的每部進展都及時在系統上更新,同步給對應的工程負責人員,便于雙方信息拉通。

    選供方不再只看價格

    讓施工單位真正成為地產同路人

    很多工程人表示,施工單位越來越難管。地產的高標準嚴要求,常常落不到供方,自己把自己項目部干走了一撥又一撥,施工單位巋然不動。

    施工單位難管,核心原因還是錢不到位。在地產行業,低價中標依然普遍存在,很多房企的招標的時候,表面有一套篩選標準,實際落到最后無非是誰的報價低就用誰。

    施工單位低價中標進場,配合度差,對甲方的標準執行不力,甲方管理難度倍增。最后工程進度質量安全上不去,或者鬧到施工單位退場,對地產造成的損失遠遠超過低價中標省下來的錢。

    現階段的形勢下,對房企而言,招標只看價格低,顯然不是最佳的選擇。

    首先,各地對工程質量的要求越來越嚴格,地產又面臨巨大的進度壓力,質量和進度兩手抓且兩手都要硬。選擇有實力的總包,比如中字頭,雖然價格貴些,但是管理及技術強,外部關系到位,可以減輕甲方的管理壓力,也有利于項目目標達成。

    尤其一些新成立的項目部,各方面能量較弱的情況下,中字頭施工方在外圍尤其政府相關部門方面溝通能力強,可以幫房企項目部省下不少事。

    招標時,還要重點關注總包的經濟實力。房企目前普遍現金流緊張,對施工單位墊資的訴求空前。選擇墊資能力強的施工單位,可以有效緩解房企的燃眉之急。雖然價格可貴點,但終歸利大于弊。

    再者,房企與施工單位不能搞對比,而是要統一戰線,互相幫扶。

    從目前的來看,很多房企對工程的標準,絕大部分源于國家標準,由房企自身制定的客戶敏感點標準占比不到十分之一。

    然而,很多施工單位依然無法達到房企的要求。這可能是因為,施工單位內部就沒有完善的管理體系和制度,其對國家標準的了解和實行尚且不到位,才會覺得房企要求太高。

    對此,房企在招標的時候,要充分考察施工單位(尤其是總包)的管理體系及管理能力。在合作過程中,充分交底,將甲方的標準和要求傳達給對方。?

    為達成項目目標,也要給施工單位一些支持,比如,主動帶總包考察優秀項目,提供充分的培訓。

    舍得給獎勵。錢是施工單位干活的最大動力。有的房企,為了將高標準落地,給施工單位的獎勵最高可達到一千多萬。

    錢到位,施工單位夠強,地產向下補位少了,扯皮糾紛少了,不僅可以實現人員精簡,項目還干得好。

    關鍵詞:

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。