前幾天,坐擁京滬八大商業的SOHO中國又有了工商變更。繼去年卸任上市公司董事長后,潘石屹又卸任了北京搜候房地產有限責任公司的董事長和法人,張欣也卸任了副董事長。
(相關資料圖)
北京搜候公司注冊于2004年,開發了包括三里屯SOHO在內的多個商業,是SOHO中國的核心公司。
消失傳出來,網友又沸沸揚揚地討論,老潘這次是真的退場了。有意思的是,兩口子同時辭職,SOHO中國這兩天的股價,不跌反漲。
2007年做三里屯SOHO前,老潘曾在香港太古廣場與首創董事長劉曉光偶遇。一個當時是中國商業地產明星老板,一個是地產圈帶頭大哥,兩個人逛完太古后,不約而同地感慨:
要是能在北京做出這么一個商業,該多棒。
三里屯的前身,叫“三里墳”。這里埋著攝政王多爾袞,和康熙弟弟恭親王。八國聯軍侵華,俄軍在此屯兵,于是更名為“三里屯”。
2009年,老潘的三里屯SOHO交付。幾乎同時交付的,還有三里屯太古里。太古里很快人流如織,將三里屯推至北京時尚中心。但一街之隔的三里屯SOHO,長時間里空空蕩蕩。
老潘后來跟公司高管沮喪地說,商業地產這活,對于內地開發商是一場幻夢。
在此之前,王石也在內部講,如果萬科要去搞商業地產,即使躺在棺材里他也要反對。
老潘和王石對于商業的畏難情緒,也傳染給了中國其他地產商。很長一段時間內,習慣于掙快錢的開發商,都不會碰商業地產。就算接手,有時也是掛羊頭賣狗肉罷了。
也是北京搜候公司注冊的那一年冬天,12月9日,深圳羅湖,有個購物中心開業了。如果老潘當時看過這個商業,他應該會收回上述那句話。
這個購物中心光統籌設計,就花了三年時間。他們請來了全球頂尖的零售業顧問機構做前期市場調查,跑遍了日本、香港、美國等近百個著名購物中心,光是研究報告就寫了300多頁。
但開業后,這個猶如東京銀座的商業綜合體就引起了轟動。大家被300個品牌門店給震了:
好多牌子是第一次進入大陸市場。
這個商業叫深圳萬象城,是華潤做的第一個購物中心,但就是這個商業,讓羅湖成為深圳第一個真正意義上的CBD。十九年過去了,萬象城依然是中國Shopping Mall的范本,華南最受歡迎的購物中心。
所以誰說中國人就干不好商業地產?關鍵還是得看是誰在干,有沒有下真功夫,忍不忍得了寂寞。
過去兩年,廣東中山的網友也很喜歡討論一個問題:
剛開業沒兩年的金鷹廣場,怎么就沒人了?
中山網友們口中的金鷹廣場,是一位祖籍中山的古姓歸國華僑投資建設的。位于新舊城區交接之處,2019年開業。
別看古總身在馬來西亞,但一心惦記家鄉。這位馬來西亞著名企業家勵志要支持家鄉建設,后來一出手就是30個億,要蓋一個綜合體,里面有商業地產、酒店、廣場、公寓,光是停車位就建了3000多個。
就是這么一個投入巨大,萬眾矚目的項目,剛開業沒多久,就遇上了疫情。再加上各種因素,開始變得鮮有人光顧,用中山當地人的話來說:
真系揾食艱難啊。
古總看在眼里急在心里。他想了很久,決定:
還是找活好的運營吧。
他找的活兒倍好的,就是萬象城的運營商:華潤萬象生活。
從深圳萬象城開始,華潤形成了萬象城和萬象匯為代表的商業產品線。這兩個金字招牌在全國49個城市落地了80多個,落地一個,火一個。
也是從萬象城開始,“一座城改變一座城”的口號,在圈內廣為流傳。
原本,萬象生活團隊一直在運營自己的商業。但很多陰錯陽差拿了商業的開發商,紛紛慕名過來學習,請教,甚至邀請他們幫忙運營自己的購物中心。
這兩年,他們被打動了,決定把自己積累了二十年的商業運營經驗,對外輸出,幫助業主改造、運營和管理商業。
金鷹廣場是他們2021年年底接手的。萬象生活團隊一進駐金鷹廣場,就發現了一些細節上的問題。
廣場外立面深色不透明,讓人看不清商場內部,難以激起購物欲望;大門口店鋪是個名不見經傳的零售商,顯得很低端;商城的燈光從色溫到流明也都有問題。昏暗的光線讓人有商場要倒閉的錯覺。
30個億的大項目,投入、用料都很足,但他們自己不知道問題出在哪里。比如二樓本該店鋪林立,人流如織,結果原先團隊只放了一家店:
以純。
萬象生活團隊進去之后,他們只用了9個月時間,就完成了改造。凌亂的設計、昏暗的燈光、繁復的設計,全部都被修改,取而代之的是一個明亮、整潔和一目了然的商場。
同樣的空間,原本商場內只有90多家商戶,現在硬生生被萬象生活改成了200多家。原有的商戶基本被清空,留下的兩家,一家是業主自己的商店,另一家,是門口的星巴克。
萬象生活用自己長期積累的資源,一口氣完成了整個商場的品牌替換。其中有70多家品牌商戶,都是第一次進駐中山。
除了硬件,軟件上萬象生活也提供了一整套服務。從商場保潔到保安門衛,從商場的營銷活動、推廣到招商,他們全部改造完成。
改造前,金鷹廣場全年的零售額就在5000萬左右。改造后更名為石岐萬象匯,去年年底開業,一個月零售額就突破了6000萬,租金、人流量擴大了整整三倍。
就連商超門口的羅森便利店,開業第一天營業額就接近100萬。不少人專門開車來掃貨。
此前,廣場一到晚上不是跳廣場舞的大媽,就是滑滑板的小學生,年輕人好像都不見了。
經過萬象生活改造之后的石岐萬象匯,年輕人突然多了起來。大家在咖啡店里閑聊,在商場里購物。中山的年輕人第一次發現,現在逛街,不再需要開車一個多小時去深圳或珠海了。很多品牌和餐飲,在中山就能完成消費了。
對中山這座城市來說,金鷹廣場這個地標建筑重新煥發活力,更是提振了當地對改造和振興老城區的信心。從去年12月重新開業到現在,石岐萬象匯周邊的房租,已經漲了500一個月。
除了石岐萬象匯,乃悟還和萬象生活的另外幾位業主方聊過。他們之前都是運營得不太好的購物中心,把萬象生活團隊請過去之后,對他們都有兩個深刻印象:
專業、誠信。
每一層樓應該放什么樣的產品,母嬰室該如何設計,什么季節針對什么產品進行促銷,甚至就連商家自己的logo應該用多大的字號,萬象生活都有嚴格的規范。
比如位于深圳的布吉萬象匯,運營團隊進駐后就發現,飯店的對面店鋪應該放上親子、母嬰店鋪。因為很多寶媽帶孩子出來吃飯,順便都會逛逛這些店鋪。
正是靠著這種豐富的實操經驗,萬象生活迅速成為中國存量商業領域最優秀的運營商:通過專業化改造,把很多業主一度想放棄的商業項目,重新變成城市的商業地標。
乃悟看了下,萬象生活去年運營的項目出租率都在96%以上,86個項目里,有69個項目位居所在城市銷售額前三名,單個項目運營能力堪稱強悍。
上市以來,萬象生活對外拓展的非華潤商業項目共計有25個,這個數字還在不斷滾大。
乃悟橫向對比一下。萬象生活運營的商業全國數量只有萬達商業的八分之一,但他們的租金收入卻是對方的三分之一:
平均一平米的租金是對方的三倍。
大家都知道,去年疫情反復,線下哀鴻遍野,很多大公司紛紛裁員。萬象生活主動給租戶減免23億的租金后,購物中心租金收入仍然達到158億,保持了4%以上的增長。
中國物管行業市盈率和市值最高的公司,并非浪得虛名。去年年底,在上市兩周年之際,萬象生活晉升為恒生指數成份股。
華潤萬象生活是在2020年12月9日上市的,這個日子其實是精挑細選過的。2004年12月9月,是他們第一個項目深圳萬象城開業的日子。他們甚至還精心挑選了股票代碼:
1209。
大星念叨著1209,腰兒能久,誰用誰知道。
加 乃悟微信:yangnw0705
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