上海首輪供地爭(zhēng)奪或“空前激烈”，今年宅地供應(yīng)計(jì)劃“縮水”

從上海土地市場(chǎng)獲悉，上海首輪供地將于下周4月18日正式出讓。網(wǎng)易房產(chǎn)從網(wǎng)傳的19幅地塊意向報(bào)名情況來(lái)看，共有近50家房企參與報(bào)名，其中莘莊、徐涇等地塊更是吸引了近30家意向房企，由此來(lái)看本輪土拍的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)空前激烈。

(相關(guān)資料圖)

與此同時(shí)，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布了《上海市2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。網(wǎng)易房產(chǎn)從出讓計(jì)劃中了解到，今年上海商品住房土地供應(yīng)量相比去年將有所減少，而保障性住房地塊供應(yīng)量略有提升。

上海土地市場(chǎng)“未拍先火”，莘莊大虹橋熱度高

回顧2022年的上海集中供地，國(guó)企、央企幾乎包攬上海土地市場(chǎng)，尤其是第三、四批次土拍，僅有少量民營(yíng)房企參與土拍爭(zhēng)奪，底價(jià)成交更是成為常態(tài)，土拍市場(chǎng)降溫顯著。

不過(guò)2023年的首輪供地或?qū)⒁桓娜ツ甑某B(tài)，從報(bào)名情況來(lái)看，近50家房企將參與上海首輪供地的爭(zhēng)奪。其中央企、國(guó)企依然占據(jù)主導(dǎo)地位，包括招商、建發(fā)、華發(fā)、越秀、中鐵建和保利都是上海去年土地市場(chǎng)的“大地主”。值得一提的是，時(shí)隔近3年，華潤(rùn)、萬(wàn)科和中海再次回歸上海土地市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有11幅地塊吸引了10家及以上的意向房企參與，更有4幅地塊的意向房企在20家以上，這里我們挑了幾幅熱度較高的地塊來(lái)看一下。

閔行莘莊本次出讓的兩幅地塊無(wú)疑是本輪熱度最高的，資料顯示，這兩幅地塊都位于外環(huán)外，靠近12號(hào)線、嘉閔線（在建）七莘路站，周邊擁有莘莊維璟印象城、七莘紅點(diǎn)城等成熟商業(yè)配套。

兩幅地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為8萬(wàn)/平，相較于周邊的二手房?jī)r(jià)格有微弱的倒掛優(yōu)勢(shì)。從近兩年閔行區(qū)新房成交情況來(lái)看，幾乎都是一房難求的態(tài)勢(shì)，剛不久前，12號(hào)線東蘭路站建發(fā)璟院項(xiàng)目更是出現(xiàn)了4-5人搶一套房的情況。本次閔行莘莊兩幅炙手可熱的地塊勢(shì)必會(huì)成為各路豪強(qiáng)兵家必爭(zhēng)之地。

大虹橋在去年迎來(lái)海量供應(yīng)后，今年的新盤(pán)供應(yīng)量有所縮量，這也導(dǎo)致了大虹橋的新盤(pán)再次變得“搶手”，積分也觸底反彈。首輪供地大虹橋有2幅宅地出讓，其中一幅位置較好，位于蟠龍?zhí)斓匾黄诘臇|側(cè)，800米范圍內(nèi)有17號(hào)線、蟠龍?zhí)斓毓沛?zhèn)商業(yè)、青浦世外學(xué)校和蘭韻文化中心。

該幅地塊容積率為2.0，大概率打造為小高層社區(qū)。另外，地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.4萬(wàn)/平，較蟠龍?zhí)斓馗邔拥恼J(rèn)購(gòu)價(jià)略有小幅增長(zhǎng)，不過(guò)參考周邊二手房接近10萬(wàn)/平，再加上蟠龍?zhí)斓卮饲敖咏鼭M分才有機(jī)會(huì)入圍，該幅地塊同樣是首輪供地的大熱之一。

大虹橋的第二幅宅地西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊同樣熱度頗高。地塊位于國(guó)家會(huì)展中心南側(cè)，地容積率為1.2，大概率打造低密別墅、洋房等產(chǎn)品。

雖然該幅地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)接近7萬(wàn)/平，作為大虹橋核心區(qū)稀缺的低密度產(chǎn)品，與周圍二手房?jī)r(jià)格依然有較高的倒掛空間。

除此以外，市區(qū)呼聲較高的還有徐匯田林地塊、普陀桃浦地塊；近市區(qū)的寶山大場(chǎng)地塊、閔行梅隴地塊及浦東周浦地塊同樣吸引了10余家意向房企參與爭(zhēng)奪。而在五大新城方面，嘉定新城菊?qǐng)@地塊和奉賢新城西渡地塊人氣較高。

奉賢西渡板塊此前并不被人看好，由于西渡與零號(hào)大灣區(qū)隔江相望，同時(shí)劃入了奉賢新城的新版圖，擁有浦江第一灣天然的地理優(yōu)勢(shì)。近期市規(guī)劃資源局發(fā)布空間設(shè)計(jì)征求方案，要將閔行、奉賢的黃浦江交界處打造為世界級(jí)濱水區(qū)域，對(duì)奉賢無(wú)疑是一大利好。

住宅用地供應(yīng)量高位回落，郊區(qū)出讓體量趨穩(wěn)

上海首輪集中供地“未拍先火”，對(duì)于房企而言拿地難度也將大幅提升。不過(guò)利好消息是，2023全年的土地供應(yīng)量依然處于較高水平，接下來(lái)仍會(huì)有大量的優(yōu)質(zhì)土地待出讓。

拆解2023年上海供地計(jì)劃后發(fā)現(xiàn)，今年度全市商品住房用地計(jì)劃505—605公頃，同比去年的計(jì)劃減少了約42-67公頃。

商業(yè)辦公用地供應(yīng)計(jì)劃168—220公頃，同比去年小幅提升；

保障性租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃135—180公頃（包括新供應(yīng)商品住房用地配建、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配建、利用企業(yè)自有閑置土地、利用集體土地等多渠道籌措的保障性租賃住房用地），與去年水平接近；

保障性住房用地計(jì)劃260—310公頃（包括共有產(chǎn)權(quán)保障房用地、征收安置住房用地等），預(yù)計(jì)最高出讓量較去年有20%的增幅。

而產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃1095—1285公頃，同比有所縮量。

與2022年相比，今年上海土地供應(yīng)中商品住宅用地從去年的高位滑落，保障性租賃住房用地變化不是很大，保障性住房用地則出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，而產(chǎn)業(yè)用地則有所減少。

圖源上海市規(guī)劃和自然資源局

上海各區(qū)域2023年土地供應(yīng)情況，

商品住房用地方面，浦東依然是供應(yīng)大戶，閔行和寶山也有充足的供應(yīng)量。閔行區(qū)是上海近年來(lái)改善客群相當(dāng)青睞的區(qū)域，閔行區(qū)不僅距離市中心近，配套成熟度絲毫不弱于市中心，對(duì)于預(yù)算在千萬(wàn)以內(nèi)的改善型購(gòu)房者，閔行區(qū)是不二之選。寶山區(qū)盡管在發(fā)展上遜色于閔行，不過(guò)同樣擁有區(qū)位和房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，新房較高的性價(jià)比對(duì)首次置業(yè)的剛需較為友好。

按區(qū)域來(lái)看，市區(qū)今年供應(yīng)量集中在普陀、楊浦、靜安、虹口和黃浦。隨著舊改收尾，黃浦區(qū)今年將迎來(lái)一波供應(yīng)小高潮，普陀、楊浦依然保持了穩(wěn)定的供應(yīng)量。徐匯區(qū)今年的供應(yīng)量有所減少，僅有5公頃，而長(zhǎng)寧區(qū)則掛零。

五大新城方面， 2023年臨港的供應(yīng)量出現(xiàn)“大縮水”，出讓面積約20-25公頃，而去年同期宅地出讓體量達(dá)到190-200公頃，同比下降近9成。當(dāng)前臨港依然有大量去年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目尚未去化完畢，不難看出，去庫(kù)存或?qū)⑹墙衲昱R港樓市的主基調(diào)。

除了臨港之外，松江、青浦、嘉定和奉賢等區(qū)域依然維持了穩(wěn)定的土地出讓節(jié)奏，供應(yīng)量較去年均有小幅增長(zhǎng)。從今年上海樓市行情來(lái)看，相較于市區(qū)樓盤(pán)一房難求的態(tài)勢(shì)，五大新城的新房入圍難度相對(duì)較低，可選樓盤(pán)也更充裕。

綜上來(lái)看，盡管今年上海宅地的供應(yīng)計(jì)劃有所減少，不過(guò)影響較大的區(qū)域是臨港，而市區(qū)的供應(yīng)量也有小幅下滑，不過(guò)總體來(lái)看還算平穩(wěn)。而外環(huán)外區(qū)域依然有充足的供應(yīng)，未來(lái)將成為上海樓市的主要力量。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，今年上海住宅用地供應(yīng)區(qū)間為505-605公頃，相比去年減少較多。從各個(gè)區(qū)域的分布來(lái)看，降幅比較明顯的是臨港，前幾年臨港的土地供應(yīng)幾乎要占到住宅市場(chǎng)的三分之一。從整個(gè)供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，地塊主要集中在近郊或遠(yuǎn)郊區(qū)域，這些往往是首次改善客戶關(guān)注度較高的區(qū)域，基本鎖定在總價(jià)800萬(wàn)以內(nèi)。

在此背景下，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)上中端改善的產(chǎn)品會(huì)較多，而關(guān)注度較高的高端改善產(chǎn)品，尤其是1000萬(wàn)以上的項(xiàng)目在明年甚至后年的選擇余地可能不是特別多，所以今年是入手高價(jià)樓盤(pán)的一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

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