◎ 來源 | 地產密探(ID:real-estate-spy)◎ 編輯 | 密探財經
剛剛,3月70城樓市“普漲”。本輪房地產下墜,已似乎“軟著落”。日前,住建部“一把手”又強調“房地產既是頂梁柱,又是壓倉石”,鼓舞人心。
(資料圖)
很多業內人士會感覺,房企的春天真的要來了。目前,主流房企的銷售額確有起色,至少開始大面積“回正”。
當前,佳兆業、融創等部分大型出險房企,復牌密集到來,債務重組進展也較為順利,給外界以強烈的信心提振。
從目前已披露上市房企2022年財報看,即便是未出險房企,短期債務也依然很重,雖有再融資放開,但償債壓力依然巨大。
4月14日,“閩系地產”中駿集團披露其已準備好這周三(4月19日)到期應付的一筆總額5億美元債(債券代號“5372”)的剩余部分,即2.935億美元。今年3月,其已累計回購該美元債的2.065億美元。
據了解,上述2億多美元備付資金來自中駿今年1月發行由中債增進擔保的中票及過去兩個月地產銷售回籠資金。
今年初,中駿集團發行2023年第一期中期票據,規模15億元,期限3年,發行利率4.1%,中債信用增進提供全額擔保。按要求,最多10.5億元用于項目建設、購回或償還境外美元債,剩余4.5億元補充流動資金。
按中票批文所示,中駿年初得到的中票批文額度是30億元,剩余15億元待機發行。
為保持“零違約”,中駿也夠拼的。
據彭博社引述撥進電話會議的投資人稱,上周二(4月11日),中駿集團正在跟銀行洽談“有兩筆今年內到期的銀團貸款再融資”。其中一筆貸款原始本金2.5億美元,還有剩余1.4億美元應于7月份償還。
“至于明年9月到期的另一筆貸款,3月份應分期償還10%本金,為近4000萬美元,另外15%將近6000萬美元的本金應于9月份支付。”
按中駿外宣口徑,代號“5372”的美元債還款后,2023年內到期美元債將全部完成兌付,正式“清零”。
依此推斷,中駿上周二洽談的兩筆銀團貸款應已落實再融資了,若說直白些,就是“展期”了。
據中駿2022財報披露,截至該年末,集團賬上總借款余額441.6億元,比上年末減少60.4億元,手上美元債余額換成人民幣計價達到213.7億元,占總債務余額近半。
其中,“銀行及其他貸款借款”部分,以人民幣計價約216.6億元,港元計價換成人民幣11.27億元,美元計價換成人民幣為42.1元;優先票據及境內債,以人民幣計價16.1億元,美元計價換成人民幣171.6億元。
截至2022年末,中駿一年內到期計息銀行及其他貸款107.4億元,比2021年末增加20.5億元,優先票據及境內債合計39.6億元,比上年末減少26.6億元。也就是說,中駿2023年內將到期總債務余額147億元。
但同期末,中駿賬上可動用的現金及現金等價物約91.2億元,比上一年末約156.8億元大幅度減少65.6億元,受限資金38.6億元,已抵押存款20.3億元。
即使扣除已備付好的約2.07億元,按1美元兌人民幣6.87元,也就是約14.2億元,中駿手上可動用現金仍難覆蓋年內短債償付,對其接下來再融資、銷售提出更高要求。
今年3月樓市迎來小陽春,國家統計局剛發的70城樓市“普漲”。據中駿披露,3月全口徑銷售額約46.08億元,同比下滑42%,較去年同期下滑26%擴大16個百分點,平均售價13153元/㎡,較去年同期均價16506元降價達20.3%。
今年前3個月,中駿全口徑銷售額約114.68億元,同比分別減少34%, 平均售價12526元/㎡,較去年同期均價13435元/㎡降價6.77%,這說明3月單月降幅厲害。
從中駿土儲結構看,一線城市占比12.5%,二線城市占比55.9%,三四線城市占比31.6%。也就是說,一二線貨值占比68.4%,當前銷售低迷估計受三四線拖累較大。
中駿披露計劃要今年第二筆15億元中票,雖說有中再增進,但不是萬能的,能否順利發行,關鍵是投資人是否有熱情,背后的核心仍是銷售預期。
編輯:密探君
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