環球快消息！宅基地、小產權房，如可以平等入市，房價會大幅下降嗎？

博導孟曉蘇教授，我國著名的房地產專家，其實過去他還有一個身份，那就是中方集團董事長。去年有個論點也是石破天驚，那就是他在論壇中講“什么價格都可以降，只有房價萬萬降不得，無論自住還是投資，都該出手了！”

(資料圖)

今年孟教授又提出，農村宅基地、城市小產權房，應該考慮進入房地產流通市場了。未來可以同商品房一樣可以自由流通。這是在城鄉一體化大旗下已經指明的方向，如果現行法律不允許，那其實應該推動修訂法律。但是我們可以揣測，當真的宅基地和小產權房可以自由買賣時，那么會發生什么樣的改變呢？

可以說農村的宅基地和城市的小產權房，他們在整體房產中的占有比例，那是極其巨大的。但是他們的價值變化可能差別也很大。有可能建立在深山中的一座祖屋，因為處于網紅地帶而價值巨大，也有可能出于無名山中而一文不值。

小產權房的問題則更為復雜，因為他們沒有繳納過土地出讓金。土地出讓金是一個復雜的歷史遺留難題，它的定價到底是如何，其實現在無人能夠用現有的法規和制度說得清楚。如果制定的過低，那么產生的交易溢價是非常大的；如果制定的過高，那么對于歷史的尊重是不夠的。

對比現在的商品房市場，其建設土地的取得，經過招拍掛等合規流程流入房地產市場的。那么想想小產權房如果想進入交易市場，土地出讓金的價格制定將成為一個難以逾越的障礙。同樣宅基地的土地價格制定也存在著這樣的問題和疑慮。那么假設都允許入市，社會發生何等變化：

1.擁有宅基地的農村居民，能從轉讓中獲取足夠回報嗎？在一定程度上可能性很小，雖然未來的交易價格會提高，但是之前需要補交土地的一些費用，有可能會沖抵收入。而根據宅基地所處位置的不同，價格又會發生很大變化。所以在一定程度上，農村居民不可能通過宅基地入市，而獲取到過去拆遷類似的收益。

2.現行我國對于宅基地買賣管理非常嚴格，非農村戶籍是不允許買宅基地的。是不是可以這樣理解：在一定程度上，這可能是保證農民有著最后的安身地方的措施。雖然現在鼓勵農民進城，但是一下子采取斷后路的方式，是不是過激了？宅基地突然變成了一塊唐僧肉，最終農村居民能吃到多少呢？

3.地產市場中普通住宅的價格有可能會受到短暫沖擊，但是不可能大幅下降。小產權房現在也住著人，不可能性質改變了，都一口氣出售了。宅基地散落在鄉野各地，對于一般家庭來說，可能假如工作在城市，即使便宜也不可能買來居住。

4.但是假如徹底放開好，別墅市場價格會迎來一次大洗牌。誰還會去買商品房別墅呢？高凈值者、富豪家庭，肯定會選擇在農村買宅基地，說不定還要幾塊宅基地合并在一起，去大建特建呢！自建別墅、自建莊園更成為一種新的選擇？過去消逝的那一切又會重新回來了，別墅市場可能價格會大于下調。

變化將會是革命性的，我國城鎮化前進的步伐會大大加快，但農村戶籍的民眾會加快失去他們過去一直被維護住的土地和宅基地。如同當年英國工業革命前期，新的一波“圈羊運動”開始了，財富分配不斷加劇。其中涉及到的利益糾葛，有可能會讓高凈值者未來擁有的財富越來越多，而過去很多歷史問題又一次要產生巨大的矛盾需要解決。

不過對于農村居民和城市普通家庭，不論是否入市，改變都不大。你覺得呢？

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