焦點觀察：賣不完的南二環，就是無止境的循環！

最近北園東升的四大金剛也開始預熱，伴隨著左海首開去化一般，刷資訊的時候看到一個消息，南二環有2w套房子，出于好奇，決定整理一下南二環的供應和庫存數據。

(資料圖片)

土拍情況

關于南二環，之前聊過一次，不過當時沒有統計土拍明細，這次就來詳細看看。

當然關于這個板塊的劃分，個人按舊改劃分：三叉街舊改、東升舊改、郭宅舊改、北園舊改、鼓山南線舊改。

由于之前江南CBD盤點過土拍，這次就不做詳細納入。

從土拍數據看看：

整個板塊相對早的一幅，來自2016年東升地塊，被福晟拿下，可售樓面價達到3.3W，即福晟云樾東升。

這個地塊屬性很多，商業、安置房、商品房，全部都有。

地塊也是板塊的地王，很長一段時間內，這個記錄都會屬于他。

隨后2017三叉街舊改、2018年郭宅舊改、2019年后坂舊改、2020年北園舊改等

伴隨著舊改啟動，這些區域都開始土拍，定位80%以上都是住宅用地。

從土拍數據來看：

三叉街：324畝，郭宅：818畝，后坂：250畝，東升：487畝，北園：518畝。

合計2400畝，扣除2016年的福晟，4年時間，南二環供應2300畝。

如果再把江南CBD納入，581畝（不包括祥浦苑、建總領筑），整個大南二環，4年時間供應2900畝。

當然查看數據會發現，雖然大面積供應，不過這里的差異不小，2019-2020年，屬于三叉街、郭宅、后坂舊改。

此時的土拍，趕上了福州安商房的時代，導致這些個區域，難逃安商房的宿命，唯一一幅純商，就是只有38畝的融僑星譽。

伴隨著天量供應，這些安商房項目，在2020年上市遇冷后。

趕上2021年的回暖期，配合東進南下的政策號召，以及地鐵商圈的加持，這些項目都做到了很好的去化。

可以說第一次供應壓力，在2021年順利化解。

在庫存緩解后，板塊再一次啟動供應，不過福州已經開始遇冷，配合安商房的市場反饋，福州土拍也開啟調整。

通過地塊分割，回歸最早期的路線，安置房、商品房分割出讓。

2021年底，板塊推出北園舊改，2022年推出東升舊改，配合宣傳依舊的SM成功出讓，這四幅純商都被國企兜底。

查看樓面價，會發現當年的唯一純商融僑星譽樓面價1.59W，如今區位更優的北園東升，樓面價1.35-1.69W。

對比2016年的地王，樓面價已經腰斬。

目前整個板塊的庫存都來到國企四大金剛身上，但是對于南二環的供應，遠沒結束。

打開地圖，可以發現這里的地，還有不少。

比如：

白湖亭萬達旁，三威橡塑化工有限公司及周邊地塊：81畝。

二環路以南，躍進郭宅周邊舊屋區4期項目：182.89畝。

高湖舊改：867畝。

葉廈舊改：1186畝。

這些地處板塊內的地塊，合計也達到2300畝。

當然如果把界面放大，整個南二環以南，以義序機場以南的重點區域，這里還有更廣闊的土地。

綜上，前4年板塊供應了2900畝，目前能見到的還有2300畝。

要想讓這些供應全部被消化，2021年的小高潮，還要再來3次。

板塊的房源

盤點完供應情況，就來看看，最關注的庫存情況，以這幾年板塊的新盤為主：

以舊改區域劃分，可以發現目前整個板塊，配合土拍的供應房源在2.5W套左右，當然這里面有一半以上是安置房、安商房。

如果再加入江南CBD這3年的房源情況，合計6500套。

整個大南二環的房源總量在3.15W套。

從庫存來看，北園東升，四大金剛合計達到3900套，配合中駿、融信的項目，合計在5000套。

配合目前福州的去化速度，大部分板塊月均200套左右，這些庫存要賣2年左右。

屆時如果能夠順利賣完，2025年，不出意外，高湖舊改也可以啟動。

然后又是2-3年，然后葉廈舊改啟動，然后又是2-3年，然后的然后。。。

南二環版--電視劇《開端》。

房價思考

聊完供應和庫存情況，最后來聊聊房價情況，最先想到就是板塊價格的話事人-中駿。

以一己之力，靠著三叉街地鐵交匯，未來的交通核心，賣到精裝3.3W+車位。

同樣靠著一己之力，把這個核心，賣到了2.7W，二環外1.8W任選。

在板塊剛結束去庫存，中駿這樣的降價行為，肯定拉來了一波仇恨。

如同目前的中駿的話題：能否安全交房？

這個辯論賽，應該也就存在于南二環的中駿業主、非中駿業主。

當然對于中駿，也僅僅是在南二環巨量供應后，開了一槍，因為真正的價格戰在四大金剛。

中駿的降價，可以用房企風險等理由解釋。

后續如果四大金剛，沒有保住房價，理由可能就不好尋找了。

以目前板塊剛交房的項目舉個例子：

融僑則徐道壹號，應該算是板塊最有代表的項目之一。

分AB區，A區主打剛改純商、B區分棟安商。

項目B區先開，售價3.2W，置業給出的理由A區要開3.5W。

然后B區賣完，A區首開3.1W，隨后3.2W，捆綁車位，B區業主風中凌亂。

不過由于車位未備案，就繳納了定金，目前看資訊，這個違規的捆綁定金也被業主投訴退回了。

項目交房后，在二手市場掛的價格：

A區：3.8W，套均總價500W。

除了商品房外，也有1、2套安商房，單價2.5W。

對于這個項目的評價：

區位對比郭宅后坂，更靠近市中心，同時由福州老牌房企融僑操盤，加上A區純商門檻也比較純粹，宣傳的品質也較高，2T2板樓定位，在當時南二環連廊扎堆的市場，也夠有優勢。

項目地塊：容積率2.91，限高70米，這個指標數據在南二環板塊，可謂是驚人。

項目的缺點：由于容積率偏高，地塊不規則，導致項目的密度偏高，樓間距采光都有一定影響，除此之外，預計受地塊影響，A區戶型設計都是進深大面寬小。

此時來到目前的板塊市場，按當時3.2W的價格，2年時間，保本價在3.6W左右，部分樓棟單價3.3W+，保本價3.7W。

這也就構造了目前交房后二手市場的掛牌情況，基本頂著保本價掛。

當然500W的總價，在目前的福州市場，可選的并不少。

以自身南二環板塊為例，目前四大金剛，雖然是本土國企開發，但是它們最明顯的優勢在于戶型設計。

從盤點過的案例來看，基本都做到了高得房率，120平米以上的戶型基本都做到獨梯獨戶，四開間朝南，大面寬布局。

此時再去對比，會發現一個問題，在南二環，買一個非連廊，獨梯，四開間朝南的房子，四大金剛都能匹配。

此時再比對價格，則徐道二手掛牌，總價500W。

目前四大金剛，定位門檻最高的建總江南尚璟，最高的面積175平，如果按指導價2.95W，總價515W。

此時再去做對比，兩個項目直線距離800米。

一個130、143的2T2板樓，三開間朝南，采光間距都一般的項目。

一個175的獨梯洋房小高層，媲美200平的戶型布局。

購房者會如何選擇？

當然建總的指導價2.95W，最終的定價可能還達不到。

此時回顧市場就會發現，對于整個板塊的存量次新，最大的沖擊就是在售的四大金剛。

更好的戶型設計，更純粹的純商定位，還有因為去化偏差，存在的教育配套預期。

以及遠遠不知道，底線到底在哪里的價格。

綜上，相比于中駿的一降而過，四大金剛的每次上市，每次去化，都會牽動著整個板塊業主的心。

相比于則徐道壹號，還有更明顯的區位優勢，在南二環以南的郭宅后坂，這些剛交房的次新，后續很長一段時間都要面臨這些純商的壓制。

當然這樣的時間，如同上面盤點的一樣，熬過了四大金剛，還有高湖，高湖之后還有葉廈。

而屆時，三叉街、郭宅變成次次新，北園東升變成次新，再然后高湖變成次新。

南二環的樓市，很長一段時間，可能都是這樣無止境的循環。

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