最近,廣州、上海的土拍很熱鬧。
(相關資料圖)
廣州好幾宗封頂搖號地塊,上海首批19宗宅地,起拍總價去到483億。
一時間,竟有種“土拍熱”回來的感覺。
但,不要高興太早。民企還趴著,房地產“大瘦身”時代,已經拉開帷幕。
土地,是財政的命根,也是房企以前熱衷追逐的“面粉”。
以前房企大佬很豪爽,在熱門城市可以拍上百輪,超100%溢價率。
但現在不一樣了,大部分民企都絕跡于土拍市場。
在整理46家已經公布年報的上市房企土儲數據時發現,38家房企“瘦身”,只有5家房企土儲是上漲的(另外還有3家房企數據不全)。
先上一張全圖,接下來我們細細展開。
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43家上市房企
土地儲備超15億平米
保利和碧桂園的最新年報中,沒有公布2022年末的總土儲。
43家房企,合計的總土儲為15.5億平米,這些都是在建或待開發的土地。
目前來看,總土地儲備最多的是融創,截至去年底的土儲達到2.18億平米,同比少了3600萬平米。
截至發稿,還有15家A股房企年報未披露年報。
已知年報中,總土儲前十的房企里,只有招商蛇口和中海的土儲還在攀升。
土儲前十中,民企代表有兩家:龍湖和新城控股,總土地儲備分別為5795萬平米和4915萬平米,兩者土儲縮小了21%及64%。
其中,新城控股的總土儲是下滑最嚴重的,從2021年末的1.38億平米,到去年總土儲不到5000萬平。
以前,土拍市場的主角往往是民企,央國企甚至都是“配角”的存在。
2021年開始,房地產融資全面收縮,民企陷入資金鏈危機后,土拍市場就成了央國企的天下。
我們整理46家上市房企財報(其中3家房企數據不全),只有5家房企的土地儲備量還在增長,剩下38家房企土地儲備“縮水”。
土儲總量增長的分別是中海、招商蛇口、朗詩地產、越秀地產、信達地產。
中海土地儲備增量最大,漲幅也是最大的,和2021年相比,2022年末中海的總土儲增加了1742萬平米。
朗詩是個特別的存在,是唯一一家土儲還在增長的民企。
而且朗詩不光是在內地拿地,在美國也獲取了不少項目。
其中,朗詩在內地新增24個地產項目,可售貨值436.5億元,新增可售面積239.3萬平米;在美國,朗詩新增可售面積98.5萬平米。
“大瘦身”的房企,多到十個手指頭都數不完。
土地儲備減少最多的是新城控股、中國金茂和融創中國,總土儲減少8885萬平米、4073萬平米及3600萬平米。
這38家土地儲備下滑的房企,2022年合計減少了3.64億平米的土儲。
有相當一部分房企,是因為資金鏈危機,退地、賣項目、減少或不拿地而導致土儲大幅下滑,規模收縮。
土地曾經是房企的蜜糖,也是砒霜,借不到錢時,只能放棄土地。
腰斬的土拍市場
去年至少14家房企“零鴨蛋”
房企上演“大瘦身”,減少拿地或不拿地,成為去年房地產真實寫照。
2022年,土地紅利、杠桿紅利、人口紅利都徹底消失,房企不再為拿地瘋狂,而是為償債“發瘋”。
那么去年,哪些房企已經不拿地了?
富力、融信、雅居樂、佳兆業、正榮、龍光、合景泰富、中駿、禹洲、寶龍、綠地香港、港龍中國、中梁...
這些房企在土拍市場上都是“零鴨蛋”,而還有另外8家房企的年報,對「新增項目」只字不提。
拿地最多的房企,可以說是毫無驚喜。
分別是保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海、萬科、綠城、中國金茂、中交地產、城建發展。
去年的拿地資金都在百億以上,而“保華招中”(拿地前四)這四家房企的拿地資金超過了千億。
除了上述提及的房企,碧桂園去年的權益拿地金額只有61億元,大幅縮水。
原來,“出身決定命運”這個定律,放在房企身上也是適用的。
民營房企不拿地,土地成交腰斬,土地財政熄火的狀態,還會持續多久?
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