新城控股2022年年報:“示范房企”穿越周期的攻守道

    來源: 投資者網(wǎng)2023-04-08 20:49:43
      

    《投資者網(wǎng)》葛凡梅

    房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)深度調(diào)整期,規(guī)模持續(xù)萎縮、市場分化愈發(fā)明顯,行業(yè)發(fā)展增長點逐漸聚焦在財務(wù)穩(wěn)健、穿越周期的能力上。


    (相關(guān)資料圖)

    作為示范房企,新城控股集團股份有限公司(下稱“新城控股”,601155.SH)立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的基本盤,聚焦戰(zhàn)略,穩(wěn)健前行,打造了民營房企獨具特色、穿越周期的攻守之道。

    3月31日,新城控股發(fā)布2022年年度報告。報告顯示,2022年,新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元,合同銷售面積約1191.52萬平方米,在中指研究院國內(nèi)房企排行榜中分別位居第19位、第13位。

    2022年,新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元,歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定,為20.03%。在房企普遍虧損的年報中,依然保持盈利。

    作為穿越行業(yè)周期的實力房企,新城控股2022年實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的功守道在于,以雙輪驅(qū)動助力增長為攻;以穩(wěn)現(xiàn)金流、降負(fù)債為守。攻守兼?zhèn)洌鲁强毓蓸?gòu)筑了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的護城河。

    攻:雙輪驅(qū)動助力業(yè)績兌現(xiàn)

    在地產(chǎn)行業(yè)新周期下,2022年,新城控股以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢,為公司提供堅實的業(yè)績支撐。

    在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面,新城控股2022年在該業(yè)務(wù)上實現(xiàn)營業(yè)收入1048.83億元。

    截至2022年末,新城控股共有295個子項目在建,總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項目),提前鎖定未來業(yè)績。2023年計劃新開工742.7萬平米,同比增長39.3%。

    另一方面,新城控股的商業(yè)運營業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升,并貢獻了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。根據(jù)年報,2022年,新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億,達到100.06億元,同比增長15.82%。

    目前,新城控股堅持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略,正不斷擴大商業(yè)在管規(guī)模。2022年,新城控股完成15座吾悅廣場開業(yè),截至2023年3月25日,新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座,進駐全國141個城市。

    早在2012年,隨著常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的相繼亮相,新城開啟了商業(yè)的逐夢之路。經(jīng)過這些年的規(guī)模發(fā)展與運營積累,新城控股的商業(yè)業(yè)務(wù)在市場的地位不斷夯實,吾悅廣場已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

    截止2022年末,新城控股的吾悅廣場開業(yè)面積達1319.74萬平方米,出租率達95.13%;實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元,占公司營業(yè)收入的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元,占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%,高毛利率既展現(xiàn)了公司的商業(yè)運營實力,也增強了公司抵御整體毛利率下行風(fēng)險的能力。

    新城控股仍將維持其商業(yè)發(fā)展節(jié)奏。據(jù)悉,2023年新城商業(yè)正式啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級,回歸商業(yè)本質(zhì)。此外,新城控股在年報中透露,2023年計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元,新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

    有分析指出,在2023年消費復(fù)蘇的預(yù)期下,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機會,公司商業(yè)運營收入增長可期。

    守:穩(wěn)現(xiàn)金流、降負(fù)債

    在房地產(chǎn)行業(yè)不以“規(guī)模論英雄”的當(dāng)下,新城控股轉(zhuǎn)向質(zhì)量型增長,將重心放在抓回款、保交付上。

    過去一年,新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、保民生”的要求,落實企業(yè)主體責(zé)任,2022年實現(xiàn)241個批次、共計13.1萬套房源的交付。2023年,新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針,全力以赴完成保交付目標(biāo)。

    目前,新城控股持續(xù)深耕核心城市群,一、二線城市約占公司總土地儲備的40%,長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的22%。相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

    2022年,新城控股全年實現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元,聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”,同期實現(xiàn)回款金額1329億元,回款率115%,回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

    基于有力的銷售、順暢的回款,新城控股的現(xiàn)金流充裕。截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元,在手現(xiàn)金充裕;公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

    不僅如此,新城控股還在持續(xù)地降低有息負(fù)債,債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。截至2022年底,公司期末融資余額為712.70億元,同比下降185.97億元,有息負(fù)債水平保持低位。

    此外,新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元,較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

    事實上,一直以來新城控股都恪守財務(wù)紀(jì)律、堅持底線思維,保持穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。

    2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元,向資本市場展現(xiàn)了公司良好的信用。

    憑借穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn),新城控股還屢次獲得監(jiān)管機構(gòu)及資本市場的融資支持。

    2022年5月,新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證,成功發(fā)行10億元中期票據(jù);同年6月2日,新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù),也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

    2022年9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下,分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù),票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發(fā)債最低利率水平;12月,公司 150 億元中票注冊額度正式獲批,同時獲得多家銀行意向授信額度支持,融資渠道保持暢通。

    目前,新城控股的資信良好,在手授信也較為充裕。截止2022年報出具日,受益于房企融資“三支箭”政策影響,各大銀行同意向新城控股提供共計1400億元意向性授信額度,以支持其融資需求。

    與此同時,新城控股的融資成本也在下降。2022年,公司整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個百分點。

    今年3月13日,新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案,擬向特定對象發(fā)行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補充流動資金,其他將投向公司在建項目,保障項目交房周期和質(zhì)量。

    伴隨行業(yè)劇烈出清階段漸近尾聲,行業(yè)景氣度的逐漸回升,土地儲備優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營實力強、攻守有道的房企有望率先恢復(fù)良性循環(huán)并獲取可持續(xù)發(fā)展,新城控股作為財務(wù)穩(wěn)健、具備“管理紅利”的優(yōu)質(zhì)房企,成功穿越周期,或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)下一階段的領(lǐng)跑者之一。(思維財經(jīng)出品)■

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