每日資訊：物企“拼爹”時代遠去

文/樂居財經 徐酒眠

“（在市場拓展方面）我親自掛帥，會投入更多資源做大做強，但是更要求集中化和有效規模。”前幾天的業績發布會上，世茂服務（00873.HK）總裁葉明杰對外透露，他自去年就開始親自掛帥負責市場拓展板塊，并將此作為工作重心。

對此，有業內人士點評道：“物企的關聯交易時代遠去，第三方業務是成長關鍵。”

(資料圖)

在早年的地產黃金時代，物企憑借關聯地產公司穩定的業務輸送，呈報過一張又一張的高增長成績單。然而“三道紅線”之后，行業流動性危機爆發，房企擴張節奏的放緩，對物企的供貨量也隨之減少。

城門失火，殃及池魚。巨浪打過前端的房地產，潮水也把下游的物管行業卷了進去。而體現在物企的業績報表中，最直觀的莫過于其在管面積增長“大踩剎車”。

統計數據顯示，2022年內，上市物企在管面積均值同比增速僅約18.72%，較2021年下降31.51個百分點。

當下，物管行業仍處于快速發展階段，規模訴求下，各大物企紛紛加快第三方拓展成為必然趨勢，市場競爭更加激烈。

不過，第三方拓展也不是一劑百利無害的良方。比如，一般而言，第三方項目的毛利率水平會低于關聯房企交付的項目，因而存在進一步被拉低盈利水平的風險，坪效也可能出現下跌。

對于物企而言，第三方拓展這把雙刃劍，是能成為“救命稻草”或是淪為“燙手山芋”，則是物企大佬們要面臨的另一重考驗。

第三方拓展成色

物企的“獨立運動”興起已久。

“他爹有錢，他是富二代，他可以通過他爹賣房子掙錢來補貼物業費，這個邏輯是不對的，我們反對這種觀點。”早在四五年前，“物業上市第一股”彩生活（01778.HK）的掌舵人潘軍就已經在不斷強調物業公司的“獨立尊嚴”了。

不過，由于房企與物企上下游的股權控制和業務輸送關系，過去很長一段時間，物企獨立性都近乎于一個偽命題。反而是房企受困的這一兩年，物企的“獨立宣言”有了更切實的行動。

一方面，或主動或被動，如金科服務、奧園健康在股權上“脫鉤”原關聯房企。另一方面，也是更為重要的一點，上市物企獲取第三方項目能力提高、多元化經營盤逐漸鋪開，逐步縮減關聯房企帶來的規模占比、基礎物管服務營收占比，以及非業主增值服務比重等。

以第三方在管面積來看，據樂居財經《物業K線》統計，截至2022年12月31日，共有34家物企披露了具體數據，而第三方在管面積占比超50%有15家。

其中，來自獨立第三方在管面積貢獻占比最高分別是銀城生活服務、合景悠活，以及雅生活服務，分別約為89.8%、88.0%、83.0%，它們各自的第三方對應在管面積分別約為0.53億方、1.90億方、4.53億方。

不過，在管面積中第三方超過關聯方，并不等同于擺脫了對關聯房企的絕對依賴性。物管服務中第三方的營收貢獻占比、營收結構是否多元化等，也是物企第三方外拓成色的外現。

樂居財經《物業K線》進一步統計了基礎物業管理服務中，披露關聯方與第三方營收數據的物企，共涉及24家。其中，關聯方營收占比超過50%的共有16家。

以保利物業為例，其在管面積中來自第三方開發商的面積僅次于雅生活服務，約為3.53億平方米，占總在管面積的61.3%。然而，在其物業管理服務營收中，第三方項目貢獻占比僅有38.7%。

第三方外拓面積占比，的確是衡量物企獨立性的重要指標。但與此同時，第三方外拓項目產生有效收益，也同樣不可或缺。

外拓之法

規模，是物企收入穩健增長的最大保障。

實現規模增長，有對內與對外兩條路徑。對內靠“拼爹”，即依靠關聯房企輸送業務項目。對外主要有兩個方法，“拼錢”和“拼自己”，前者指向的是收并購，后者為走向市場化路線，參與招投標。

其中外拓常有的這兩招，各有千秋，也各有利弊。

簡單直接的收并購，能夠在短時間內迅速帶來較大數值的規模“進賬”，是催肥的最快方式，也曾是物企打通融資渠道后最愿意發力的方向。前兩年物企IPO，絕大部分在規劃募資用途之時，劃撥給投資收并購的資金占比通常都在65%及以上。

收并購雖然能夠以單次交易推動規模跨越式增長，不過資金要求較高，且投后管理也還需要大量的人力、物力、財力作為支撐。尤其是十億、數十億的大型收并購，融合時間短則一年兩，長則數年。

曾經的“并購王”碧桂園服務，已經初嘗“苦果”。去年，其主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規模”，其中不乏收購嘉寶服務等帶來的項目。

而自主外拓，以穩扎穩打的招投標擴張規模，市場機會多，對標的“適配性”選擇的主動性更強，整合難度低、協同效應好。不過單個項目體量小、招標工作量大、周期長、程序繁瑣也是現實問題，且這些都十分考驗企業的基本功。

值得一提的是，有效整合后的收并購標的呈現較好表現，仍為繞不開的規模擴張選項。

以世茂服務為例，其2020下半年收購了浙大新宇擴充高校后勤服務賽道。過去一年，浙大新宇成功中標多個標桿級優質項目，新增項目年飽和收入達2.89億元，同比增長24%，實現合約面積3690萬平方米。

不過，物企之間的競爭也并非僅為零和博弈。事實上，除了收并購與自主外拓，戰略合作、合資合營也正在成為物企拓展第三方市場業務的重要途徑。

近一兩年，將此法運用得爐火純青得便是綠城服務了。“外不靠收并購，內不靠關聯方”，與優質合作方成立聯合營公司、參與市場招投標，是綠城服務擴張的主要方式。

2022年，綠城服務再新增了25家經濟開發區管委會、地方國企和公用事業單位大客戶。相繼與浙江文化產業投資集團、陜西建工集團、西安高新區管委會、溫州濱海新城、南通中央創新區等達成戰略合作，與信達地產等達成輕資產型股權合作。

獨立化發展是物企化解自于關聯方的經營危機影響最有效的途徑，與此同時，獨立化發展也是倒逼物企增強市場外拓能力，提高第三方業務占比，以形成促進企業良性循環發展的重要推動力。

的確，誰能在第三方市場占據領先地位，誰就有可能成為未來的“王者”。

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