■VCG/圖
(相關(guān)資料圖)
技術(shù)層面并不存在較大難度,業(yè)內(nèi)人士認為:
近日,自然資源部、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知,將在全國范圍內(nèi)全面部署不動產(chǎn)“帶押過戶”。作為去年首批明確推廣這一模式的一線城市,廣州喝下“頭啖湯”后,如今卻發(fā)現(xiàn)仍多有掣肘,難以放開手腳。有業(yè)內(nèi)人士表示,對于新政策落地,需相關(guān)部門提高參與主體的積極性,捋清楚個中環(huán)節(jié)可能潛在的風險,并有針對性地制定相應(yīng)的監(jiān)管細則。
■新快報記者 梁茹欣
中介機構(gòu)
實際操作中部分案例并非真正意義上“帶押過戶”
何為“帶押過戶”?通俗來講,指的是在二手房交易中,存在抵押的房產(chǎn)無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。據(jù)廣州市不動產(chǎn)登記中心信息,申請人辦理在押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,可以采取“存量房轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更登記”,或者“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”兩種組合辦理方式。換而言之,無論二手房買賣雙方是否對應(yīng)同一抵押權(quán)人(即同一個貸款機構(gòu)),都可以辦理“帶押過戶”。
事實上,自去年廣州試行“帶押過戶”以來,已有部分銀行下場“試水”。而實際操作中有諸多前提條件,其中較為常見的是,要求二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業(yè)務(wù)以及買家只能是純商貸。
4月4日,記者走訪和咨詢廣州多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn),能夠成功“帶押過戶”的案例寥寥。“主要是卡在銀行這一關(guān)”,一名房產(chǎn)中介人員向記者表示,網(wǎng)簽過戶大約一周時間就可以搞定,而銀行的手續(xù)相對較繁瑣如解押、涂銷等,快則15天,慢則一個多月。“其實在‘帶押過戶’推行前后,我們的手續(xù)流程沒有發(fā)生太大變化,最多就比以前快一個星期左右。”
同樣在另一家房產(chǎn)中介機構(gòu),該機構(gòu)負責人坦言,直到今年4月初行業(yè)內(nèi)才開始加大力度推行“帶押過戶”模式。“盡管去年行業(yè)對這一話題關(guān)注度頗高,但實際操作還是按照‘同行轉(zhuǎn)按’的方式居多,即業(yè)主仍需要先交一筆費用,把房產(chǎn)證贖出來,并非真正意義上的‘帶押過戶’。”
按揭公司
“因潛在風險、固有利益等,原貸款銀行積極性不高”
“‘帶押過戶’現(xiàn)階段問題,在于原貸款銀行的不配合。” 廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源接受新快報記者采訪時指出,“帶押過戶”與房地產(chǎn)曾經(jīng)流行多年的“轉(zhuǎn)按揭”相似。在后者模式下,業(yè)主可以在房貸未還清的情況下,通過擔保公司做擔保,由銀行出具涂銷證明解除房產(chǎn)抵押,從而進行售賣。
這意味著,原貸款銀行在出具涂銷證明時,實際上并沒有收到足夠還款。而所謂承擔風險一方的擔保公司,面對動輒幾百萬上千萬元的房子金額,其賠付能力明顯不夠,這對銀行來說是沒有保障的。
鄭大源表示,囿于這些風險存在,“轉(zhuǎn)按揭”模式逐漸退出房地產(chǎn)市場。目前推行的“帶押過戶”模式則消除這一層風險:貸款未還清的情況下,原貸款銀行不出具涂銷證明。“當然,作為新鮮事物,外界對‘帶押過戶’可能存在的潛在風險,如抵押權(quán)落空、貸款成為壞賬、‘一房二賣’等問題比較謹慎,尚處在了解和觀望階段,導致實際推行有滯后。另一方面,出于對業(yè)務(wù)量流失的利益考慮,原貸款銀行大多只做本行業(yè)務(wù)而非跨行。即便是本行,銀行的積極性也不會太高。”
在業(yè)內(nèi)人士看來,“帶押過戶”在技術(shù)層面上并不存在較大難度,主要包括不同銀行間在不動產(chǎn)貸款評估、審核流程、風控要求的標準化、信息共享;不動產(chǎn)登記部門和金融部門之間系統(tǒng)對接、信息共享等。之所以進展不順利,很大一部分原因系該政策的出臺,打破了銀行類金融機構(gòu)、中介機構(gòu)等原本的利益鏈條。
去年9月,人民銀行廣州分行發(fā)布公告稱,針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后,銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風險,可引入公證或擔保等第三方機構(gòu),保障資金安全,防控業(yè)務(wù)風險。
然而,“引入公證、擔保的意義不大,除了可能增加公證或擔保費用,未能有效降低社會服務(wù)成本之外,由于擔保公司的擔保金不夠、賠付能力有限,這一辦法對銀行的保障也有限。”鄭大源表示,想要進一步推動“帶押過戶”落地,一是房屋買賣雙方清楚了解這一政策明細,消除大眾誤區(qū)。二是將原貸款銀行和新貸款銀行的交易過程置于透明的監(jiān)管制度之下,消解潛在的風險點,包括設(shè)立中間監(jiān)管賬戶,對涉及資金進行監(jiān)管;增加網(wǎng)簽系統(tǒng)技術(shù)模塊,如原貸款銀行和新貸款銀行通過網(wǎng)簽系統(tǒng)匿名溝通,督促銀行及時配合辦理相關(guān)問題,包括新貸款銀行的放款速度,尤其是原貸款銀行需在限定時間內(nèi)配合辦理“帶押過戶”手續(xù),或者提供合理理由方可拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)內(nèi)看市
“帶押過戶”有利于縮短買賣時效,但難續(xù)“小陽春”行情
值得一提的是,“帶押過戶”等政策利好出臺,正在讓廣州樓市呈現(xiàn)出一種新的趨勢。其中一點,是二手房掛牌量激增。據(jù)公開信息顯示,3月廣州的二手房掛牌量已突破13萬套,較去年同期的9.9萬套提升了34%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆向記者分析,庫存掛牌量的上升主要是近期市場好轉(zhuǎn),業(yè)主放盤積極性提高以及置換需求被激發(fā)所致。從長周期來看,新房市場持續(xù)開發(fā)建設(shè),隨后有較多單位逐漸進入二手市場流轉(zhuǎn)。同時房產(chǎn)基本沒有“報廢”“退出市場”之說,一些老舊單位會逐漸沉積下來使得庫存掛牌量逐漸增加。“但要注意,近期在庫存掛牌量持續(xù)增加的同時,購房需求也在快速增加,市場價格走勢不取決于庫存掛牌量的絕對多少,而在于供求關(guān)系。”
在走訪房地產(chǎn)中介機構(gòu)過程中,有多位從業(yè)者均表示,雖然目前廣州掛牌房源不斷增加,但買房人數(shù)量并不均等,市場正處于“買方市場”。“今年2月的交易以剛需房源居多,3月則以置換型的客戶為主流。特別是上個月,較多有置換需求的業(yè)主被原房子套住,想換又換不出去,可能導致他們后續(xù)對市場的信心不足。”一名房產(chǎn)中介人員表示。
李茂喆亦認為,“帶押過戶”較難延續(xù)當下的“小陽春”行情。首先,目前“小陽春”行情已經(jīng)開始下滑,其核心是前期積壓的需求逐漸釋放、成交放緩,“帶押過戶”難以對市場走勢形成根本性扭轉(zhuǎn)。其次,新政策雖然流程大致跑通,但還未大規(guī)模實施,其發(fā)揮效用還需要一定時間。“不過,可以肯定的是‘帶押過戶’政策的實施有利于縮短買賣時效,減小部分成本,對刺激成交有一定的促進作用。”
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