融信銷售增長面臨考驗:待開發土儲面積剩90萬平,一季度銷售同比降八成

    來源: 焦點財經Focus2023-04-09 09:34:38
      

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    出品|搜狐地產&焦點財經

    作者|陳盼盼

    編輯|吳 亞

    隨著整體市場止跌回升,一季度百強房企業績同比回正。但出險房企的銷售情況依舊不容樂觀。

    中指研究院統計,1-3月,債務違約企業的銷售額普遍下降30%以上,個別企業降幅超過60%。

    其中,融信( 03301.HK)一季度銷售額38.65億元,同比下降80.9%。該跌幅居已公布經營數據的房企前列。

    面對流動性困境,融信將希望寄托在銷售回款上,但2022年停止拿地,期末待開發土儲僅剩90萬平,未來能否支撐其銷售增長尚待觀察。

    一季度銷售額38.65億,同比下降80.9%

    春節以來,房地產市場走上溫和復蘇之路,百強房企業績同步改善。

    從中指研究院公布的數據來看,一季度百強房企銷售總額17589.5億元,同比增長8.2%。其中,3月份銷售額環比上升36.7%,同比上升24.6%。

    中指研究院指出,今年以來,隨著經濟預期邊際好轉,各地寬松政策持續出臺及落地,消費者購房預期進一步上升,需求得到一定釋放,疊加房企緊抓機遇加速推盤,3月銷售額有較大提升。

    與行業相比,融信的銷售表現略顯疲軟。4月6日,融信披露,2023年3月單月合約銷售額為15.37億元,而2月單月為13.34億元,環比增長15.2%。

    2023年1-3月,融信累計實現合約銷售額約38.65億元,較2022年同期的202.31億元下跌約80.9%。不僅低于百強房企平均8.2%的增長率,還低于所處TOP51-100房企梯隊的5.4%增長率。

    而在去年,融信累計實現合約銷售額約578.73億元,同比降62.79%。

    “企業發生債務違約,保交樓成為消費者關注的重要因素,企業品牌受到很大損害,購房者對其信任度較低,嚴重影響企業的銷售業績”,中指研究院企業研究總監劉水表示。

    2022年全年,融信銷售額為合約銷售金額約578.7億元,同比減少62.79%。

    銷售疲軟對于融信減輕流動性壓力、償還債務不是件好事。

    2022年7月,融信因兩筆美元債利息,共計2786.55萬美元未按時支付,構成實質違約,進而流動性問題浮出水面。

    隨后,融信多筆境內外債因無法兌付,相繼違約。其在年報中透露,截至2022年末,集團有106.55億元借款構成違約。“于2022年12月31日后,集團并無按預定還款日期償還若干其他銀行及其他借款。”

    年報顯示,2022年,融信錄得虧損收入300.59億元,同比減少約9.69%;同時,年內溢利轉盈為虧約達124.4億元。截至2022年末,其錄得流動資產淨值340.7億元,借款的即期部分為197.85億元,而其現金及現金等價物(不包括受限制現金)為55.69億元。

    對此,融信表示,已制定措施以減輕流動資金壓力,包括尋求多元化融資、積極與債權人溝通、節約經營成本,以及加強銷售和回款等。

    融信稱,“近期放寬有關預售規定的政策,激發了買家興趣并刺激了需求。集團將繼續積極調整銷售及預售活動,以更好應對不斷變化的市場環境”。

    惠譽曾分析稱,在短期內,融信將高度依賴可用現金和從合同銷售產生的現金以清償債務。

    待開發土儲僅剩90萬平,銷售彈藥不足

    擺在眼前的是,融信可供銷售的土地可能不夠用了。

    在業內,閩系房企融信有著“地產收割機”的稱號。

    最具代表性的項目是在2016年,融信以110.1億元拿下上海靜安中興地塊,并14.3萬每平創下最貴單價地王紀錄。融信和歐宗洪借此一戰成名。

    2017年,融信又一鼓作氣,用近400億元的代價,拿下杭州、廈門等城市的78塊土地,總建筑面積達1481.5萬平方米。

    憑借2016年-2017年囤積的土儲,融信的銷售規模迅速攀升,從2015年的百億出頭躍升到了2018年的1218億,晉升為當年的“黑馬”。

    隨后幾年,考慮到行業及市場環境變化,融信的拿地節奏相對放緩,2019年-2021年,分別新增土地儲備730.55萬平方米、872萬平方米、457萬平方米。

    與此同時,融信合約銷售面積為654.77萬平方米、725.09萬平方米、733.66萬平方米,銷售去化面積逐漸超過新增土儲面積。

    到了2022年,因流動性壓力,融信直接暫停拿地。截至2022年末,其土地儲備的總建筑面積約為2492萬平方米,其中約930萬平方米為持作出售已竣工物業,約1470萬平方米在建。

    至此融信剩余待未來開發的土儲僅約90萬平方米,較2021年末的180萬平方米減少一半。

    而這90萬平方米土儲能為融信貢獻多少銷售和回款尚不可知。可供參考的是,2022年,融信合約銷售建筑面積為250.95萬平方米,合約銷售金額為578.73億元。

    雖然融信的土儲相對不足,但土儲質量較高。截至2022年末,融信2492萬平方米的總土儲中,一二線城市占比為83%,且土儲平均成本8022元/米,安全系數較高。

    隨著房地產市場復蘇,這些高能級城市土儲將有望支撐融信銷售業績的增長。

    融信在年報中表示:“相對優質的土地儲備為集團的銷售及現金流提供了有效支持”。

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