全球聚焦：地產代建，藍海OR紅海？

代建，正在以極高的頻率出現在地產圈。

(相關資料圖)

在3月份的房企2022年財報季，代建也成為各大房企高管在業績會上高頻提及的詞匯。如果說，商業不運產運營已經成為部分房企發展模式的轉型方向，那么，地產代建，也成為一些房企正在努力打造的第二增長曲線。

憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性，代建成為不少房企輕資產轉型的選擇，尤其在2022年行業劇烈震蕩時，越來越多的房企紛紛入局。

根據克而瑞研究中心的數據，截至2022年底，發展代建業務的品牌房企已經超過60家。其中既有全國化大型房企如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性大中型房企如建業地產、眾安集團等。

2022年以來，土地投資國進民退，地方城投平臺手持大量優質土地亟待開發；約40個省市出臺“保交樓”措施，AMC機構注資超1500億元盤活房地產項目；以及“十四五”期間全國新增保障性租賃住房的目標是總建筑面積約6.09億平方米，即平均每年新增1.2億平方米保租房的建設需求。

這其中潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業務廣闊的發展和增長空間。

不過，隨著越來越多的房企加入，代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。對于房企而言，代建門檻不高，行業劇變帶來機會，但入局者不斷加注讓競爭加劇。

代建正在從藍海變成紅海，入局房企又到了要拼刺刀的時候了。

國內代建的市場到底有多大？

國內代建第一股綠城管理（09979.HK）在2022年財報中預測，中國房地產市場中期開發規模將保持在10億平米左右，并形成以下三類業務結構：

一是由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比將超過30%；

二是“保交樓”下的紓困類業務快速增長，金融機構的主動房地產投資占比將進一步提升，預計達20%左右；

剩余50%市場規模將由傳統開發模式下的國企央企主導，并形成頭部集聚效應。

另一家代建上市房企中原建業（09982.HK）也認為，商業代建、資本代建、政府代建是未來代建行業增長的三大驅動力。其中，政府代建方面，公共住房、舊城改造，尤其是城投平臺土地資源盤活的需求，是未來代建增長的重要驅動力。

券商數據顯示，2022年國央企及城投公司拿地比例從上年60.8%上升到80.9%，而城投類公司拿地開工率較低，2022年拿地開工率低至8%。

2022年河南的供地有超過2/3由城投公司摘取，但城投類公司缺乏物業開發能力，所以大概率會推到代建市場，采購專業的開發服務，委托代建也成為地方城投企業最常見的模式。

在每年10億平米這么大的房地產市場規模中，代建行業的滲透率可達30%以上。可供參考對比的是，歐美國家的代建參與度在20%-30%。這也意味著，代建的市場規模在3億平米左右。

目前綠城管理在代建市場的占有率最高，已經連續7年保持在20%以上，穩居第一。截至2022年底，綠城管理的合約項目總建面已經超過1億平米，其中待建面積4660萬平米。

截至2022年12月31日，中原建業在河南省內102個市縣、省外21個市縣，簽約在管項目有266個，在管項目建筑總面積約3171萬平米。

較早切入代建市場的藍城集團，截至2022年12月，為各類委托方代建項目492個，總建筑面積9558萬平方米。

巨量的市場空間還不足以對房企產生如此大的吸引力。

2022年，在中原建業新拓展面積、合同銷售、凈利潤等經營指標相較去年同期有所下滑的同時，凈利率仍然高達50.1%，雖然同比下降了9.1個百分點，但還是保持在較高水平。

同期，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業低了22.4個百分點。這主要因為中原建業的所有在管項目均是直接管理，主要都是人員成本，而綠城管理更多采用合作代建的模式，成本計入方式不同。

相比傳統房企很少高于15%、大多在10%以下的凈利率，代建的高利潤率可以說很誘人了。尤其是代建的輕資產運營模式，有效擺脫了國家對房地產行業“去杠桿”要求下，“三高”模式的發展困境。這也讓眾多房企趨之若鶩。?

房企加速入局代建，始于2022年下半年。代建也成為一條獨立的賽道，很快就擠滿了競爭者。

包括碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960）、中梁控股（02772.HK）在內的上市房企都在2022年下半年宣布開展代建業務。

最新的一個入局者，是上坤集團，在2月11日舉行的2023年度經營會上宣布，將開辟共建管理新賽道，未來將形成“地產開發+共建管理”雙輪驅動的發展模式。

另據了解，還有一家TOP20房企正在計劃成立獨立的代建業務板塊，加入代建市場的競爭。該房企在行業內以產品力見長，此前已在部分城市承接代建項目。????????????????????????????????????????????????????????

其實，碧桂園也早在7年前就開始布局代管代建市場，累計在管面積1300萬平米。

由于碧桂園總裁莫斌在去年8月的業績會上表示，碧桂園已與多地政府達成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務，因此被市場視為公司首次公開披露要開展代建業務。

同月，龍湖集團發布了智慧營造品牌——龍湖龍智造，首次官宣進入代建領域。

龍湖集團首席財務官趙軼在3月的業績會上介紹，龍湖龍智造已獲取建管項目近40個，總建筑面積超過700萬平方米。“通過龍湖龍智造入局代建行業是龍湖持續洞察行業機會、布局長期業務的重要戰略，已成為集團服務業態的新增長極。”

截至2022年末，金地管理代建業務實現累計管理項目數量超過115個，累計開發管理面積超1800萬平方米，其中住宅累計貨值近1300億元，商辦投資規模達420億元，政府代建規模超450萬平方米。

央企華潤置地主要涉及的是政府類代建，截止2022年12月底，華潤置地已累計獲取了342個代建項目，總面積約6900萬平米。

旭輝布局代建業務的時間要早一些。2021年代建平臺旭輝建管正式成立。2022年，旭輝建管實現新增管理項目47個，新增管理總建面超900萬方，在售項目超10個。其中政府與國企類代建項目顯著突破，合同額占2022年新獲取項目的33%以上。

截止2022年12月底，旭輝建管累計在管項目突破50個，分布在全國18個核心一二線城市及強三線城市，累計在管總建面超1000萬平米。

去年略微“失速”的中原建業，今年也開始發力。2022年12月成立中原建業合伙人理事會，從190位合作伙伴中選取13位戰略合作伙伴，在18個地市中挑選10個公司成立10家合資公司，旨在走出河南，在全國范圍內快速拓展代建業務。

4月9日，中原建業舉行今年第二次集中簽約，涉及共21個項目，計容面積195.15萬平米。1月，中原建業剛剛公告，集中簽約27個項目，預計總合約建筑面積354.43萬平方米。

按綠城管理的估算，未來代建市場每年大約是3億平米的規模，目前已有60家房企參與其中，可以預見，未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。

眾所周知，代建要想賺錢，關鍵還是規模化。剛剛走出開發業務的規模競賽，又再次踏入代建的規模之爭，現在看上去很誘人的高利潤率，在激烈的市場競爭之下，還能不能繼續保持？這是房企入局代建之前必須想清楚的一個問題。

對那些急于進入代建市場的房企，我們建議，還是要對代建市場未來的競爭格局有清醒的認識。代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各項能力的綜合加持，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出，搶得先機。

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