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“說好一起到白頭，你卻偷偷焗了油”，這句話我想西安一定很想送給渭南。
(資料圖片僅供參考)
在上一次咸陽開啟商轉公后，我們也掰指頭算了算，陜西省只剩下西安和渭南兩個城市還未開啟商轉公工作。
但萬萬沒想到，在2月27日官方回復中還明確停止受理各類商轉公貸款的渭南，在4月1日發布了《渭南市個人住房商業貸款轉住房公積金貸款管理暫行辦法》，正式官宣重啟商轉公工作。
也就是說，從現在算陜西只剩西安，還沒有商轉公。
渭南啟動“商轉公”后就剩西安了
從陜西目前支持“商轉公”的城市來看，最早是商洛在2016年開啟了商轉公政策，最近開啟的則是4月初剛剛發布商轉公政策的渭南。
商洛2016年開啟商轉公；
銅川2017年實施商轉公；
榆林2018年開啟商轉公；
安康2019年執行商轉公；
寶雞2021年開啟商轉公；
漢中2022年9月重啟商轉公貸款業務；
延安2022年11月推出商轉公貸款業務；
咸陽2023年1月啟動商轉公；
渭南2023年4月啟動商轉公。
這其中，商洛、銅川、榆林和安康這幾個城市開啟商轉公政策的時間相對較早，并且個別城市只是在公積金相關政策以及市民答疑等方面提及商轉公業務的辦理，并沒有專門針對這項業務的政策出臺。
而漢中和西安在2017年幾乎是同時停止“商轉公”業務，2022年9月又重新啟動“商轉公”貸款業務。
漢中重啟公積金，一方面是因為居民公積金貸款的呼聲強烈；另一方面也是因為漢中市住房公積金資金使用率處于安全合理范圍，當前資金流動性充足，已具備開展此類業務的條件。
在住房公積金貸款利率全面下調的大環境下，商業貸款轉公積金貸款的目的很明確，就是有效降低購房者的還貸壓力。
西安商轉公的可能性有多大？
這個問題可能是所有“站在高崗”之上的購房者最想知道的答案。
特別是在越來越多城市重啟或啟動商轉公之下，越來越多的西安購房者開始期待。
但從官方的回答上來看，自始至終的回答都是“根據目前西安市存量商貸規模和公積金資金流動性情況，為確保繳存職工正常提取及公積金貸款業務不受影響，目前，"商轉公"業務暫未恢復”。
在官方的回答中，就已經提到了兩個核心問題“存量商貸規模”和“公積金資金流動性情況”。
丨先來看存量商貸規模問題。
雖然沒有明確的商貸規模數據，但我們也在部分官方數據中找到了蛛絲馬跡：
? 根據2022年陜西省金融運行報告數據顯示，截至2021年，累計全省個人住房貸款余額8770.0億元。
作為全省房地產市場發展最好的西安，在其中份額自然占比不小。即使按照50%計算，累計個人住房貸款量也依然有4385億元。
? 我們也在線下進行求證，根據西安高新某銀行支行提供的數據信息來看，僅該支行一年辦理的個人住房貸款業務就達70余億元；
? 根據2022年西安住房公積金年度報告數據，在個人住房貸款業務方面，2022年公積金占個人住房貸款市場占有率僅為14.96%。
按照2022年西安市公積金發放個人住房貸款4.13萬筆共計242.23億元反算，僅2022年西安個人住房貸款（商貸+公積金貸款）發放達約1619.18億元，商貸約為1376.95億元。
（以上數據僅為推算，具體數據以官方為準）
從這幾個數據來看，可以很明顯的看出一個問題，西安的商業貸款規模十分龐大，而在商轉公下，勢必大多數購房者都會選擇將商業貸款轉為公積金。
而從年度報告來看，西安市公積金繳存余額為1353.54億元，而這樣一個規模的轉移，肯定會讓公積金中心吃不消，無法繼續正常滿足繳存職工的正常提取和貸款業務。
丨再來看公積金資金流動性情況。
從渭南、漢中等城市發布的《商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款》文件中，都提到了一個閾值--個貸率。
個貸率＜80%，開啟商轉公；
個貸率＞90%，根據市場貸款資金需求等因素研判；
個貸率＞95%，停辦商轉公。
從數據來看，這個個貸率就是啟停公積金的“鑰匙”，那西安的公積金個貸率表現如何？
根據2022年西安市公積金年度報告顯示，個貸率數據為81.89%。
是不是意外的少？那為什么西安還不啟動商轉公呢？
我們再來看公積金個貸率月度數據，自2020年樓市逐漸回歸平穩后，西安市公積金基本保持在一個相對健康平穩的狀態。從數據來看，個貸率一直保持在82.9%-95.6%之間，近兩年個貸率保持在85%左右徘徊。
再仔細觀察，隨著市場的逐漸回暖，公積金貸款也同步開始回暖，表現在個貸率上則為近期個貸率普遍保持在87%左右，而隨著后續市場利好信號釋放以及目前依然未露面的新政利好，后續隨著購房者需求復蘇，個貸率還將進一步提高，而這也意味著公積金資金池子的壓力會逐漸增加。
公積金的釋放首要考慮的依然是剛需公積金住房貸款、組合貸款家庭需求，一旦出現資金流動性壓力，勢必會影響到后續保障剛需公積金貸款的發放，貿然釋放反而得不償失。
此外，除了這兩點外，銀行的對接工作、政策的支持性以及后續對市場的穩定性等方面，也一定程度上抑制著西安商轉公落地。
但，我們還想說的是，進入2023年，從各地“商轉公”政策試行的描述來看，支持“商轉公”的目標基本都為促進消費潛力釋放、維護房地產市場平穩健康發展。
作為購房者，“商轉公”后能夠有效為購房者減輕還供壓力，增加每月可消費支出能力，也同樣有益于提升市場消費活躍度，增加城市消費能力，也可以更好的促進房地產市場新增合理需求，促進經濟恢復。
這樣有利又有益的事，還是期待西安能夠找出更合適的方式推進！
關于西安“商轉公”，
您還有哪些問題和想法，
今年會不會落地？
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