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流量這種事，有時候求之不得，有時則是水到渠成！
就像今年的樓市，各路大神各顯神通，但小前線卻發現，無論如何八仙過海，市場的熱點總繞不過這里——海珠。
比如最近對外開放的保利四季和頌，別的不說，一個位于“小蠻腰”下的坐標，就使其存在感爆棚；中國鐵建西派系海珠新作單憑南向江景，也能秒殺不少濱江的項目……
(資料圖)
不僅如此，今年海珠樓市的“攪局者”還陸續有來～
43萬㎡地鐵上蓋綜合體殺到
最近，就在保利四季和頌直線距離500+米的地方，又有重磅調規即將出臺：總體量43萬㎡、配4所學校、雙地鐵的地塊顯得很強大。
最新擬調整規劃的新滘路北側地塊，位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，說白了就是海珠區府斜對面，地段好不好也不用多說了吧？
更亮眼的是，不僅地塊本身是地鐵11號線上涌公園站（在建）上蓋，在地塊西北側300米左右還有逸景路站（在建），出行條件杠杠滴。
另外，地塊南面隔新滘西路還有上涌果樹公園（中山大學上涌濕地生態科學園），是放在整個海珠都很罕有的自然生態，是一個加分項。
更何況，這個地塊現狀就是以農林用地為主，比多數由舊廠房用地轉化而來的項目，都更有生態優勢。
此次控規調整，主要是將原規劃的居住、中小學、農林用地，調整為居住、商業商務、公共管理與公共服務用地，增加水域及公共綠地，調整后總建面約43萬㎡。
△原規劃示意圖
△擬調整規劃草案示意圖
除了用地性質的調整，和原規劃相比最大的不同還在于優化了內部微循環的支路路網，以及配置17處公服設施。
尤其是配置的公服設施，當中就包含托兒所、12班幼兒園、18班小學、72班完全中學各一所，以后這里業主的孩子有可能15年都在家門口上學。
簡單來說，地塊內部住、商、學校全部配齊，基本可以自成一體。但除此之外，地塊以外的現成配套已經相當成熟。
華海雙語學校（原華附海珠雙語學校）、六中珠江中學、海珠萬達、合生新天地等都在步行范圍內，周邊還有大型住宅小區逸景翠園，煙火氣相當濃厚。
△周邊部分配套
那么問題來了，新滘路北側項目和保利四季和頌相距不遠，兩者會不會正面剛？
雖說新滘路北側項目綜合各方面條件都更優，但地塊目前還沒掛牌出讓，而保利四季和頌體量小，貨量不到200套，目前已對外開放，有望近期開盤。
△保利四季和頌售樓部
也就是說，有可能新滘路北側地塊出讓、開發項目銷售時，保利四季和頌有可能已清盤。
至于地塊什么會出讓？目前還不明確。
但今年的藍皮書中，它以“上涌果樹公園北側地塊”的名稱露臉（用地功能劃分有差異），加上最近調整控規等動態，估計掛牌不遠了。
△藍皮書中的上涌果樹公園北側地塊
第4座“蘭亭盛薈”也要來了
同樣在廣州大道南沿線，還有有望近期入市的中國鐵建洛溪橋西側項目。
雖然項目名稱暫未正式公布，不過部分信息已流出，比如4棟高層住宅、南向望江，容積率3，打造旗下高端的“西派系”產品，建面約120-143㎡……
△中鐵建洛溪橋西側項目效果圖
又一江景豪宅無疑，而且是同類產品首進廣州中心區，市場關注度不低。
而在該項目北面約500米的地方，最近還有另一個潛在對手，已經悄悄動起來。
說的就是今年供地藍皮書中，海珠的唯二宅地之一，即上述上涌果樹公園北側地塊之外，三滘立交地塊。
光看地塊名稱，就知道它又是一宗高快速路立交上蓋地塊，位于廣州大道南、環城高速交匯處西北側，隔河涌為海珠客運站、南洲地鐵站。
△藍皮書中的三滘立交地塊
就在日前，該地塊在網上發布土壤污染修復工程施工招標公告，顯示地塊占地93544㎡，主要就地塊土壤內鉛、砷、苯并(a)芘及石油烴(C10-C40)以及地下水砷等超標內容的修復。
項目最高投標限價約2923萬元，計劃工期為簽訂合同之日起330個日歷天。
也就是說，如果地塊在土壤修復完成之后再掛牌，今年內應該都不會掛牌出讓。
實際上，該地塊在2015-2016年已由高速公路立交、匝道用地調整為二類居住用地，并已完成政府收儲，規劃開發項目計容建面約16.7萬㎡。
未來將成廣州繼天河東圃立交、增城新塘立交、黃埔蘿崗立交之后，第4座立交上蓋項目，打造海珠版“蘭亭盛薈”。
進擊的海珠，誰的戰斗力max？
總的來看，光是一條廣州大道南，就有近期入市的2個全新盤+2宗待出讓宅地，雖然最終不一定正面剛，但地段相差不遠，價格方面預計相差不大。
比如近期入市的保利四季和頌、中鐵建洛溪橋西側項目，成交樓面地價分別4.8萬/㎡、4.3萬/㎡，一個主打超高實用率，一個以南向望江為賣點，都有沖10萬/㎡的潛力。
兩個項目分別與兩宗未出讓的宅地相鄰，對其未來樓面價甚至產品售價都可能有參考作用。
但除了同在廣州大道南沿線的2新盤+2宅地之外，海珠近期入市的還有純大平層的越秀新港東項目，以及定位海珠版“和樾府”的越秀鋅片廠地塊項目，個個都來勢洶洶。
△越秀鋅片廠地塊項目規劃
當然，這些項目也并非完美無瑕，如有的體量偏小，也有的不那么近地鐵等，因此卷產品肯定少不了。
比如保利四季和頌，一方面將單位層高拔高至約3.15米，比市面常規產品高出15-35厘米，居住空間感大大提升。
另一方面通過贈送大量空間，如建面約120㎡的1+3房設計，實現同等建面比常規產品更大的居住尺度。
△保利四季和頌120㎡戶型圖
而如果要說，這些項目當中戰斗力最強，最有機會成為新一代網紅的，小前線認為還是有待掛牌出讓的新滘路北側地塊。
總結主要優勢：
1、體量大，總建面約43萬㎡，中心區難得；
2、配套全，自帶商業及學校，覆蓋托兒所、幼兒園、小學、初中、高中等階段；
3、環線雙地鐵上蓋，出行相對便利；
4、臨近濕地公園，生態良好。
不過，其它項目的江景、緊靠重點商圈等賣點，都正是它所欠缺的，所以并不適合獨沽一味做高端豪宅。
未來開發項目如果能在產品上花心思，戶型設計有所突破的話，收獲一波剛改、改善客流量不是問題。
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