代建,正在以極高的頻率出現在地產圈。
(相關資料圖)
在3月份的房企2022年財報季,代建也成為各大房企高管在業績會上高頻提及的詞匯。如果說,商業不運產運營已經成為部分房企發展模式的轉型方向,那么,地產代建,也成為一些房企正在努力打造的第二增長曲線。
憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性,代建成為不少房企輕資產轉型的選擇,尤其在2022年行業劇烈震蕩時,越來越多的房企紛紛入局。
根據克而瑞研究中心的數據,截至2022年底,發展代建業務的品牌房企已經超過60家。其中既有全國化大型房企如綠城中國、華潤置地、金地集團等,也有地方性大中型房企如建業地產、眾安集團等。
2022年以來,土地投資國進民退,地方城投平臺手持大量優質土地亟待開發;約40個省市出臺“保交樓”措施,AMC機構注資超1500億元盤活房地產項目;以及“十四五”期間全國新增保障性租賃住房的目標是總建筑面積約6.09億平方米,即平均每年新增1.2億平方米保租房的建設需求。
這其中潛藏著巨量的代建需求,也讓房企看到了代建業務廣闊的發展和增長空間。
不過,隨著越來越多的房企加入,代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。對于房企而言,代建門檻不高,行業劇變帶來機會,但入局者不斷加注讓競爭加劇。
代建正在從藍海變成紅海,入局房企又到了要拼刺刀的時候了。
國內代建的市場到底有多大?
國內代建第一股綠城管理(09979.HK)在2022年財報中預測,中國房地產市場中期開發規模將保持在10億平米左右,并形成以下三類業務結構:
一是由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比將超過30%;
二是“保交樓”下的紓困類業務快速增長,金融機構的主動房地產投資占比將進一步提升,預計達20%左右;
剩余50%市場規模將由傳統開發模式下的國企央企主導,并形成頭部集聚效應。
另一家代建上市房企中原建業(09982.HK)也認為,商業代建、資本代建、政府代建是未來代建行業增長的三大驅動力。其中,政府代建方面,公共住房、舊城改造,尤其是城投平臺土地資源盤活的需求,是未來代建增長的重要驅動力。
券商數據顯示,2022年國央企及城投公司拿地比例從上年60.8%上升到80.9%,而城投類公司拿地開工率較低,2022年拿地開工率低至8%。
2022年河南的供地有超過2/3由城投公司摘取,但城投類公司缺乏物業開發能力,所以大概率會推到代建市場,采購專業的開發服務,委托代建也成為地方城投企業最常見的模式。
在每年10億平米這么大的房地產市場規模中,代建行業的滲透率可達30%以上。可供參考對比的是,歐美國家的代建參與度在20%-30%。這也意味著,代建的市場規模在3億平米左右。
目前綠城管理在代建市場的占有率最高,已經連續7年保持在20%以上,穩居第一。截至2022年底,綠城管理的合約項目總建面已經超過1億平米,其中待建面積4660萬平米。
截至2022年12月31日,中原建業在河南省內102個市縣、省外21個市縣,簽約在管項目有266個,在管項目建筑總面積約3171萬平米。
較早切入代建市場的藍城集團,截至2022年12月,為各類委托方代建項目492個,總建筑面積9558萬平方米。
巨量的市場空間還不足以對房企產生如此大的吸引力。
2022年,在中原建業新拓展面積、合同銷售、凈利潤等經營指標相較去年同期有所下滑的同時,凈利率仍然高達50.1%,雖然同比下降了9.1個百分點,但還是保持在較高水平。
同期,綠城管理的凈利率為27.7%,比中原建業低了22.4個百分點。這主要因為中原建業的所有在管項目均是直接管理,主要都是人員成本,而綠城管理更多采用合作代建的模式,成本計入方式不同。
相比傳統房企很少高于15%、大多在10%以下的凈利率,代建的高利潤率可以說很誘人了。尤其是代建的輕資產運營模式,有效擺脫了國家對房地產行業“去杠桿”要求下,“三高”模式的發展困境。這也讓眾多房企趨之若鶩。?
房企加速入局代建,始于2022年下半年。代建也成為一條獨立的賽道,很快就擠滿了競爭者。
包括碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(00960)、中梁控股(02772.HK)在內的上市房企都在2022年下半年宣布開展代建業務。
最新的一個入局者,是上坤集團,在2月11日舉行的2023年度經營會上宣布,將開辟共建管理新賽道,未來將形成“地產開發+共建管理”雙輪驅動的發展模式。
另據了解,還有一家TOP20房企正在計劃成立獨立的代建業務板塊,加入代建市場的競爭。該房企在行業內以產品力見長,此前已在部分城市承接代建項目。????????????????????????????????????????????????????????
其實,碧桂園也早在7年前就開始布局代管代建市場,累計在管面積1300萬平米。
由于碧桂園總裁莫斌在去年8月的業績會上表示,碧桂園已與多地政府達成一致,以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務,因此被市場視為公司首次公開披露要開展代建業務。
同月,龍湖集團發布了智慧營造品牌——龍湖龍智造,首次官宣進入代建領域。
龍湖集團首席財務官趙軼在3月的業績會上介紹,龍湖龍智造已獲取建管項目近40個,總建筑面積超過700萬平方米。“通過龍湖龍智造入局代建行業是龍湖持續洞察行業機會、布局長期業務的重要戰略,已成為集團服務業態的新增長極。”
截至2022年末,金地管理代建業務實現累計管理項目數量超過115個,累計開發管理面積超1800萬平方米,其中住宅累計貨值近1300億元,商辦投資規模達420億元,政府代建規模超450萬平方米。
央企華潤置地主要涉及的是政府類代建,截止2022年12月底,華潤置地已累計獲取了342個代建項目,總面積約6900萬平米。
旭輝布局代建業務的時間要早一些。2021年代建平臺旭輝建管正式成立。2022年,旭輝建管實現新增管理項目47個,新增管理總建面超900萬方,在售項目超10個。其中政府與國企類代建項目顯著突破,合同額占2022年新獲取項目的33%以上。
截止2022年12月底,旭輝建管累計在管項目突破50個,分布在全國18個核心一二線城市及強三線城市,累計在管總建面超1000萬平米。
去年略微“失速”的中原建業,今年也開始發力。2022年12月成立中原建業合伙人理事會,從190位合作伙伴中選取13位戰略合作伙伴,在18個地市中挑選10個公司成立10家合資公司,旨在走出河南,在全國范圍內快速拓展代建業務。
4月9日,中原建業舉行今年第二次集中簽約,涉及共21個項目,計容面積195.15萬平米。1月,中原建業剛剛公告,集中簽約27個項目,預計總合約建筑面積354.43萬平方米。
按綠城管理的估算,未來代建市場每年大約是3億平米的規模,目前已有60家房企參與其中,可以預見,未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。
眾所周知,代建要想賺錢,關鍵還是規模化。剛剛走出開發業務的規模競賽,又再次踏入代建的規模之爭,現在看上去很誘人的高利潤率,在激烈的市場競爭之下,還能不能繼續保持?這是房企入局代建之前必須想清楚的一個問題。
對那些急于進入代建市場的房企,我們建議,還是要對代建市場未來的競爭格局有清醒的認識。代建看上去門檻不高,但要想做出口碑贏得更大的市場份額,需要產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各項能力的綜合加持,形成自己的差異化競爭優勢,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,搶得先機。
關鍵詞:
版權與免責聲明:
1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。