環球速看：解析｜北京樓市調控有望調整？

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

(資料圖片)

北京對多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策的試點或將在房山展開。

4月10日，北京市住建委發布了2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況，其中提到，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

這是否意味著北京樓市調控的松動？政策會如何演化？影響有多大？

政策落地方向

值得注意的是，此前市場曾流傳過“北京將以房山作為試點放松調控，認房不認貸”相關的消息，這種說法尚未得到證實，業內人士認為，如今看來，針對多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持，認房不認貸或成為一個重要方向。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策的落地，預計會在“認房又認貸”、多孩家庭首付比例等方面做出調整，比如降低多孩家庭的二套房首付比例、放寬多孩家庭的購房套數限制等。

中原地產首席分析師張大偉分析，多子女家庭購房支持政策的方向，可能包括二孩或者三孩家庭公積金貸款額度上浮，或是二套房首付得到降低，對職住平衡家庭的購房支持政策，可能是為同一個區工作并居住的家庭降低二套房首付。

實際上，北京去年8月已提出“研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，對多子女家庭和職住平衡家庭住房需求的支持，是支持剛性和改善性住房需求的具體體現，符合“房住不炒”的政策導向。

“參考全國其他城市以及北京以往出臺的相關政策，預計多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策或落腳在優化‘認房又認貸’標準、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調整社保/個稅年限等方面。”陳文靜補充說。

有什么影響？

北京作為首都，也被稱為“全國房地產調控最嚴的城市”，購房政策的調整備受關注。

去年，北京推出了3個全齡友好住宅項目試點，分別位于昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等區域，這3個試點項目將支持中心城區60歲及以上老年家庭購房，對于將戶口遷至試點項目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

彼時，市場即有聲音認為，全齡友好住宅項目試點是北京對住房調控政策的一種靈活調整。北京市住建委相關負責人此前曾表示，針對特定區域的特定項目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是在保持房地產從嚴調控的基礎上，精準實施的一項解決老年家庭養老購房困難的舉措。

陳霄表示，去年以來，全國多城出臺了松綁調控的政策，重點二線城市以及三四線城市均有調整，本次北京住建委透露多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，釋放出了積極的市場信號，意味著北京嚴控多年的房地產政策有望出現松動。

“雖然政策的實行是以試點的方式，并且具體政策還未落實，但也給市場帶來了一股暖風，信號意義顯著。”陳霄說，短期來看，對于作為試點區的房山，可以起到促進去化的積極作用。但需要注意的是，北京作為全國政策調整的風向標，不會大規模大幅度地放松政策，循序漸進、試點嘗試成為重要的方式，并且著重強調“一區一策”，根據每個行政區的具體情況實行恰當的政策。

張大偉進一步指出，房山作為試點只是一個開始，北京樓市自2017年以來已經積壓了大量的改善需求，針對多孩家庭和職住平衡家庭定向釋放支持政策，只會更加穩定市場。

“北京此舉信號意義也較為明顯，‘一區一策’有望為其他熱點城市提供參考借鑒，有利于全國房地產市場情緒進一步修復。”陳文靜表示。

為何選擇房山試點？

多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策的試點，之所以有可能在房山先展開試點，業內人士認為，與北京人口疏解和樓市實際情況相關。

從地理區位上來看，房山不屬于“城六區”范疇，符合城區人口疏解的引導方向。

其次，從市場角度來看，根據中指數據，2017年以來房山區房地產市場整體表現較弱，除2021年外，房山區各年商品住宅成交面積均在50萬平方米以下，2022年房山區商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，明顯高于北京全市降幅（-25.1%）。

2023年一季度，房山區商品住宅成交在低基數以及部分項目集中網簽等因素下，同比增長，市場情緒略有修復。

但4月以來，房山區商品住宅日均成交面積較3月中下旬下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。“房山區短期庫存及出清周期仍較大，截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.3個月，新房市場去化壓力較大。”陳文靜分析指出。

而關注整體北京樓市數據，進入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑。根據中指數據，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬下降56.0%。前期積壓需求釋放后，購房者置業節奏有所放緩。

陳文靜表示，若政策落地執行，或對市場情緒產生較好帶動，有利于提升房山區房地產市場活躍度，鞏固市場恢復情緒，加速去化現有庫存。

“當前北京房地產市場情緒出現回落跡象，政策微調的預期在增強，若北京‘一區一策’正式落地，將有利于北京房地產市場保持較高活躍度。”她說。

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