重磅信號(hào)!
東莞四部門聯(lián)合發(fā)文:
嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓!
(相關(guān)資料圖)
4月3日,東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、東莞市城市管理和綜合執(zhí)法局聯(lián)合印發(fā)《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》(下稱《方案》)。
該《方案》向市場(chǎng)釋放出我市堅(jiān)決遏制新的“商改住”行為的明確信號(hào)。
什么是新的“商改住”?
《方案》里提到新的“商改住”,是指一些開發(fā)商將商業(yè)辦公類商品房改成公寓出售的情況,本次政策主要是對(duì)市場(chǎng)中新增商業(yè)辦公用房的管控。
《方案》提到兩點(diǎn):
1.對(duì)新增的“商改住”實(shí)行零容忍,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將依法對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商予以嚴(yán)厲懲處,并計(jì)入征信,對(duì)其后續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查、從嚴(yán)要求,在符合上位法律法規(guī)的情況下,采取必要的市場(chǎng)準(zhǔn)入限制措施予以懲戒,情節(jié)嚴(yán)重的限制或禁止參與土地市場(chǎng)交易;
2.對(duì)去化周期過長(zhǎng)的鎮(zhèn)街,將暫不予以批準(zhǔn)商業(yè)辦公用地;
這意味著,在東莞,除了存量的“商改住”公寓之外,后續(xù)所有商業(yè)辦公項(xiàng)目都不得改為公寓。沒有學(xué)位,沒有燃?xì)猓荒艿怯洖轭愖≌再|(zhì)的“公寓式辦公用房”,而開發(fā)商或中介再試圖以“公寓”進(jìn)行違規(guī)宣傳,則要面臨一系列懲罰。
如何杜絕新的“商改住”行為?
《方案》指出,東莞將進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)金融業(yè)用地、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理,從源頭上加強(qiáng)全市商業(yè)辦公用房的規(guī)劃布局、總量供給和開發(fā)時(shí)序管理,嚴(yán)格新增商業(yè)辦公用房的管控,堅(jiān)決杜絕新的“商改住”行為。
同時(shí),《方案》還列出多項(xiàng)舉措,特別敲重點(diǎn):
1.加強(qiáng)銷售方案的審核把關(guān),強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,督促開發(fā);
2.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和銷售代理公司監(jiān)管,對(duì)其發(fā)布的銷售廣告、宣傳活動(dòng)、樣板房逐項(xiàng)檢查,在購房合同中與購房人明確項(xiàng)目的商業(yè)辦公屬性;
3.不得擅自改變用途,須告知購房人嚴(yán)格按規(guī)劃用途使用,對(duì)虛假宣傳的依法予以查處。
4.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)辦公用地的布局和總量供給,加大保障性住房供應(yīng)。
買“商改住”的公寓有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
經(jīng)梳理,買“商改住”的公寓其實(shí)有不少的風(fēng)險(xiǎn):
1.公寓使用年限短,土地使用權(quán)一般只有40年,而住宅70年。 比產(chǎn)權(quán)問題更重要的是產(chǎn)權(quán)到期之后的續(xù)期問題。這方面,住宅已經(jīng)明確到期可自動(dòng)續(xù)期,而公寓卻沒有明確這樣的待遇。
2.流動(dòng)性正在成為公寓產(chǎn)品的最致命打擊。原因是公寓變現(xiàn)成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個(gè)稅等方面的優(yōu)惠,而公寓則要承擔(dān)全部稅費(fèi),整體稅費(fèi)成本高達(dá)10%-15%左右,而住宅的稅費(fèi)成本只有2%-5%。
3.公寓居住價(jià)值大打折扣。
首先,居住密度太高,兩梯六戶、三梯九戶已經(jīng)是住宅上限,而公寓分割面積更小,兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見慣;
其次,住宅有最少3小時(shí)日照時(shí)間的規(guī)定,而商業(yè)辦公用房采光條件差、日照不足;
最后,建筑設(shè)計(jì)上也有“硬傷”,后期加建夾層、加裝管道燃?xì)獾冗`建行為不當(dāng),也容易產(chǎn)生建筑安全和消防安全隱患。
4.公寓更便宜只是一種誤區(qū)。公寓價(jià)格之所以低于住宅,是因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬?duì)較低,土地使用年限相對(duì)較短,且沒有學(xué)位配套,商水商電,實(shí)際成本一點(diǎn)都不低。
“商改住”物業(yè)往往建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明顯低于住宅,因此在設(shè)計(jì)上往往會(huì)有以下幾個(gè)點(diǎn)“硬傷”:
1.消防安全方面,“商改住”公寓一般居住密度高,這就導(dǎo)致了公共通道窄,而防火分區(qū)和消防設(shè)施大多未做相應(yīng)的改建,增加了火災(zāi)、疏散等安全隱患。
2.健康防疫方面,東莞對(duì)于住宅類商品房有保證大寒日最少3小時(shí)日照時(shí)間的規(guī)定,而商業(yè)辦公用房則沒有。采光條件差、日照不足,影響了居住的舒適性與健康。同時(shí),高密度的居住環(huán)境,也容易造成一些傳染性疾病的傳播。
3.公共配套方面,由于與住宅的土地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)劃目的不同,“商改住”公寓沒有住宅小區(qū)配套的相應(yīng)綠化、圖書室、活動(dòng)室等公共服務(wù)設(shè)施,也無法享受教育資源。
4.建筑安全方面,市場(chǎng)上部分“商改住”項(xiàng)目擅自增加房屋荷載,改建過程中無設(shè)計(jì)復(fù)核,存在一定安全風(fēng)險(xiǎn)。
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來源:東莞發(fā)布
本期編輯:小品君
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