天天快看:有房企去年省了40億,太狠了

    來源: 明源地產研究2023-04-14 07:36:51
      

    前段時間,明源君寫了一篇房企盲目降本增效的稿子(詳見),引起很多地產人的共鳴。

    有人在后臺留言說,大道理領導也懂,之所以這么搞,就是標準動作要做到位,保住自己比為公司創造業績更重要。

    也有人說,當外部環境急速變化時,有的房企還沒來得及調整,就已經讓人包圍了,最后只能節衣縮食,維持一點正常體溫。


    (資料圖片僅供參考)

    確實,過去一年,房地產行業持續下行,打得各大房企措手不及。以前是增收不增利,現在是減收又虧損。殘酷的現實,讓很多房企干脆一條道走到黑。就連實力雄厚的國央企,內部也開始倡導過苦日子,刀刃向內控成本。

    這不,趁著財報季,明源君梳理了一下2022年各大房企的管理費用(又稱行政開支)。

    不算不知道,一算嚇一跳,比如龍湖集團透過降本增效,去年管理費用竟然同比減少了40億元,比很多中小房企一年的利潤還高。保利發展去年職工薪酬沒有降低,但整體管理費用卻同比減少了7億元。

    這到底是怎么回事,且聽明源君一一道來。

    減收又虧損

    國央企也得過苦日子

    說起2022年,估計很多地產人做夢都會被嚇醒。

    據克而瑞監測,2022年有近90%的百強房企累計業績同比下滑,平均幅度高達41.6%。

    另據機構統計,截至4月5日,A股和港股共有40家房企虧損,總額度超過1710億元,其中虧損百億以上的有6家。

    看到這個數據,也就不難理解各大房企為啥要大刀闊斧地降本增效了。

    房企降本增效的方式主要有以下幾種:

    第一是組織調整。據可研智庫統計,2022年百強房企(未出險)整體減員幅度為28.88%。比如某頭部房企一年減員超3萬人,另外至少有5家大型房企減員比率超過5成。

    第二是調整薪酬。比如一家珠三角房企推行的新機制,要求下調5-30%的薪酬;萬科董事長郁亮則是主動放棄獎金,并透露2022年年員工收入肯定是大幅下調。

    第三是降福利。比如某房企原來動輒兩三千的月度車補,現在大幅調低,并且更改了發放形式;還有一家廣州房企取消了加班補貼,并同步壓縮了多項節假日福利。

    一頓操作猛如虎,各大房企的管理費用終于迎來普降。據億翰智庫統計,2022年上半年,TOP100房企管理費用總支出669.6億元,同比下降16.1%。

    來源:明源地產研究院

    不過,各大房企降本增效的實現方式卻大相徑庭。

    比如保利發展2022年管理費用47.44億元,同比下降12.69%,管理費用率同比下降0.22個百分點。這里面,職工薪酬依然和2021年基本保持一致,說明保利沒有采取裁員降薪的方式,主要是減少辦公費、差旅交通費以及咨詢費等支出。

    龍湖集團的降本增效也十分明顯,管理費用從2021年的108億元,降低到2022年的68億元,生生減少40億元。管理費率也從2021年的4.8%,下降到2022年的2.7%。

    龍湖透露,管理費用下降和提升組織及業務效率,聚焦高量級人才有關。

    中國金茂的管理費用從2021年的46.8億元,下降到2022年的43億元,同比降低8%。中國金茂解釋稱,一方面是2021年匯兌損失計入管理費用,另外公司還通過城市公司撤并、人員壓降等方式,減少員工及辦公開支。

    雖然各大房企的降本工作已初見效果,但對照房企高管們的最新講話,今年的工作重點,仍是繼續嚴控管理費用。

    比如中國金茂總裁李從瑞就毫不隱晦地表示,今年仍要堅持“縮量”發展,一個銅板掰兩半用,一切費用皆可降,管理費用同比壓降10%以上。

    華潤置地董事長李欣也在今年拋出了“刀刃向內、刮骨療毒,堅決整治管理寬松軟”的言論。越秀地產則提出,今年仍會繼續加強精益管理,通過管理的手段來提升費用控制的水平。

    這些講話無疑不傳遞出一種信號:地產國央企也要過苦日子了。

    管理費用茲事體大

    盲目縮減會被員工罵

    管理費用的調整優化,其實大有學問。

    一是管理費用名目眾多,且數據來源復雜。

    管理費用一般包括職工薪酬、辦公費、會議費、房租及物管費水電費、差旅費、業務招待費、咨詢費、企業宣傳費等等。

    這里面,哪些該歸口管理費,哪些歸口營銷費,哪些該歸口開發成本,每個職能部門有自己的理解,這就造成經常出現重疊或者空擋。

    比如某公司行政部門將樣板間費用歸入管理費,營銷部門則把樣板間費用歸入營銷費,這就造成費用重復計算,無法客觀反映企業管理費率及營銷費率。

    二是管理費用和員工薪酬福利高度相關,尺度難以拿捏。

    壓縮的少了,達不到降本的預期目標,行政被老板罵。壓縮的多了,容易引起員工負面情緒,行政被員工罵。

    比如某公司面對人工成本過高的壓力,直接決定普遍降薪10%,文件一公布,員工們紛紛表示不滿,多個業務骨干辭職,生產立刻陷入停滯狀態,產量與銷量明顯下滑,企業為此付出了更大成本。

    明源君這里提供幾個思路,供大家參考。

    第一,費用包干,超出部分由區域承擔。

    最近幾年,隨著降本增效策略的持續推進,很多房企開始實行“費用包干”制度。

    比如某房企與區域公司簽署協議,雙方先約定好一個管理費率,然后管理費用包干。費用超出部分由區域承擔,結余則由區域內部分享,從而有效提升了管理費的使用效率。

    包干之后,該公司的管理費率迅速降低,此前部分區域的管理費率一度超過銷售額的4%,后面降低為1.5%左右。

    第二,區域深耕,實現資源共享。

    最近幾年,越來越多的案例證明,區域深耕型房企,可以有效控制管理費用。

    一方面,區域深耕型房企的管理半徑很小,不僅可以節約交通費、差旅費等支出,也可有效提高決策效率。

    比如濱江集團的項目多集中于浙江,管理非常集中。而且濱江的布局原則就是:杭州有的,盡量少到浙江拿;浙江有的,盡量少到長三角;長三角有的,就盡量不到全國拿。這會讓公司的半徑和優勢充分得到體現。

    濱江集團董事長戚金興就透露,作為衡量企業精細化管理能力的三費(管理、營銷、財務)費率,濱江能夠做到同級別房企的四分之一。

    另一方面,區域深耕型房企的項目密度高,可實現管理資源共享。

    比如萬科的人均效能保持高位,是因為萬科一個城市有好多個盤,一套班子可以管至少2個項目,人員復用效果好。

    濱江也是如此,由于項目布局集中,濱江可以根據樓盤實際銷售情況,快速調配工作人員,提高人均效能。同時由于長期深耕,濱江與當地的設計、總包、施工等單位,已經形成非常好的默契,做起事情來自然簡單高效。

    第三,優化管理模式,減少內耗。

    隨著企業規模不斷增大,內部組織架構越來越臃腫,效率也就越來越低,導致管理費用長期居高不下。所以要想從源頭控制管理費用,還是得通過調整組織架構,縮減管理層級,調整業務流程等方式。

    一是減少匯報層級,高效決策。比如碧桂園某區域堅定實行扁平管理,不設立片區、不設分管領導,所有項目總、條線負責人直接向區域總裁匯報工作,減少中間層。同時,嚴格規范會議機制,減少匯報,區域每月只有7類固定會議,共計11次,且嚴格控制會議時間,高效決策。

    二是流程精簡,減少審批時間。比如碧桂園某區域執行的流程規范,規定審批人不超過5人,每個審批節點時效不超過5個小時,否則自動通過,決策時長不得超過兩個小時等。

    第四,實行管理標準化,提升運營效率。

    剛才提到,管理費用之所以難把控,就是因為名目眾多,且標準不統一。所以,房企應盡快在內部建立管理標準化體系,不能再拖。

    比如濱江的管理標準化體系涵蓋了項目運營、工程管理、投資、財務、人力、行政、銷售等部門,共涉及幾十套標準化制度及科目。后面隨著公司業務規模和管理半徑的擴大,濱江又對標準化管理制度進行了更新梳理和深化,執行管理標準化更加細化、清晰。

    例如,在產品標準化上,公司建立了共四大產品體系十五個標準版本的完整產品標準化體系,使產品打造具有可復制性,從而大大提高項目定位、方案設計、招標及材料采購等各開發環節的效率。

    管理標準化體系有利于團隊分工協作,減少溝通成本和管理費用。

    第五,嚴格控制不必要支出。

    行業上行期時,管理費用的多與少顯得沒那么重要,但在行業下行期,每一分錢的利潤都要重視。

    《我如何成為世界首富》一書中就提到,管理費用這項開支如果處理得當,可以大量的刪減。比如副總裁秘書的手下,再設一個秘書是沒有必要的。大多公司,都可以把“交際費”,刪減50%以上。

    所以,真正想要實現降本增效,領導以身作則,員工轉變觀念才是根本。

    比如碧桂園某區域總就主動公示每周行程和費用,后來很多職能總,項目總也跟著公示,并慢慢形成了管理層費用公示墻。

    同時,區域總裁還以身作則,不設置助理和秘書,親力親為。在支出管理方面,區域還要求所有聚餐職位最高者買單,不可公費支出。

    萬科也多次在內部倡議花小錢辦大事,營造公司上下的“節衣縮食、戰時氛圍”。

    比如郁亮透露自己現在定機票不會選擇頭等艙,有時間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。公司辦公區會根據天氣溫度調整室溫、人走關燈等。同時,萬科還提出拒絕不必要的接送、宴請或伴手禮,杜絕制作包括筆記本、文化衫等一次性會議物資。

    來源:中海集團

    中海集團為了嚴格管控管理費用,特別制定了“管理費用統計表”工具,持續加強差旅管理,減少不必要的出差。比如因公差旅倡導使用酒店洗漱用品或自帶洗漱用品,在工作起始日、結束日當天抵達或返程等等。

    一言以蔽之,就是少花錢多辦事,花一次錢辦多件事。

    注:各位地產朋友想和本文作者進一步交流,可以直接加本文微信號(-ab19650618),麻煩注明房企+職務+姓名。

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    責任編輯:sdnew003

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