“高三”今年首拍地遭爭搶，“中小學+萬元樓面價”誰中標？

今天，中央創新區一宗住宅用地吸引了6家房企報名，看點十足。

(資料圖片)

GX3-18-46地塊

為啥吸引了諸多房企？

從目前掌握到的信息來看，GX3-18-46住宅宗地已吸引包括龍湖、碧桂園、華潤、星河、德通、新希望等多家房企報名競拍。

6家房企齊聚，火藥味十足。為何GX3-18-46會有如此效應？

先來看看地塊信息：

地籍編號：GX3-18-46；

地塊位置：地塊位于中央創新區緯二十八路以南、經二十路以西、緯三十路以北；

占地面積：約62.288畝；

容積率：≤2.8；

綠化率：大于等于35%；

起始價樓面價：12340.79元/㎡；

觸頂樓面價：14199.66元/㎡；

地塊關聯信息：地塊西側規劃有中小學，東側已建成永安渠海綿城市生態公園、地鐵6號線、西安國際醫學中心醫院，路網配套完善。

目前來看，除了關聯的配套資源外，地塊南側一路之隔還有在建的高新新羅酒店、永安花谷。

并且周邊在售和待售住宅分布較廣，除了待售的天地源永安華府外，高新云熙港、曲江文商檀境、紫薇云上、碧桂園高新云墅二期也在附近，后期容易形成較大規模的改善宜居生活區。

能夠發現，這宗地塊無論是所處位置還是周邊的資源分布來看，都是目前整個中央創新區相對較優的。

一方面地塊旁緊鄰著就是中小學教育用地，按照目前高新系學校在整個中央創新區的分布以及規劃來看，后續教育地塊打造“名校+”學校的概率很大。

再加上西南側還有規劃的高中教育地塊，小學、初中和高中均在附近，根據規劃來看這宗地塊還將建設公辦6班制的幼兒園，這也意味著后期該地塊的樓盤能夠享受到更優的教育服務配套。

另一方面，南側永安花谷和東側的永安渠海綿城市生態公園形成了較優的生態宜居氛圍，也是現階段中央創新區所缺少的。

兩側均有生態資源環伺，一定程度來講，后期因生態資源帶來的價值也會很大，并且生態資源的豐富也讓生活舒適度有進一步的提升。

“瞳北”最貴地塊

給周邊帶來怎樣的價值？

回到GX3-18-46地塊，按照目前的6家房企報名競拍的場面來看，大概率會進入觸頂搖號階段。按照最高限價計算，觸頂后樓面價為14199.66元/㎡。

再看周邊地塊樓面價：

高新云熙港。2019年12月，西部機場置業高溢價率摘得2宗住宅用地，樓面價分別為10491元/㎡、10381元/㎡，這兩宗地塊就是目前在售的高新云溪港，戶型面積在114-182㎡，均價在2.5萬元/㎡（精裝）；

紫薇云上。2020年6月，紫薇地產摘得永安渠公園旁住宅用地，樓面價為12803元/㎡。項目戶型面積在220-280㎡，均價2.8萬元/㎡（毛坯）；

曲江文商檀境。2020年7月，由陽光城高溢價摘得，2022年6月陽光城攜手曲江文商共同開發，樓面價1.3萬元/㎡，項目目前在推160-180㎡精裝小高層大平層產品，均價在2.88萬元/㎡（精裝）；

天地源永安華府。2022年6月，天地源以底價摘得，項目樓面價為12785元/㎡，打造120-187㎡剛改、改善產品，根據最新信息，項目即將亮相，目前售價待定；

中建悅廬、中海學仕里。再向北走，就是近期中央創新區最熱門的兩宗“名校”旁項目，分別為中海摘得的樓面價為12883元/㎡的改善產品，而斜對面則為中建摘得的樓面價12406元/㎡改善產品。

按照目前的樓面價來看，這宗地塊觸頂14199.66元/㎡的價格，僅次于紫薇時光云邸當時拿地超過1.5萬元/㎡的樓面價，而GX3-18-46地塊也是目前已經成交土地中，未來之瞳以北的最高樓面價地塊。

根據前期在售項目信息來看，GX3-18-46地塊后續的住宅售價如果是精裝住宅，大概率均價會突破3萬元/㎡，而毛坯銷售均價也很可能2萬8元/㎡到2萬9元/㎡左右。

再根據這次地塊的用地規劃條件來看，建筑高度不高于80米，會打造25層左右的高層產品。

同時按照地塊總戶數要求，應該會是改善的大平層產品，大概率也會搭配幾棟高改小高層產品，滿足更多居住需求。

就目前這宗地的成交來看，地塊及周邊資源、配套、產業等優勢的帶動背景下，因地塊樓面價的影響，也會進一步發揮周邊置業價值的“預期”帶動作用，引發周邊樓盤的價值，帶動樓盤銷售。

3老和3新的PK

究竟誰能贏？

除了地塊本身值得關注，這次參與競拍的房企也很有看點，呈現出3老和3新的PK。

龍湖、碧桂園和新希望，3家房企已經在中央創新區有樓盤在售。

這其中，距離新地塊較近的碧桂園目前在區域內有碧桂園高新云墅二期在售，二期3棟樓312套房源今天剛剛開啟為期3天的登記，建面93-141㎡的房源均價2.38萬元/㎡左右，目前登記人數已經飄紅，按照登記1天的趨勢，后續很有可能會搖號。

龍湖在中央創新區的項目龍湖青云闕，在3月剛剛結束登記，目前登記的是尚府地塊，整個項目總占地約141畝。

在售的產品有建筑面積約220㎡的空中院落洋房，也有建筑面積約120-188㎡的大平層產品，可以說是現階段中央創新區在售項目中，距離未來之瞳距離較近的樓盤之一。從3月剛剛結束登記的產品信息來看，整體住宅均價在2.7萬元/㎡左右。

丨青云闕區域效果圖

接下來再來說說中央創新區的老朋友新希望，作為首次進入西安就在中央創新區拿地的新希望來講，當年的新希望錦麟天璽可以說是吸引了不少購房者關注，改善的“錦麟系”產品，創新的立面設計等等，都引發了多重關注。

當時首次在中央創新區閃亮登場的新希望，也占據了區域極強的區位優勢，隨后新希望又與中天一起打造了中天新希望·未來印，一路之隔就是高新系學校，依舊占據了極強的區域資源優勢。

目前來看當初的兩盤所剩房源已經不多，甚至已經開始了商業的銷售，倘若這次真的是新希望拿地，此前關注新希望卻還沒有上車的朋友，有機會了！

而除了老面孔，這一次還有3個新面孔的加入，分別是華潤、德通以及星河。

先說華潤，雖然在西安，華潤已經深耕多年，并在主城區不斷為西安人居市場在立面打造、產品設計以及居住品質上升級創新，但細看產品的落地，華潤主要還是布局在西咸新區（華潤二十四城、灃華九里）、曲江（曲江九里、悅璽、悅府、時光里）以及港務區（未來城市、港悅城、紫云府、潤璽臺），并不斷根據城市需求、人居需求，與城市共生，打造多個地標性配套性建筑（萬象城、萬象天地、西安奧體中心、西安國際會議中心、西安國際會展中心）。

而此次，在報名競拍的名單中，華潤的名字出現，也讓我們有了更多的期待，如果在本次土拍中，華潤摘得該宗住宅用地，未來將會有怎樣的產品出現？值得期待。

再看星河，由星河與龍湖聯合開發打造的龍湖星河云和頌、龍湖星河學樘府、龍湖星河紫云臺，作為一家山西運城的開發商，在西安與龍湖聯合落地3個項目，這樣的速度和實力確實讓人驚訝。

在土拍市場上，星河也同樣動作頻頻，在3月末，杭州2023（21）號地、寧波市鄞州JD10-A5-1、深圳坪山碧嶺G11330-8045等多宗地塊，都有山西星河的身影。

值得一提的是，星河的幸運BUFF還挺高，在寧波江東核心宗地的搖號中，50余家房企參與競拍，最終還是由星河競得，中簽率僅2%。希望這樣的幸運BUFF能夠繼續延續。

不過從其他城市土拍的報名來看，星河本次如果拍得，也大概率是給龍湖提供支援，未來大概率還是兩家房企合作開發。

最后是“生面孔”德通，作為深耕陜北榆林的德通控股，主要以建筑、路橋施工以及地產開發為主。

在住宅方面，德通并不算是新手，自主開發建設了德通·銀沙華庭、德通·育才雅居、德通·永和嘉苑、德通·金沙悅府、德通·夏州府、德通·麟州府、德通·銀州府、德通·葭州府、德通·云中府、德通·淮寧府等住宅及綜合辦公樓項目。

而此次，德通首入西安，就扎入高新，也符合其拿地開發策略。不過從整體開發角度來看，首次進入西安的德通，如果在本次幸運摘得，大概率將會尋找“合作伙伴”聯合開發，通過這一次的產品亮相，打出名氣。也期待新房企在本次土拍中的亮眼表現。

新階段，隨著市場的不斷回暖，越來越多房企開始松開腰包，積極摘地充實實力，并提升自身在房地產行業的影響力。

特別是民企，相較于去年的慘淡表現，今年民企積極拿地的亮眼表現確實給人眼前一亮，不光是外地民企進入西安，也有陜西本土房企積極外拓摘地，而這樣的變化，也給購房者一個提醒，樓市環境出現變化，要及時關注，早做打算為好。

中央創新區今年首宗住宅地塊，

你更期待誰成功拿地？

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