引言
3月宏觀經(jīng)濟(jì)面向好,地級(jí)市新房市場(chǎng)延續(xù)2月復(fù)蘇之勢(shì),供求環(huán)比齊升。供應(yīng)環(huán)比上漲,但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢(shì),新房量?jī)r(jià)齊漲。地州市品牌房企集中高,其中,TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。
(資料圖片)
政策市場(chǎng)
01
中央明確“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”的工作主線
地方寬松性政策持續(xù)加碼
2023年 3 月,我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面,兩會(huì)政府工作報(bào)告提出,有效防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求;住建部部長(zhǎng)倪虹提出, 2023 年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生三個(gè)方面展開,并表示對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心;中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家 外匯局局長(zhǎng)潘功勝表示,下一階段,將堅(jiān)持“房住不炒”定位,支持剛性和改善性住房需求,支持新市民住房需求,支持租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)發(fā)展,完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等。
地方層面,本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政62 條,較上月小幅增加。其中,寬松性政策 56 條,中性政策 3 條,緊縮性政策 3 條。從政策發(fā)布主體來(lái)看,除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外,多個(gè)重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策再次松綁,如常州住房限售全面取消、無(wú)錫縮小限購(gòu)區(qū)域范圍、沈陽(yáng)優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域等;從政策內(nèi)容來(lái)看,寬松性 舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等,緊縮性政策主要集中在住房租賃市場(chǎng)規(guī)范和資金監(jiān)管。
02
湖南政策:長(zhǎng)沙限售政策被叫停
望城區(qū)教育并軌
3月初,網(wǎng)傳長(zhǎng)沙已對(duì)住房限售政策做出調(diào)整,由原來(lái)的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”,調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員透露,“具體政策于3月初開始執(zhí)行,但由于政策剛調(diào)整,系統(tǒng)需要細(xì)化,如需過(guò)戶還需要過(guò)幾天才能辦理。”
然而到3月中上旬,上述政策被緊急叫停,具體的原因和能否恢復(fù)待定。從近期官方回復(fù)來(lái)看,表示“網(wǎng)簽4年可售”暫未執(zhí)行。多個(gè)二手房交易平臺(tái)也已下架相關(guān)房源。
長(zhǎng)沙是從2018年開始限售政策,2016年新房成交高峰期的房源已于2022年進(jìn)入二手房交易周期,但受市場(chǎng)信心影響,并未有掛牌暴增的情況。本次縮減周期下影響的新房房源,疊加信心轉(zhuǎn)好,掛牌價(jià)上行,短期內(nèi)二手掛牌再度上行,沖擊新房剛需市場(chǎng)。
事實(shí)上,3月網(wǎng)傳限售放松后二手房掛牌量比2月只多不少,市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大,可能也是引起政策叫停的原因。但在中央房住不炒的大框架下,擴(kuò)大內(nèi)需,支持剛需、改善住房需求,也預(yù)示著因城施策仍然有放松空間。
3月24日,望城區(qū)與內(nèi)五區(qū)中招并軌,有利于實(shí)現(xiàn)教育平衡,提高望城區(qū)教育質(zhì)量,對(duì)片區(qū)樓市也有一定利好作用。
土地市場(chǎng)
01
整體市場(chǎng):地級(jí)市土地市場(chǎng)熱度回升
成交量?jī)r(jià)齊漲
3月全省土地市場(chǎng)熱度回升,成交量?jī)r(jià)齊漲,但仍處歷史低位。全省新增經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)104宗,總建面129.4萬(wàn)方,同比去年上漲2%,主力集中岳陽(yáng)和郴州。成交僅32宗,總建面111.84萬(wàn)方,土地成交量同環(huán)比雙升,同比去年同期增長(zhǎng)108%。張家界、株洲、永州等5個(gè)地級(jí)市3月無(wú)土地成交,全省流拍30宗,流拍率39%。懷化、邵陽(yáng)、郴州流拍走高。
分土地屬性來(lái)看,3月商辦供地占比大幅縮減,商住地占比提升;成交端,商辦用地成交集中,占比超過(guò)五成,純住宅用地成交占比三成左右。商辦用地成交集中于常德和衡陽(yáng)。
分城市來(lái)看,3月張家界、益陽(yáng)和湘西無(wú)新增土地,岳陽(yáng)、郴州和衡陽(yáng)供應(yīng)同比增幅較大。監(jiān)測(cè)13個(gè)地級(jí)市土地市場(chǎng),土地合計(jì)供應(yīng)同比上漲2%,環(huán)比下跌41%。土地成交111.83萬(wàn)方,環(huán)漲47%,同比上漲108%。其中,張家界、株洲、永州等五個(gè)城市本月無(wú)土地成交。岳陽(yáng)土地成交同環(huán)比齊升。郴州、湘西和邵陽(yáng)土地成交環(huán)比有較大漲幅。地級(jí)市土地市場(chǎng)緩慢回溫。
成交樓面地價(jià)方面,3月常德土地市場(chǎng)受商辦用地高價(jià)影響,出現(xiàn)較大漲幅。其他地州市仍樓板價(jià)仍維持低位運(yùn)行。
湖南省十三個(gè)地級(jí)城市土地供求價(jià)同環(huán)比
02
分城市供求:多城市主城區(qū)無(wú)供求
常德經(jīng)營(yíng)性用地零供求
3月主城區(qū)(鼎城區(qū)、武陵區(qū))無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地供求。
株洲、湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、邵陽(yáng)......(略)
新房市場(chǎng)
01
整體市場(chǎng):地級(jí)市新房供應(yīng)觸底回升
成交持續(xù)增長(zhǎng)
3月地級(jí)市新房市場(chǎng)延續(xù)2月復(fù)蘇之勢(shì),供求環(huán)比齊升。“金三”來(lái)臨,地級(jí)市供應(yīng)緩慢回升。供應(yīng)環(huán)比大漲,但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢(shì),新房量?jī)r(jià)齊漲。地級(jí)市存量小幅下滑。
3月地級(jí)市住宅供應(yīng)主力集中岳陽(yáng),新增18.4萬(wàn)方供應(yīng)量,同環(huán)比上漲。成交端,多城市市場(chǎng)需求持續(xù)回暖,較去年同期有較大增幅。其中,岳陽(yáng)商品住宅成交量位于地級(jí)市之首,湘潭本月成交漲幅最大。
02
分城市供求比:各城市持續(xù)供不應(yīng)求
以消耗庫(kù)存為主
3月重點(diǎn)城市整體供求比為0.4,地級(jí)市供應(yīng)量觸底回升,但集中度高,岳陽(yáng)新增供應(yīng)漲幅較大。成交端,市場(chǎng)延續(xù)回暖之勢(shì),多城市成交同環(huán)比均上漲。其中,地級(jí)市中岳陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)突出,單城市供求大漲,市場(chǎng)回溫明顯,某品牌房企以價(jià)換量,集中網(wǎng)簽。
03
分城市價(jià)格對(duì)比:
品牌房企熱銷,多城市均價(jià)上行
3月地級(jí)市住宅均價(jià)分化明顯,岳陽(yáng)、株洲和常德均價(jià)位居地級(jí)市高位。其中,岳陽(yáng)和益陽(yáng)住宅均價(jià)本月出現(xiàn)加大下滑。岳陽(yáng)市場(chǎng)受某品牌房企以價(jià)換量,集中網(wǎng)簽影響,市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比下跌2%。
衡陽(yáng)、株洲、常德和湘潭本月均價(jià)穩(wěn)步上漲。衡陽(yáng)本土企業(yè)融大置業(yè)多項(xiàng)目高量高價(jià),拉動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,月度成交均價(jià)環(huán)漲7%,漲幅最大。其次為株洲,品牌房企熱銷,拉動(dòng)均價(jià)上行,環(huán)漲5%。
04
分城市庫(kù)存對(duì)比:
供應(yīng)短缺,需求增長(zhǎng),市場(chǎng)存量加速去化
監(jiān)測(cè)重點(diǎn)地級(jí)市,除岳陽(yáng)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)以外,其他城市仍維持低位運(yùn)行。市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)短缺,需求延續(xù)回暖之勢(shì),加速增長(zhǎng),各城市存量進(jìn)一步縮減。其中,常德存量跌幅最大,環(huán)比下跌10%;岳陽(yáng)成交流速較快,存量去化周期環(huán)比縮短1.5個(gè)月。
05
分城市供求量?jī)r(jià):
各地級(jí)市成交普漲,品牌房企集中度高
株洲:成交量維持高位運(yùn)行,住宅均價(jià)低位回升
本月株洲主城區(qū)商品住宅成交量跌價(jià)漲,成交量維持10萬(wàn)方以上高位值。住宅均價(jià)低位回升,環(huán)漲5%。市場(chǎng)成交集中度高,TOP10企業(yè)成交金額占比接近70%。
常德、湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)......(略)
06
重點(diǎn)地級(jí)市普宅結(jié)構(gòu)分析
成交產(chǎn)品面積段上移,
首改占比擴(kuò)大,總價(jià)段下移
3月成交面積段套數(shù)占比變化……(略)
3月成交總價(jià)段套數(shù)占比變化……(略)
房企排行
2023年3月湖南可對(duì)比城市來(lái)看,地州市品牌房企集中高。其中,TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除郴州外,各地州市企業(yè)排行總金額普漲,漲幅最大為岳陽(yáng)。
市場(chǎng)總結(jié)
政策市場(chǎng)
3 月,我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面,兩會(huì)政府工作報(bào)告提出,有效防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求。地方層面,寬松性舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。長(zhǎng)沙望城區(qū)與內(nèi)五區(qū)中招并軌,有利于實(shí)現(xiàn)教育平衡,提高望城區(qū)教育質(zhì)量,對(duì)片區(qū)樓市也有一定利好作用。當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面朝著健康方向推進(jìn),購(gòu)房信心總體在恢復(fù),未來(lái)仍需溫和政策給與市場(chǎng)新支持,確保復(fù)蘇的可持續(xù)性。
土地市場(chǎng)
3月全省地州市土地市場(chǎng)熱度回升,成交量?jī)r(jià)齊漲,但仍處歷史低位。土地成交以商辦用地為主,涉宅用地縮減。岳陽(yáng)土地市場(chǎng)供求大漲,熱度回升。
新房市場(chǎng)
3月地級(jí)市新房市場(chǎng)延續(xù)2月復(fù)蘇之勢(shì),供求環(huán)比齊升。“金三”來(lái)臨,地級(jí)市供應(yīng)緩慢回升。供應(yīng)環(huán)比大漲,但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢(shì),新房量?jī)r(jià)齊漲。地州市品牌房企集中高。其中,TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。
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