樓市不能只靠政策“輸血”

【資料圖】

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺(tái)政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式，涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

受政策作用，一線城市和準(zhǔn)一線城市、重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了一定“回暖”跡象，特別是一線城市，有一種復(fù)蘇的感覺(jué)。中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份一線城市新房成交環(huán)比上漲73%，同比上漲83.9%。但是，三、四線城市仍然在低迷中徘徊，以至于重點(diǎn)布局三、四線城市的碧桂園，也開始調(diào)整布局策略，要把目標(biāo)轉(zhuǎn)向一、二線城市。專家則認(rèn)為，樓市分化現(xiàn)象正在加劇，一、二線城市有可能逐步恢復(fù)，三、四線城市則很難有大的起色。

不能說(shuō)這樣的分析有什么問(wèn)題，實(shí)際狀況也是如此。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，這是市場(chǎng)的真實(shí)反映嗎？樓市真的要“回暖”了嗎？很顯然，現(xiàn)在說(shuō)樓市“回暖”，還為時(shí)尚早。今天的樓市，是被政策強(qiáng)行催化越來(lái)的，且催化的原本就想購(gòu)房的剛需，而不是猶豫不決中的剛需，猶豫不決的剛需，仍然在猶豫不決、等待觀望。也就是說(shuō)，政策的“投入”與市場(chǎng)的“產(chǎn)出”還很不相配，也不協(xié)調(diào)，投入很大，產(chǎn)出很少，且產(chǎn)出的質(zhì)量很低。于是，就不能不審視現(xiàn)行政策是否對(duì)樓市有積極作用。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，中國(guó)的樓市，從放開之日起，就一直是依靠政策“輸血”形成的，包括房?jī)r(jià)快速上漲的那些年，如果沒(méi)有政策的持續(xù)“輸血”，也不可能維持很快的發(fā)展速度，房?jī)r(jià)也不會(huì)持續(xù)上漲，最終要出臺(tái)調(diào)控政策。譬如預(yù)售制，就是最大的政策“輸血”，是開發(fā)商遍地開花最主要的因素。如果沒(méi)有預(yù)售制，相信許多開發(fā)商都起不來(lái)，也成不了，更發(fā)不了。除預(yù)售制外，銀行只看資產(chǎn)、不看負(fù)債，只放貸款、不管風(fēng)險(xiǎn)的信貸投放政策，也是一種對(duì)樓市的政策“輸血”。如果沒(méi)有銀行毫無(wú)節(jié)制的放款，一大半開發(fā)商都活不下去，更別說(shuō)做大了。而對(duì)開發(fā)商的瘋狂放款，帶來(lái)的就是開發(fā)商個(gè)個(gè)負(fù)債率很高、負(fù)債很多、風(fēng)險(xiǎn)很大，倒逼金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)放款，形成惡性循環(huán)。

面對(duì)因?yàn)殚_發(fā)商的行為不規(guī)范帶來(lái)的市場(chǎng)低迷、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按理應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商身上做文章，把責(zé)任落實(shí)在開發(fā)商身上。可是，從去年以來(lái)的政策措施看，開發(fā)商依然生活在政策的“輸血”之中，依靠政策茍且偷生，而不是依據(jù)市場(chǎng)尋找出路。看看地方出臺(tái)的支持樓市的政策，如果放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)身上，實(shí)體企業(yè)一定感動(dòng)得落淚，甚至嚎啕大哭。可是，放在開發(fā)商身上，卻是毫無(wú)反應(yīng)，感覺(jué)一切都是應(yīng)該的，是必須的。因?yàn)椋麄円呀?jīng)負(fù)債大到“不能倒”。相反，那些中小微企業(yè)，沒(méi)有多少負(fù)債，卻可以隨時(shí)倒下。

如果說(shuō)政策“輸血”能夠讓樓市走出低迷，步入正常軌道，倒也說(shuō)得過(guò)去。可是，這些政策對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，似乎都是肉包子打狗，并沒(méi)有產(chǎn)生應(yīng)有的效果。特別對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只給政策不給錢，一切都是枉然，政策的作用效率很低很低。這樣的政策“輸血”，實(shí)在太沒(méi)有意義和價(jià)值。

樓市發(fā)展也是有規(guī)律的，不按規(guī)律發(fā)展或許能夠獲取一時(shí)的利益。但是，一定會(huì)為此付出慘重代價(jià)。今天的政策松綁、政策供給、資金安排，實(shí)際都是為前些年過(guò)度推動(dòng)地價(jià)上漲、放縱房?jī)r(jià)上漲在買單。政府在買單，銀行在買單，居民也在買單。政府與銀行為樓市買單，是啞巴吃黃連，而廣大居民為樓市買單，則是被動(dòng)而痛心的。也許是痛定思痛，他們?cè)谶@一輪的樓市低迷中覺(jué)悟了，不再盲目購(gòu)房、沖動(dòng)買房了，而是用等待觀望與開發(fā)商比耐力，與政策比耐心，即便地方出臺(tái)再多的政策，只要房?jī)r(jià)不降，他們就不出手。于是，政策“輸血”就變成血型不符，很難有效。

這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，那就是樓市還要不要繼續(xù)在政策上做文章，繼續(xù)依靠政策“輸血”的方式能否將樓市拉出低迷狀態(tài)。樓市到底應(yīng)當(dāng)靠政策“輸血”還是靠市場(chǎng)“造血”，靠開發(fā)商自覺(jué)遵循市場(chǎng)規(guī)律、自覺(jué)適應(yīng)市場(chǎng)變化、自動(dòng)調(diào)整房?jī)r(jià)策略，還是靠政府扮演“救市”角色。這個(gè)必須弄清楚，思路必須清晰，方法必須正確。否則，樓市可能繼續(xù)在低迷狀態(tài)下運(yùn)行。就算一、二線城市有所復(fù)蘇，整個(gè)樓市還是處于低迷之中，大的格局不會(huì)發(fā)生變化。除非放棄“房住不炒”定位，而這根本就沒(méi)可能，“房住不炒”定位一定會(huì)堅(jiān)持不懈、堅(jiān)定不移。

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