焦點觀察:賣不完的南二環,就是無止境的循環!

    來源: 剛需探房2023-04-16 20:53:37
      

    最近北園東升的四大金剛也開始預熱,伴隨著左海首開去化一般,刷資訊的時候看到一個消息,南二環有2w套房子,出于好奇,決定整理一下南二環的供應和庫存數據。


    (資料圖片)

    土拍情況

    關于南二環,之前聊過一次,不過當時沒有統計土拍明細,這次就來詳細看看。

    當然關于這個板塊的劃分,個人按舊改劃分:三叉街舊改、東升舊改、郭宅舊改、北園舊改、鼓山南線舊改。

    由于之前江南CBD盤點過土拍,這次就不做詳細納入。

    從土拍數據看看:

    整個板塊相對早的一幅,來自2016年東升地塊,被福晟拿下,可售樓面價達到3.3W,即福晟云樾東升。

    這個地塊屬性很多,商業、安置房、商品房,全部都有。

    地塊也是板塊的地王,很長一段時間內,這個記錄都會屬于他。

    隨后2017三叉街舊改、2018年郭宅舊改、2019年后坂舊改、2020年北園舊改等

    伴隨著舊改啟動,這些區域都開始土拍,定位80%以上都是住宅用地。

    從土拍數據來看:

    三叉街:324畝,郭宅:818畝,后坂:250畝,東升:487畝,北園:518畝。

    合計2400畝,扣除2016年的福晟,4年時間,南二環供應2300畝。

    如果再把江南CBD納入,581畝(不包括祥浦苑、建總領筑),整個大南二環,4年時間供應2900畝。

    當然查看數據會發現,雖然大面積供應,不過這里的差異不小,2019-2020年,屬于三叉街、郭宅、后坂舊改。

    此時的土拍,趕上了福州安商房的時代,導致這些個區域,難逃安商房的宿命,唯一一幅純商,就是只有38畝的融僑星譽。

    伴隨著天量供應,這些安商房項目,在2020年上市遇冷后。

    趕上2021年的回暖期,配合東進南下的政策號召,以及地鐵商圈的加持,這些項目都做到了很好的去化。

    可以說第一次供應壓力,在2021年順利化解。

    在庫存緩解后,板塊再一次啟動供應,不過福州已經開始遇冷,配合安商房的市場反饋,福州土拍也開啟調整。

    通過地塊分割,回歸最早期的路線,安置房、商品房分割出讓。

    2021年底,板塊推出北園舊改,2022年推出東升舊改,配合宣傳依舊的SM成功出讓,這四幅純商都被國企兜底。

    查看樓面價,會發現當年的唯一純商融僑星譽樓面價1.59W,如今區位更優的北園東升,樓面價1.35-1.69W。

    對比2016年的地王,樓面價已經腰斬。

    目前整個板塊的庫存都來到國企四大金剛身上,但是對于南二環的供應,遠沒結束。

    打開地圖,可以發現這里的地,還有不少。

    比如:

    白湖亭萬達旁,三威橡塑化工有限公司及周邊地塊:81畝。

    二環路以南,躍進郭宅周邊舊屋區4期項目:182.89畝。

    高湖舊改:867畝。

    葉廈舊改:1186畝。

    這些地處板塊內的地塊,合計也達到2300畝。

    當然如果把界面放大,整個南二環以南,以義序機場以南的重點區域,這里還有更廣闊的土地。

    綜上,前4年板塊供應了2900畝,目前能見到的還有2300畝。

    要想讓這些供應全部被消化,2021年的小高潮,還要再來3次。

    板塊的房源

    盤點完供應情況,就來看看,最關注的庫存情況,以這幾年板塊的新盤為主:

    以舊改區域劃分,可以發現目前整個板塊,配合土拍的供應房源在2.5W套左右,當然這里面有一半以上是安置房、安商房。

    如果再加入江南CBD這3年的房源情況,合計6500套。

    整個大南二環的房源總量在3.15W套。

    從庫存來看,北園東升,四大金剛合計達到3900套,配合中駿、融信的項目,合計在5000套。

    配合目前福州的去化速度,大部分板塊月均200套左右,這些庫存要賣2年左右。

    屆時如果能夠順利賣完,2025年,不出意外,高湖舊改也可以啟動。

    然后又是2-3年,然后葉廈舊改啟動,然后又是2-3年,然后的然后。。。

    南二環版--電視劇《開端》。

    房價思考

    聊完供應和庫存情況,最后來聊聊房價情況,最先想到就是板塊價格的話事人-中駿。

    以一己之力,靠著三叉街地鐵交匯,未來的交通核心,賣到精裝3.3W+車位。

    同樣靠著一己之力,把這個核心,賣到了2.7W,二環外1.8W任選。

    在板塊剛結束去庫存,中駿這樣的降價行為,肯定拉來了一波仇恨。

    如同目前的中駿的話題:能否安全交房?

    這個辯論賽,應該也就存在于南二環的中駿業主、非中駿業主。

    當然對于中駿,也僅僅是在南二環巨量供應后,開了一槍,因為真正的價格戰在四大金剛。

    中駿的降價,可以用房企風險等理由解釋。

    后續如果四大金剛,沒有保住房價,理由可能就不好尋找了。

    以目前板塊剛交房的項目舉個例子:

    融僑則徐道壹號,應該算是板塊最有代表的項目之一。

    分AB區,A區主打剛改純商、B區分棟安商。

    項目B區先開,售價3.2W,置業給出的理由A區要開3.5W。

    然后B區賣完,A區首開3.1W,隨后3.2W,捆綁車位,B區業主風中凌亂。

    不過由于車位未備案,就繳納了定金,目前看資訊,這個違規的捆綁定金也被業主投訴退回了。

    項目交房后,在二手市場掛的價格:

    A區:3.8W,套均總價500W。

    除了商品房外,也有1、2套安商房,單價2.5W。

    對于這個項目的評價:

    區位對比郭宅后坂,更靠近市中心,同時由福州老牌房企融僑操盤,加上A區純商門檻也比較純粹,宣傳的品質也較高,2T2板樓定位,在當時南二環連廊扎堆的市場,也夠有優勢。

    項目地塊:容積率2.91,限高70米,這個指標數據在南二環板塊,可謂是驚人。

    項目的缺點:由于容積率偏高,地塊不規則,導致項目的密度偏高,樓間距采光都有一定影響,除此之外,預計受地塊影響,A區戶型設計都是進深大面寬小。

    此時來到目前的板塊市場,按當時3.2W的價格,2年時間,保本價在3.6W左右,部分樓棟單價3.3W+,保本價3.7W。

    這也就構造了目前交房后二手市場的掛牌情況,基本頂著保本價掛。

    當然500W的總價,在目前的福州市場,可選的并不少。

    以自身南二環板塊為例,目前四大金剛,雖然是本土國企開發,但是它們最明顯的優勢在于戶型設計。

    從盤點過的案例來看,基本都做到了高得房率,120平米以上的戶型基本都做到獨梯獨戶,四開間朝南,大面寬布局。

    此時再去對比,會發現一個問題,在南二環,買一個非連廊,獨梯,四開間朝南的房子,四大金剛都能匹配。

    此時再比對價格,則徐道二手掛牌,總價500W。

    目前四大金剛,定位門檻最高的建總江南尚璟,最高的面積175平,如果按指導價2.95W,總價515W。

    此時再去做對比,兩個項目直線距離800米。

    一個130、143的2T2板樓,三開間朝南,采光間距都一般的項目。

    一個175的獨梯洋房小高層,媲美200平的戶型布局。

    購房者會如何選擇?

    當然建總的指導價2.95W,最終的定價可能還達不到。

    此時回顧市場就會發現,對于整個板塊的存量次新,最大的沖擊就是在售的四大金剛。

    更好的戶型設計,更純粹的純商定位,還有因為去化偏差,存在的教育配套預期。

    以及遠遠不知道,底線到底在哪里的價格。

    綜上,相比于中駿的一降而過,四大金剛的每次上市,每次去化,都會牽動著整個板塊業主的心。

    相比于則徐道壹號,還有更明顯的區位優勢,在南二環以南的郭宅后坂,這些剛交房的次新,后續很長一段時間都要面臨這些純商的壓制。

    當然這樣的時間,如同上面盤點的一樣,熬過了四大金剛,還有高湖,高湖之后還有葉廈。

    而屆時,三叉街、郭宅變成次次新,北園東升變成次新,再然后高湖變成次新。

    南二環的樓市,很長一段時間,可能都是這樣無止境的循環。

    關鍵詞:

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。