百事通！中交地產的“背水一戰”

2022年的中交地產和往年有些不一樣。中交地產最新的財報顯示，中交地產的營收從2021年的人民幣145.4億元飆升至2022年的384.7億元，增長率達到了164.52%。但是歸母凈利潤卻從2.356億元暴跌至3394萬元，降低了85.6%。

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事實上，2018年以后，中交地產的歸母凈利潤就逐年下滑，數據顯示2019年至2022年，中交地產的歸母凈利潤較去年同期下滑-33.35%,-33.98%,-34.95%,-86.30%。但是2022年的下滑幅度最大。2018年的中交地產歸母凈利潤為8.099億元，2022年的中交地產的歸母凈利潤僅僅只有2018年的4.19%。

盈利能力弱的一大原因可能與成本增長速度大于營收增長速度有關。財報顯示，中交地產營業成本為333億元，同比增長197.5%，高于營業收入164.5%的增速。

從分布地區來看，華北和華南地區的營收和成本增長速度最快。財報顯示，2022年，華北地區的營收增長了2963.53% ，營業成本增長了7883.07%；華南地區營收增長了3083.23% ，營業成本增長了3243.92%。這兩個地區均出現了成本增長速度大于營收增長速度的現象，而且華北地區的成本增長速度可以達到營收增長速度的兩倍之多。

從營業成本構成來看，地產銷售成本增長最快，其中土地成本從2021年的49億元人民幣上升至187億元，增長速度達到了381%，占總營業成本占比也從2021年的43.87%上升至2022年的56.22%。這表明中交地產投入了相當多的資金收購土地。

少數股東權益也分割了絕大部分利潤。財報顯示，2022年中交地產利潤為10.22億元，較去年同期增長38.3%，而少數股東損益則達到了9.884億元，較去年同期增長96.28%。

有分析人士指出，中交地產通過小股操盤降低凈負債率，即明股實債。這種投資方式可以讓企業表內負債不會增加，但是會導致少數股東權益和損益不匹配。數據顯示，中交地產的少數股東權益從2021年的146.9億增長至2022年的157.5億元，增長了7.22%，與少數股東的損益96.28%的增長差距很大。而中交地產的凈資產負債率也較去年同期降低了45.92%。

盡管中交地產想方設法降低負債率，但仍然踩中了房地產的“三道紅線”。2022年中交地產的凈負債率為為171.78%，剔預資產負債率為82.61%，現金短債比0.53。該數據相較于2021年凈負債率217.7%，剔預資產負債率82.0%，現金短債比0.6有所改善。

另外需要注意的是，中交地產還出現了經營指標下滑，但是銷售費用反而增加的情況。財報顯示，中交地產在 2022 年 1-12 月實現簽約銷售面積 195.78 萬平方米，較上年同期降低 14.32%，實現簽約銷售金額 458.82 億元，較上年同期降低 18.07%，銷售回款 450.84 億元，較上年同期降低 23.72%；在 2022 年 1-12 月（權益口徑）實現簽約銷售金額 296.65 億元，較上年同期降低 25.46%，銷售回款 291.32 億元, 較上年同期降低 30.47%。銷售額下滑的同時，中交地產的銷售費用反而較去年同期增長了53.43%。

上述數據的變化或許表明，中交地產在經濟不景氣的2022年逆勢擴大企業規模，但是不能有效地控制成本的增長，從而限制了自身的盈利能力。這也與企業管理對企業自身“商業運營整體專業能力偏弱”的評價相吻合。

不過，市場卻對中交地產青睞有加。據相關媒體報道，2022年中交地產的股價從6.31元上升至至17.91元，漲幅超過180%。進入2023年以后，盡管股價有所回落，但是截至2023年4月13日收盤，中交地產的股價依然維持在15.69元。

中交地產擴張的規模和股票上漲的底氣或許來源于母公司的支持。中交地產12月29日公告顯示，中交地產向地產集團新增借款額度合計65.6億元，利率7.5%，借款總額度達到185.88億元。2023年3月30日公告顯示，中交地產向地產集團新增貸款額度不超過100億元，利率不超過8%。

在借款公告中，中交地產表示“控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優勢”。但是從融資成本來看，中交地產從母公司獲得融資的成本要高于2022年主流房企平均融資成本5.1%。母公司的資金雖然獲取方便，但也給中交地產帶來了較大的償債壓力。

從2022年到2023年年初，中交地產一邊大力擴張企業規模，一邊尋求貸款和融資，營收增長的快，成本增長的更快。就像賭徒一樣將自己所有的籌碼壓上，勢必要背水一戰，打拼出一番成績。但是2022年，中交地產取得的成績并不理想。在2023年，中交地產能否改善自己的經營，扭轉“增收不增利”的局面？我們將拭目以待。（內容來源|商業華觀）

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