每日觀察!仲量聯行發布《2023年第一季度成都商業及物流地產市場報告》

成都，2023年4月14日——步入疫情政策優化后的第一季度，成都地鐵平均客流量同比上漲10.9%，天府、雙流兩大機場旅客吞吐量創歷年同期新高?？土髋c商流的恢復構成經濟以及商業地產復蘇的重要前瞻信號。仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“受此前經濟承壓影響，產業與消費持續階段性調整，引致一季度商業地產各業態需求表現不足。但自3月后，市場問詢、政企交流穩步上升，產業及消費動能逐步轉好，長期改善跡象存在。市場后勁激發、企業與個人信心的提振需重點關注。”

甲級辦公樓市場：本季度大面積退租發生，新租表現較弱，凈吸納量仍處低位，甲級市場持續承壓，租金保持下行。零售物業市場：消費市場有序恢復，品牌租賃問詢量有所回升，但疫情后續影響延續至年初，市場空置率進一步攀升。隨著消費類基礎設施REITs的批復，成都作為中國零售存量儲備第三城，其投資機遇有望加速攀升。物流地產市場：市場供需拐點已至，租金有望于下半年進入上升通道。

一季度，重大項目和高能級項目預計簽約總金額2,662.17億元，實現去年全年37%。產業招商層面，建圈強鏈全新施工圖《成都市產業建圈強鏈優化調整方案》已于日前發布。仲量聯行華西區副董事總經理周懿表示：“‘提速’成為成都開年第一關鍵詞，城市高質量產業發展更趨聚焦和高效。消費領域，城市場景修復已基本完成，人員流動的高位數據不僅意味著零售市場的利好，也反映出服務業乃至宏觀經濟的復蘇跡象?！?/p>

【資料圖】

甲級辦公樓市場

短期視角：第三方辦公大面積退租，空置壓力持續攀升，市場租金維持下行

進入2023年，諸多于2017-2018年簽約的第三方辦公運營商邁入續租期。受去年互聯網企業大面積退租的影響，部分運營商重回去化周期。截至季度末，其轉租率為23.7%，較2021年數據上漲2.1個百分點。在此背景下，續租價格的上漲直接導致部分運營商重新考慮其布局策略。截至目前，成都甲級辦公樓市場中第三方辦公退租面積共計超3萬平方米，主要集中于高新南區。

對于新租層面，受淡季因素加之觀望情緒影響，季度內新成交數據仍顯薄弱。退租高企，新租低位，2023年第一季度成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得1.4萬平方米，環比仍有約28.6%的下跌。

一方面，增量、存量項目空置壓力持續上漲；另一方面，宏觀不確定導致企業預期持續下行。供需作用下，部分板塊新租價格下降趨勢明顯。截至季度末，成都甲級辦公樓市場平均租金錄得98.8元/平方米/月，環比下降0.4%。除降價外，精裝帶家具產品持續受到市場青睞，去化表現亮眼。板塊層面，高新南區除退租影響外，產業辦公同時入局，金融城、大源板塊甲級租金跌幅持續擴大。預計短期內，市場仍將錄得部分聯合辦公及頭部企業退租現象，該現象或對存量項目持續帶來挑戰。

新增供應方面，第一季度成都市場新增甲級辦公樓項目天府法務產業大廈，新增面積約13.5萬平方米。除甲級項目外，乙級市場本季度也迎來新川片區首個商業辦公項目——高新創智廣場C座，以及天府新區的金為創新中心，新增辦公面積共計6.2萬平方米。供應高位加之吸納走弱，成都甲級辦公樓市場空置率持續上漲，錄得29.8%，環比上漲1.8個百分點，較去年同期更是呈現近10個百分點的攀升。

長期視角：高質量產業招商落地，辦公樓帶看量回暖，市場信心有所回升

從需求行業上看，本季度科技互聯網、金融、專業服務增量優勢持續，占比分別達22.4%、20.0%和15.7%。其中，企業信息系統、保險以及律所仍為主要細分領域。長期來看，受政策影響及城市招商落地，預計部分領域將呈現全新增長勢頭：

· 新能源汽車系統研發提速，或成信息發展全新賽道。3月《成都市促進新能源汽車產業發展的實施意見》正式印發，成都新能源汽車產業進入發展加速階段。其中，依托城市信息技術發展優勢，成都有望在管理系統、電力電子、車規級芯片、智能傳感器、軟件算法與操作系統等領域呈現全新租賃動能。

· 消費業態復蘇趨勢較好，頭部企業項目落地有望催化相關行業生長。盡管1-2月消費數據受此前經濟承壓影響仍處修復期，但零售、運輸、餐飲與旅游等領域景氣度的大幅提升仍給與市場一定信心。辦公樓市場層面，該類企業退租性趨勢有所收窄，預計下半年其增量需求將有望抬頭。另一方面，城市招商引資持續加碼。3月，世界500強企業費森尤斯旗下奧美德集團以及羅氏診斷數字PCR創新中心接連落址成都，該產業發展或將重新增速，未來有望持續注能成都辦公樓市場。

伴隨流動恢復，企業運營回歸常態?！凹准夀k公樓帶看量明顯恢復，周均頻率同比上漲約1-2倍。盡管當季市場數據并未呈現，但預計全年成交仍可期待?！?strong>仲量聯行華西區商業地產部負責人鄧艷萍表示：“展望2023年，全市空置率預計將維持高位，但新增仍主要聚集天府新區，成熟商務區所受沖擊仍然有限。年內大面積企業的搬出或造成部分項目租賃壓力短期攀升，調整辦公產品供應、加快鎖定優質租戶則為當前關鍵?！?/p>

優質零售物業市場

消費市場有序恢復，品牌租賃問詢量有所回升，全市租金保持穩定

1-2月，成都社會消費品零售總額為1,490.1億元，同比增長3.0%，扭轉了此前下跌趨勢。去年波動的市場情緒正在快速平復，品牌租賃問詢量有所回升，但簽約情況仍相對謹慎。目前，餐飲、影院等恢復勢頭良好，時尚零售消費增長稍顯滯后。空置率方面，疫情后續影響延續至年初，部分影院、美術和早教等主力店出現退租，市場空置率進一步攀升至13.0%，環比上升0.6個百分點。租金方面，進入新的財年運營商提高了對項目收入的預期，但目前市場空置率仍然高企，市場尚處恢復期，整體租金保持平穩。一季度，全市優質購物中心首層平均租金報395.3元/平方米/月，環比持平。供應方面，季內優質零售物業市場無新增供應，全市總存量保持1,124萬平方米。

一季度市場進入調整活躍期，品牌持續升級，建筑空間更加優化

疫情影響已告一段落，新年伊始多家購物中心陸續進入運營調整期。面對城南高端商業的快速崛起，市中心核心地標項目加快調改步伐，IFS加大對潮牌和設計師品牌的引入力度，包括：Acne Studios、Ganni、Ermanno Scervino、Jil Sander、Calvin Luo等，此外Chanel沙龍店也于IFS三樓圍擋；太古里則對現有品牌提檔升級，如：始祖鳥將升級為雙層全球旗艦店“始祖鳥中心”、Gentle Monster重裝升級等。同時加大對國潮品牌的引入力度，如：RèSIMPLE，LNG，Short Sentence等，時尚品牌更新迭代速度正在加快。在空間優化方面，購物中心通過建筑空間重構、增加冷區商業展示面、增強客流可達性等方式解決引流問題。如：萬象城重新規劃地面廣場的建筑設計，將地面與負一樓聯通部分擴大，并輔以具有視覺張力的藝術設計打造項目新亮點。

需求方面，餐飲、汽車、智能電子表現相對活躍

隨著消費市場有序恢復，接觸型消費快速回暖，餐飲反彈一馬當先，1-2月成都餐飲消費同比增加6.5%，高出零售消費4.2個百分點。汽車和智能電子等升級類消費需求持續釋放，有效激發消費活力。

· 餐飲擴張勢頭明顯，外來連鎖品牌首店亮相后迅速拓店。達美樂在凱德金牛首店亮相后，迅速于市內多店布局；Peet’s Coffee于萬象城亮相后，也于近期布局多家商業項目；Alimentari Mulino、醒食、Mstand等均有新店圍擋。

· 內資新能源汽車開店仍積極，搶占下沉市場。問界進駐SM廣場；騰勢進駐北城天街、成都三利愛琴海購物公園；智己進駐萬象城等。

· 電子和智能裝備的進駐情況比較理想。進駐品牌以定位年輕生活方式的游戲、智能家居為主，如：PICO、追覓、Razer雷蛇、華為等。

消費基礎設施首次納入REITs試點，構筑成都零售地產發展新動能

3月24日《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提出，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“成都優質零售物業市場投資開發規模大、密度高，總存量常年穩居全國第三。龐大的存量市場亟待升級煥新，消費基礎設施發行REITs將有效緩解企業資金壓力、盤活存量市場，讓消費載體持續跟進消費端的演變與發展，加速城市商業發展再升級。”

物流地產市場

第一季度，部分瞄準年末購物旺季的零售商貿客戶短租到期退租。同時雙流、新都兩個核心子市場倉儲項目因土地規劃調整出現短期租賃波動。季內，成都高標庫市場租賃活動以搬遷為主，對凈吸納量貢獻有限，全市凈吸納量錄得-0.8萬平方米。空置率環比小幅上升1.4個百分點至12.0%。但縱觀全年，大幅回落的供應面積，以及遠離主要子市場的項目位置使得成都高標庫租賃競爭壓力大幅緩解，租金有望于下半年觸底回升。

天府機場首個市場化高標倉儲項目投入市場

新年伊始，9.0萬平方米的普洛斯天府空港物流園正式交付使用，成為天府機場周邊首個投入使用的市場化高標倉儲項目。今年以來大量客運航班轉場至天府機場，新機場交通通達性也顯著提升。向西與成都主城區，向東與重慶以及成渝城市群主要城市的便捷的交通往來，賦予天府機場較強的川渝區域物流分撥集散優勢。簡陽也借此成為成都又一新興物流子市場。

受城市土地利用規劃調整影響，雙流、新都兩大核心子市場租賃活動出現波動

2022年，國家發改委，政府工作報告中，明確提出“慎重從嚴把握撤縣（市）改區，嚴控省會城市規模擴張?！?strong>仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“中西部強省會城市未來發展路徑也正在從攤大餅式粗放擴張轉變為存量土地上的精耕細作，盡可能提升單位建成區面積所創造的經濟價值?！逼渲校恍┚嚯x中心城區較近的近郊行政區土地功能價值凸顯，這些地區一方面需要承接部分中心城區外溢的商業居住功能，另一方面也承擔著提升地均產值、吸引高附加值產業的重任。

在此背景下，部分近郊工業物流園區開始騰籠換鳥，例如新都作為距離主城區最近的行政區，擁有成都最傳統的公路物流集散中心——傳化公路港。如今公路物流集散業務已無法滿足日益增長的經濟效益訴求。隨著公路港遷移至青白江，原本聚集于新都的專線快運企業也陸續搬離，倉儲需求萎縮。而另一方面，區域內另一產值較高的主導產業——醫藥健康產業，企業集群已發展成熟，未來新都區醫藥商貿業聚集度有望進一步提升。季內醫藥供應鏈企業的倉儲整合升級步伐加快，并有望于年內逐步收割傳統快運企業搬遷帶來的空置面積，成為新都市場的核心需求租戶。

與此同時，成都另一距離主城區極近的物流子市場雙流，也正在面臨新建干線交通網絡帶來的挑戰。部分高標庫項目與基礎設施建設用地規劃重疊，不得不拆遷，租戶搬遷至其他子市場，新租賃活動暫停。第一季度，雙流和新都子市場凈吸納量分別為-6.6萬和-1.5萬平方米。

市場供需拐點已至，租金有望于下半年進入上升通道

2023年全年預計新增供應19萬平方米，較往年顯著收窄，雙流、新都、龍泉驛、青白江、新津五大傳統物流子市場均無增供應，租戶競爭壓力大幅緩解，迎來高標庫去化以及租金修正的最佳時間。因此雖然倉儲需求在年初出現波動，但全市平均租金仍保持穩定，凈有效租金報21.2元每平方米每月。仲量聯行預計高標庫租金將于下半年進入上升通道。

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