解碼新城控股，行業變局下的進化論

“駱駝精神一直伴隨新城的每一步，我相信，風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。

2022年財報業績說明會上，新城控股的董事長王曉松再一次將公司比作駱駝，用駱駝精神“自我打氣”。

(相關資料圖)

過去一年，房地產市場并不平靜，債務違約、凈利潤大幅虧損成為了市場常聽到的消息。行業動蕩的情況下，房企洗牌開始了，誰將通往下一站？考驗著房企的經營能力。

新城控股2022年年報顯示，公司全年實現營收1154.57億元，凈利潤13.94億元。“風浪越大魚越貴”，新城控股作為一家民營房企，在行業普遍承壓的情況下，交出一份盈利的成績，已屬來之不易。

更加難能可貴的是，新城控股守住了安全經營底線，保障現金流安全，經營性現金流連續5年為正。

同時，公司持續降杠桿，提升財務安全邊際，保證了債務0違約，向市場展現了公司良好的信用，贏得資本市場信任，融資端不斷取得突破。

當下，規模房企進入縮表出清、優勝劣汰階段。行業有一個共識，單純依靠住宅開發以求增長的時代已經過去了，行業進入新的發展時期，房企需要進化，即從單一比拼規模到規模、經營、服務并舉。

在變局下，新城控股有自己的進化論：堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，穩住了基本盤，穿越行業周期。特別是商業方面，新城控股營收突破百億，保持高毛利，提供了穩定的現金流利潤，讓企業更有底氣。

挑戰面前穩得住，機會面前才能抓得住。

中指研究院發布的數據顯示，其監測的全國重點100座城市，一季度銷售面積同比增長近兩成，房地產行業復蘇趨勢較明顯。在行業復蘇之下，堅持雙輪驅動戰略，商業精進的新城控股，拿到了打開下半場發展之門的鑰匙。

穩健的試金石：財務安全與融資突破

象棋中有句古諺語：“臨殺勿急，穩中取勝”，強調下棋在關鍵時，不要貪圖快招，要穩中進取。

商業如同棋局。房地產行業大浪淘沙，作為示范房企，新城控股過去一年展現了較為穩健的一面，營業收入實現1155億元，歸母凈利潤約14億元，繼續保持盈利，在民營房企甚至整個行業中都是比較難得的。

新城控股能夠穩健經營，離不開自身恪守財務安全底線和融資上積極突破進取。

現金流是企業的血液。2022年，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；經營性現金流凈額達145.35億元，經營性現金流連續五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

良好的現金流之下，為企業進一步優化債務結構提供了基礎保障。

2022年全年，新城控股繼續壓降有息負債。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位；合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，比上半年末壓降30.82億元。

債務結構優化不僅體現在債務存量端的下降，還體現在還款端的積極償付。

新城控股提前梳理債務情況，合理安排資金，根據債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務提前或到期償付。

年報數據顯示，新城控股籌資活動現金流凈流出384.95億元，比2021年流出增加，說明過去一年公司在積極償還債務。2022年全年，新城控股共償還境內外公開市場債券127.91億元，實現債務0違約，向資本市場展現了公司良好信用和長遠發展的信心。

良好的現金流，債務機構持續優化，積極償還到期債務，構筑了新城控股財務安全底線，同時也讓企業得到資本市場的信任，在融資端實現突破。

2022年下半年開始，國家針對房企的金融扶持政策不斷出臺，優質的房企融資環境得到改善。

作為首批創設信用保護合約發債示范房企，新城控股在2022年5月、9月、12月成功發行3筆中票，累計在境內融資40億元。

2022年11月17日，新城控股披露交易商協會已受理公司150億元儲架式注冊發行，多家金融機構表示支持，這成為新城控股2022年度最大規模的一單融資，也為后期境內中票融資打開了大門。

境內方面融資突破，境外融資也有進展。新城控股2022年6月通過香港上市平臺新城發展子公司發行1億美元優先綠色票據。這是彼時地產行業首筆無增信措施的美元債，體現出資本市場對新城控股的認可。

此外，2023年3月，新城控股還宣布了80億元的定增預案，用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。

可以看出，新城控股通過中票、境外融資等多種方式，構建起了暢通且多元化的融資渠道，保障了財務安全、糧草充足。

財務安全與融資突破，成為新城控股穩健的試金石，讓企業更具韌性。而有韌性的房企在應對市場不確定性時更加游刃有余。

雙輪驅動，商業是邁向新發展的鑰匙

房企行業近年來有一個共識：房地產行業到下半場了，誰能夠順利進入下半場，誰才可能長期穩健地發展。

過去，“高負債、高杠桿、高周轉”的“舊三高”經營模式在下半場，已經難以為繼。下半場發展的邏輯是恪守安全底線，堅守產品質量底線，用長期主義理念創新經營模式。過去比拼規模速度，已經變為比拼經營、質量與服務。

作為去年盈利的房企，新城控股之所以可以平穩地進入房地產下半場，除了自身財務基本盤安全外，還有其長期堅守的“雙輪驅動”戰略。

新城控股的“雙輪驅動”指的就是“住宅+商業”。

“雙輪驅動”的優勢在于，相比純商業運營房企，新城控股具有較高的項目操盤與資金回籠能力；而相比于純住宅開發房企，在商業地產規模與經營具有一定優勢情況下，能夠持續創造穩定的現金流助力企業穿越周期。

2022年，新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。在整體市場不佳的情況下，新城控股聚焦“有回款的銷售，有歸集的銷售”，回款金額達1329億元，回款率達115%，位居行業前列，展示了住宅開發壓艙石的作用。

同時，新城控股積極響應“保交樓、穩民生”要求，全年交付13.1萬套物業，展現了優質房企的擔當。

商業方面，2022年，新城控股商業運營收入首次突破百億大關，達到100.06億元，同比增長15.82%。公司的物業出租及管理業務毛利率達72.6%，進一步拉高了整體毛利水平。

觀察近年年報發現，從2021年開始，新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出。2022年，該比例達到了1.64倍。說明了商業成為了公司第二增長極，給公司帶來了穩定的現金流。

值得注意的是，如果說雙輪驅動戰略助力新城控股平穩進入下半場，那么商業上的精進，則是新城控股在下半場邁向新發展的鑰匙。

新城控股在商業版圖上的布局是吾悅廣場。年報數據顯示，2022年末，新城控股在全國140個城市布局了194座吾悅廣場。

吾悅廣場是新城控股的優質資產，優質不僅體現在可以提供穩定的現金流收入，更重要地是它還可以為融資提供保障。

據了解，優質的經營性物業不僅受到金融機構青睞，可以較容易的獲得抵押貸款，而且經營性物業貸期限更長，成本也較低。

此外，面向下半場，商業運營業務也是新城控股打開想象的關鍵。

3月24日，國家發改委發布規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，通知中提及，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

未來如果這一相關政策落地，對于經營商業地產的房企來說是大利好。房企在“投融建管退”五個方面可以形成一個閉環，對于房企的物業經營是保值的提升。

在業績說明會上，新城控股管理層亦表示，“發改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成?！?/p>

東吳證券的研報指出，隨著公司計提重資產，輕裝上陣，疊加今年房地產市場的持續復蘇，新城控股住宅開發業務未來有望企穩；而公司高毛利的商業運營業務發展穩健，對公司業績將形成支撐。

手中有糧，心中不慌。財務底線安全的新城控股，手握優質資產，在行業調整時，能夠游刃有余穿越周期，當行業復蘇上升時，未來或將有更大的發展空間。

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