每日視點!今年,能跟天河搶流量的,還是激進的海珠!

    來源: 樓市前線2023-04-11 20:42:41
      

    流量這種事,有時候求之不得,有時則是水到渠成!

    就像今年的樓市,各路大神各顯神通,但小前線卻發現,無論如何八仙過海,市場的熱點總繞不過這里——海珠。

    比如最近對外開放的保利四季和頌,別的不說,一個位于“小蠻腰”下的坐標,就使其存在感爆棚;中國鐵建西派系海珠新作單憑南向江景,也能秒殺不少濱江的項目……


    (資料圖)

    不僅如此,今年海珠樓市的“攪局者”還陸續有來~

    43萬㎡地鐵上蓋綜合體殺到

    最近,就在保利四季和頌直線距離500+米的地方,又有重磅調規即將出臺:總體量43萬㎡、配4所學校、雙地鐵的地塊顯得很強大。

    最新擬調整規劃的新滘路北側地塊,位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南,說白了就是海珠區府斜對面,地段好不好也不用多說了吧?

    更亮眼的是,不僅地塊本身是地鐵11號線上涌公園站(在建)上蓋,在地塊西北側300米左右還有逸景路站(在建),出行條件杠杠滴。

    另外,地塊南面隔新滘西路還有上涌果樹公園(中山大學上涌濕地生態科學園),是放在整個海珠都很罕有的自然生態,是一個加分項。

    更何況,這個地塊現狀就是以農林用地為主,比多數由舊廠房用地轉化而來的項目,都更有生態優勢。

    此次控規調整,主要是將原規劃的居住、中小學、農林用地,調整為居住、商業商務、公共管理與公共服務用地,增加水域及公共綠地,調整后總建面約43萬㎡。

    △原規劃示意圖

    △擬調整規劃草案示意圖

    除了用地性質的調整,和原規劃相比最大的不同還在于優化了內部微循環的支路路網,以及配置17處公服設施

    尤其是配置的公服設施,當中就包含托兒所、12班幼兒園、18班小學、72班完全中學各一所,以后這里業主的孩子有可能15年都在家門口上學。

    簡單來說,地塊內部住、商、學校全部配齊,基本可以自成一體。但除此之外,地塊以外的現成配套已經相當成熟。

    華海雙語學校(原華附海珠雙語學校)、六中珠江中學、海珠萬達、合生新天地等都在步行范圍內,周邊還有大型住宅小區逸景翠園,煙火氣相當濃厚。

    △周邊部分配套

    那么問題來了,新滘路北側項目和保利四季和頌相距不遠,兩者會不會正面剛?

    雖說新滘路北側項目綜合各方面條件都更優,但地塊目前還沒掛牌出讓,而保利四季和頌體量小,貨量不到200套,目前已對外開放,有望近期開盤。

    △保利四季和頌售樓部

    也就是說,有可能新滘路北側地塊出讓、開發項目銷售時,保利四季和頌有可能已清盤。

    至于地塊什么會出讓?目前還不明確。

    但今年的藍皮書中,它以“上涌果樹公園北側地塊”的名稱露臉(用地功能劃分有差異),加上最近調整控規等動態,估計掛牌不遠了。

    △藍皮書中的上涌果樹公園北側地塊

    第4座“蘭亭盛薈”也要來了

    同樣在廣州大道南沿線,還有有望近期入市的中國鐵建洛溪橋西側項目。

    雖然項目名稱暫未正式公布,不過部分信息已流出,比如4棟高層住宅、南向望江,容積率3,打造旗下高端的“西派系”產品,建面約120-143㎡……

    △中鐵建洛溪橋西側項目效果圖

    又一江景豪宅無疑,而且是同類產品首進廣州中心區,市場關注度不低。

    而在該項目北面約500米的地方,最近還有另一個潛在對手,已經悄悄動起來。

    說的就是今年供地藍皮書中,海珠的唯二宅地之一,即上述上涌果樹公園北側地塊之外,三滘立交地塊

    光看地塊名稱,就知道它又是一宗高快速路立交上蓋地塊,位于廣州大道南、環城高速交匯處西北側,隔河涌為海珠客運站、南洲地鐵站。

    △藍皮書中的三滘立交地塊

    就在日前,該地塊在網上發布土壤污染修復工程施工招標公告,顯示地塊占地93544㎡,主要就地塊土壤內鉛、砷、苯并(a)芘及石油烴(C10-C40)以及地下水砷等超標內容的修復。

    項目最高投標限價約2923萬元,計劃工期為簽訂合同之日起330個日歷天。

    也就是說,如果地塊在土壤修復完成之后再掛牌,今年內應該都不會掛牌出讓。

    實際上,該地塊在2015-2016年已由高速公路立交、匝道用地調整為二類居住用地,并已完成政府收儲,規劃開發項目計容建面約16.7萬㎡。

    未來將成廣州繼天河東圃立交、增城新塘立交、黃埔蘿崗立交之后,第4座立交上蓋項目,打造海珠版“蘭亭盛薈”。

    進擊的海珠,誰的戰斗力max?

    總的來看,光是一條廣州大道南,就有近期入市的2個全新盤+2宗待出讓宅地,雖然最終不一定正面剛,但地段相差不遠,價格方面預計相差不大。

    比如近期入市的保利四季和頌、中鐵建洛溪橋西側項目,成交樓面地價分別4.8萬/㎡、4.3萬/㎡,一個主打超高實用率,一個以南向望江為賣點,都有沖10萬/㎡的潛力。

    兩個項目分別與兩宗未出讓的宅地相鄰,對其未來樓面價甚至產品售價都可能有參考作用。

    但除了同在廣州大道南沿線的2新盤+2宅地之外,海珠近期入市的還有純大平層的越秀新港東項目,以及定位海珠版“和樾府”的越秀鋅片廠地塊項目,個個都來勢洶洶。

    △越秀鋅片廠地塊項目規劃

    當然,這些項目也并非完美無瑕,如有的體量偏小,也有的不那么近地鐵等,因此卷產品肯定少不了。

    比如保利四季和頌,一方面將單位層高拔高至約3.15米,比市面常規產品高出15-35厘米,居住空間感大大提升。

    另一方面通過贈送大量空間,如建面約120㎡的1+3房設計,實現同等建面比常規產品更大的居住尺度。

    △保利四季和頌120㎡戶型圖

    而如果要說,這些項目當中戰斗力最強,最有機會成為新一代網紅的,小前線認為還是有待掛牌出讓的新滘路北側地塊

    總結主要優勢:

    1、體量大,總建面約43萬㎡,中心區難得;

    2、配套全,自帶商業及學校,覆蓋托兒所、幼兒園、小學、初中、高中等階段;

    3、環線雙地鐵上蓋,出行相對便利;

    4、臨近濕地公園,生態良好。

    不過,其它項目的江景、緊靠重點商圈等賣點,都正是它所欠缺的,所以并不適合獨沽一味做高端豪宅。

    未來開發項目如果能在產品上花心思,戶型設計有所突破的話,收獲一波剛改、改善客流量不是問題。

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    責任編輯:sdnew003

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