融信銷售增長面臨考驗:待開發土儲面積剩90萬平,一季度銷售同比降八成
    
			
    
				來源： 焦點財經Focus2023-04-09 09:34:38
				
					
				
				
			
    
		
    
		
    
			　　
    圖片來源：網絡

    (資料圖)
    出品|搜狐地產&焦點財經
    作者|陳盼盼
    編輯|吳 亞
    隨著整體市場止跌回升，一季度百強房企業績同比回正。但出險房企的銷售情況依舊不容樂觀。
    中指研究院統計，1-3月，債務違約企業的銷售額普遍下降30%以上，個別企業降幅超過60%。
    其中，融信（ 03301.HK）一季度銷售額38.65億元，同比下降80.9%。該跌幅居已公布經營數據的房企前列。
    面對流動性困境，融信將希望寄托在銷售回款上，但2022年停止拿地，期末待開發土儲僅剩90萬平，未來能否支撐其銷售增長尚待觀察。
    一季度銷售額38.65億，同比下降80.9%
    春節以來，房地產市場走上溫和復蘇之路，百強房企業績同步改善。
    從中指研究院公布的數據來看，一季度百強房企銷售總額17589.5億元，同比增長8.2%。其中，3月份銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%。
    中指研究院指出，今年以來，隨著經濟預期邊際好轉，各地寬松政策持續出臺及落地，消費者購房預期進一步上升，需求得到一定釋放，疊加房企緊抓機遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。
    與行業相比，融信的銷售表現略顯疲軟。4月6日，融信披露，2023年3月單月合約銷售額為15.37億元，而2月單月為13.34億元，環比增長15.2%。
    2023年1-3月，融信累計實現合約銷售額約38.65億元，較2022年同期的202.31億元下跌約80.9%。不僅低于百強房企平均8.2%的增長率，還低于所處TOP51-100房企梯隊的5.4%增長率。
    而在去年，融信累計實現合約銷售額約578.73億元，同比降62.79%。
    “企業發生債務違約，保交樓成為消費者關注的重要因素，企業品牌受到很大損害，購房者對其信任度較低，嚴重影響企業的銷售業績”，中指研究院企業研究總監劉水表示。
    2022年全年，融信銷售額為合約銷售金額約578.7億元，同比減少62.79%。
    銷售疲軟對于融信減輕流動性壓力、償還債務不是件好事。
    2022年7月，融信因兩筆美元債利息，共計2786.55萬美元未按時支付，構成實質違約，進而流動性問題浮出水面。
    隨后，融信多筆境內外債因無法兌付，相繼違約。其在年報中透露，截至2022年末，集團有106.55億元借款構成違約。“于2022年12月31日后，集團并無按預定還款日期償還若干其他銀行及其他借款。”
    年報顯示，2022年，融信錄得虧損收入300.59億元，同比減少約9.69%；同時，年內溢利轉盈為虧約達124.4億元。截至2022年末，其錄得流動資產淨值340.7億元，借款的即期部分為197.85億元，而其現金及現金等價物（不包括受限制現金）為55.69億元。
    對此，融信表示，已制定措施以減輕流動資金壓力，包括尋求多元化融資、積極與債權人溝通、節約經營成本，以及加強銷售和回款等。
    融信稱，“近期放寬有關預售規定的政策，激發了買家興趣并刺激了需求。集團將繼續積極調整銷售及預售活動，以更好應對不斷變化的市場環境”。
    惠譽曾分析稱，在短期內，融信將高度依賴可用現金和從合同銷售產生的現金以清償債務。
    待開發土儲僅剩90萬平，銷售彈藥不足
    擺在眼前的是，融信可供銷售的土地可能不夠用了。
    在業內，閩系房企融信有著“地產收割機”的稱號。
    最具代表性的項目是在2016年，融信以110.1億元拿下上海靜安中興地塊,并14.3萬每平創下最貴單價地王紀錄。融信和歐宗洪借此一戰成名。
    2017年，融信又一鼓作氣，用近400億元的代價，拿下杭州、廈門等城市的78塊土地，總建筑面積達1481.5萬平方米。
    憑借2016年-2017年囤積的土儲，融信的銷售規模迅速攀升，從2015年的百億出頭躍升到了2018年的1218億，晉升為當年的“黑馬”。
    隨后幾年，考慮到行業及市場環境變化，融信的拿地節奏相對放緩，2019年-2021年，分別新增土地儲備730.55萬平方米、872萬平方米、457萬平方米。
    與此同時，融信合約銷售面積為654.77萬平方米、725.09萬平方米、733.66萬平方米，銷售去化面積逐漸超過新增土儲面積。
    到了2022年，因流動性壓力，融信直接暫停拿地。截至2022年末，其土地儲備的總建筑面積約為2492萬平方米，其中約930萬平方米為持作出售已竣工物業，約1470萬平方米在建。
    至此融信剩余待未來開發的土儲僅約90萬平方米，較2021年末的180萬平方米減少一半。
    而這90萬平方米土儲能為融信貢獻多少銷售和回款尚不可知。可供參考的是，2022年，融信合約銷售建筑面積為250.95萬平方米，合約銷售金額為578.73億元。
    雖然融信的土儲相對不足，但土儲質量較高。截至2022年末，融信2492萬平方米的總土儲中，一二線城市占比為83%，且土儲平均成本8022元/米，安全系數較高。
    隨著房地產市場復蘇，這些高能級城市土儲將有望支撐融信銷售業績的增長。
    融信在年報中表示：“相對優質的土地儲備為集團的銷售及現金流提供了有效支持”。
    			
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