中新經(jīng)緯4月7日電 2022年,房地產(chǎn)業(yè)的底色是焦灼。
正如新城控股(601155.SH)在2022年年報中所坦承的——大環(huán)境“風雨交加”,房企“危機頻發(fā),規(guī)模房企進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段,業(yè)務持續(xù)縮量”。
(資料圖片僅供參考)
這種形勢下,銷售回落是可預判的。呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元,同比下降26.7%,重回2017年水平;銷售面積為13.6億平方米,同比下降24.3%,銷售金額和面積同比增速較2021年分別下降31.5和26.2個百分點。近八年來,全國商品房銷售金額和面積首次出現(xiàn)下滑。
投射到業(yè)內企業(yè)的表現(xiàn)上,“虧損”“下降”等詞在它們的年度詞條中高頻出現(xiàn),大部分標桿房企的銷售業(yè)績低于上年同期水平,平均跌幅在20%-30%。此時,正增長盈利底線失守,行業(yè)下行周期如何穿過,幾乎是這類房地產(chǎn)企業(yè)不可調和,且必經(jīng)的陣痛。
也許正是如此,“韌性”一詞在2022年被各企業(yè)在各種場合頻繁提及。韌者篤行,韌則行遠。這句諺語體現(xiàn)的精神與新城控股一直信奉的“駱駝精神”不謀而合。財報發(fā)布后的業(yè)績交流會上,新城控股董事長王曉松表示:“我相信風再大,駱駝總是專注前路,道路再崎嶇,駱駝總能抵達遠方”。
行業(yè)筑底時,韌性可以成為企業(yè)穿越周期的底氣。
3月31日,新城控股發(fā)布2022年年度報告。報告顯示,公司全年合同銷售金額達到1160.49億元,合同銷售面積約為1191.52萬平方米;實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元,實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。此外,公司整體毛利率保持穩(wěn)定,為20.03%;截至報告期末,公司總資產(chǎn)達4579.07億元。
在財務數(shù)字無法言盡的地方,新城也在思考,近幾年行業(yè)的周期沉浮,帶來了什么樣的教訓與啟示?面向未來,當新周期來臨時,該以什么樣的姿態(tài)探索新的增長空間?又該如何探索?
以長期的確定性平滑周期里的不確定性
中國社會科學院經(jīng)濟研究所教授劉煜輝在做中國經(jīng)濟形勢分析與展望時提出了一個觀點——唯有確定性可以穿越波動。他這里的“確定性”指業(yè)績兌現(xiàn)的確定性和增長的確定性。
將這個觀點引入房地產(chǎn)業(yè),可以引申為,以長期的確定性來對抗短期恐慌,平滑周期里的不確定性。
對新城控股來說,其“確定性”的表現(xiàn)之一便在于對“住宅+商業(yè)”雙輪驅動運作模式的堅定執(zhí)行。新城以住宅開發(fā)為主,同時選取優(yōu)質地塊進行商業(yè)綜合體的開發(fā)運營。主要從兩方面發(fā)力,一方面是沉下心來持續(xù)提升品質、優(yōu)化服務,做到產(chǎn)品品質與服務品質同步提升;另一方面是不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力,做好應對新格局的能力儲備。
2012年,常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場相繼亮相,標志著新城控股開啟了商業(yè)模塊的探索之路。從新城方面看來,先期布局商業(yè)地產(chǎn),即是選擇了需要投入大量精力、兼顧增長性與盈利能力的商業(yè)模式。
如今在開發(fā)業(yè)務將觸“天花板”的當下,再回頭看新城的這個選擇,不得不認可它的前瞻眼光。
時間也最終驗證了先期投入的必要性:根據(jù)年報,2022年,新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億,達到100.06億元,同比增長15.82%。
百億營收背后,新城控股布局多年的商業(yè)版圖浮現(xiàn)。截至3月25日,新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座,進駐全國141個城市。新城在規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢,成為其他公司難以輕易逾越的護城河。
同步提升的產(chǎn)品與服務品質帶來高盈利,財報披露,2022年物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利66.96億元,占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%。
這一數(shù)據(jù)顯示出新城雙輪驅動戰(zhàn)略的優(yōu)勢。在新城管理層看來,“相比于聚焦商業(yè)運營的公司,公司的開發(fā)業(yè)務在充分競爭市場中不斷成長,具有較高的項目操盤與資金回籠能力,是公司區(qū)域深耕的壓艙石;而相比于純住宅開發(fā)的公司,公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢,能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于公司穿越周期。”
吾悅廣場的“能量”
在“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰(zhàn)略的指引下,吾悅廣場一直在為新城控股爭取更多的底氣以應對周期的波動。
有智庫分析認為,2022年新城控股商業(yè)運營業(yè)務在收入和占比方面實現(xiàn)了“雙增長”,主要就是因為新城吾悅廣場數(shù)量增加以及商業(yè)運營實力的不斷提升。如上文所述,已經(jīng)形成規(guī)模化的吾悅廣場對公司收入規(guī)模的貢獻逐步加大。
進一步拓展,吾悅廣場更聚合的能量釋放效果在利潤方面顯現(xiàn)。需要重提財報里一個亮眼的數(shù)據(jù)——即72.6%,新城控股出租管理業(yè)務的毛利率。專業(yè)人士認為,這個高比例的毛利率為公司的整體毛利率、加權平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)、凈利潤等核心指標提供支撐。比如,報告期內新城控股的凈利潤現(xiàn)金含量平均達到294.91%,處于行業(yè)前列。
財報披露,2022年,居民消費和眾多品牌商戶開新店意愿均受到較大影響,吾悅廣場也承受了較大的經(jīng)營壓力。然而,這種壓力卻引導新城控股走上了不斷尋找商業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的模式和路徑的發(fā)展方向。
據(jù)悉,基于對當下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析,2023年新城商業(yè)啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級。
該模式以用戶思維為根本,通過數(shù)據(jù)賦能,組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內容,提高吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效,實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。與傳統(tǒng)運營思路相比,深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務的轉變,構建以用戶為核心,滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。
新城控股相信,隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地,新城商業(yè)的運營競爭力或將進一步提升。
還值得指出的是,除了自身營收為公司貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流,高質量商業(yè)運營優(yōu)質的底層資產(chǎn)還能為企業(yè)穿越周期再添一部分籌碼。比如,持有大量吾悅廣場的新城能夠通過經(jīng)營性物業(yè)貸獲取融資性現(xiàn)金流。
管理層介紹,2022年有22座吾悅廣場落地經(jīng)營性物業(yè)貸,替換金額約64億元,為融資性現(xiàn)金流提供了重要補充;且還有近50座廣場沒有融資,可以形成融資增量。
高質量安全觀
當高質量發(fā)展指標取代高速增長指標,意味著經(jīng)濟發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)悄然改變。因此,現(xiàn)在看房企的業(yè)績時,更應該考慮的是質量高不高,而不是只關注單純的指標增長。
“高質量”在財務領域的表現(xiàn)形式為安全、自律。
行業(yè)深度調整期內,財務安全是最后的底線。只有守住安全,才有可能在新周期來臨時保持穩(wěn)步發(fā)展。
為此,新城控股一方面穩(wěn)現(xiàn)金,一方面降負債。
財報顯示,截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元,在手現(xiàn)金充裕;經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年,公司整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個百分點。
債務方面,新城控股繼續(xù)壓降有息負債,進一步優(yōu)化債務結構。截至2022年底,公司期末融資余額為712.70億元,同比壓降185.97億元,有息負債水平保持低位;合聯(lián)營權益有息負債大幅降至60.62億元,較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。此外,2022年,公司還償還了127.91億元境內外公開市場債券。
安全的財務,為新城控股在行業(yè)周期的更迭中,帶來了融資端的優(yōu)勢。
將時間撥回2022年5月,新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證,成功發(fā)行10億元中期票據(jù);次月,境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù),也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。
之后在9月和12月,公司在中債增全額擔保支持下,分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù),票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發(fā)債最低利率水平。公司150億元中票注冊額度也在年底正式獲批,同時獲得多家銀行意向授信額度支持。
時間來到今年3月,新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案,擬向特定對象發(fā)行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補充流動資金,其他將投向公司在建項目,保障項目交房周期和質量。
隨著政策回暖,房地產(chǎn)業(yè)的這輪風波應當已經(jīng)接近尾聲,此時正臨近新周期的開端。可以預見,這一輪大浪淘沙后,行業(yè)將進入一個新的分水嶺。而新城控股恰巧在今年迎來了三十“而立”,也許正因如此,輕裝上陣的它在今年會如何探索新空間才更有看頭。(中新經(jīng)緯APP)
【編輯:郭晉嘉】
關鍵詞:
版權與免責聲明:
1 本網(wǎng)注明“來源:×××”(非商業(yè)周刊網(wǎng))的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和對其真實性負責,本網(wǎng)不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網(wǎng)的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發(fā)表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經(jīng)過本網(wǎng)站證實,不對您構成任何投資建議,據(jù)此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網(wǎng)聯(lián)系。