保利發展劉平：行業已進入高質量發展的“品質時代”

導讀：布局“品質時代”，從戰略定力、財務安全、全生命周期服務以及組織架構優勢，看保利發展的“韌性”與“生命力”。

在經歷行業底層發展邏輯重構后，房地產進入全新的發展時代。

(資料圖片)

近日，保利發展發布2022年報，數據令人驚喜：

交付規模創新高，實現簽約金額4573.01億元，銷售規模躍至行業第二；

市占率3.7%，連續7年增長；

直接融資平均成本僅2.88%

面對逆市佳績，不少人關心“保利發展做對了什么？”

成功者的經驗與預判，往往對行業后續發展有著深刻的啟發。

在不久前發布的《保利2022-2023房地產行業白皮書》（以下簡稱《白皮書》）中，保利發展旗幟鮮明地提出，“商品房開發已從峰值時代向品質時代過渡。”

通過連續七年發布《白皮書》，保利發展對行業的發展作出過許多前瞻性研判，提出不少新思考，也提供了有價值的方向性指引。

而在3月31日投資者大會上，保利發展黨委書記、董事長劉平也指出，中國房地產市場化25年，現在已進入高質量發展的品質時代。

細讀保利發展2022年年報和全新發布的《白皮書》，不難發現它早已敏銳地捕捉到 “品質時代”的新機遇——市場進入買方時代，客戶在房屋品質、功能、環境、配套和服務等方面仍存在諸多改善訴求。

如何更好地發現并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

那么，作為行業龍頭的保利發展，又是如何布局“品質時代”的呢？

01

品質時代 ，保持戰略定力

“聚焦”和“深耕”構筑護城河

在“品質時代”中謀求高質量發展,意味著徹底告別粗放式增長，提高對行業發展動態變化的把握，以更加突出的戰略定力與更加精準的投資策略，實現“聚焦”與“深耕”。

對于保利發展而言，長期堅持聚焦核心的戰略布局正是其核心競爭力之一。

年報顯示，2022年保利發展全年新拓展金額達1613億元，充分展示其投資定力。而保利發展的投資布局有著清晰的脈絡：堅持聚焦“核心城市+城市群”，深耕國家重點發展區域，主要核心城市拓展金額占比98%。這正是保利發展對“品質”的堅持，也是它對市場由“量”轉“質”的精準判斷。

總價在平均數之下的成交套數占比

（數據來源：保利發展研究團隊、克而瑞數據庫 圖源：保利發展控股）

特別值得注意的是，2022年下半年，保利發展新拓展金額達到了1007億元，占全年62%。這是在它對重點城市的充分研判基礎上，對供地節奏的精確踏準，進而牢牢抓住了去年下半年行業存在土地市場競爭環境改善、供地量增加、競爭度減弱的機會，加大布局力度。在未來市場逐步企穩的過程中，保利發展在土地市場低迷時獲得的優質土儲，有望增強其在復蘇時的供貨能力，率先受益市場回穩。

事實證明，保利發展對行業發展趨勢的把握極具前瞻性和精準度，它長期堅持深耕核心城市的戰略以及對行業機會的深刻把握收獲了豐厚的回報。

年報數據顯示，2022年保利發展實現簽約金額4573.01億元，銷售規模升至行業第二，市占率連續七年穩步提升；交付規模創歷史新高，客戶滿意度達85%。

其中，主要核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角簽約銷售占比56%，同比提升3個百分點。據統計，保利發展在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。

客觀地看，在2022年市場普遍低迷的情況下，保利發展能在銷售市場上取得如此佳績，很大程度上要歸功于保利發展在城市深耕上構筑的護城河優勢。

由此可見，在“品質時代”，選對投資策略，坐擁核心城市的房企，已經成功了一大半。

02

資產負債結構優化，融資渠道持續暢通

財務安全為高質量發展保駕護航

邁入“品質時代”，標志著房企告別“三高”模式，堅定去杠桿，探索新發展模式。為房企高質量發展保駕護航的，正是充沛的現金流、合理的債務期限結構以及優越的融資成本。

積極降低負債化解風險，是當下房企的重要任務。良好的資產負債結構，也是房企穩健經營和自身實力的體現。在這方面，保利發展表現相當優秀。

“品質時代”，保利發展以高質量發展引領新格局

數據顯示，2022年保利發展回籠金額4271億元，回籠率93.4%；其貨幣資金1765億元，占總資產的比重連續保持高位；經營性活動現金流量凈額連續5年為正，現金流管理成果非常突出。在這樣的基礎上，公司的經營彈性空間充裕。保利發展表示，公司做好了“隨時捕捉市場機會的準備”。

早于國家提出三道紅線之前，保利發展就已經用近乎嚴苛的財務安全線嚴格自律，連續多年自覺保持綠檔。

當前其一年內到期的有息負債占比21%，較上一年度進一步優化。債務期限結構合理，抗風險能力極高。

從融資成本來看，保利發展優勢明顯。2022年，保利發展發行的公司債、中票發行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發展有息負債規模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個基點。

以上數據傳遞出三大信號，第一，保利發展的財務狀況相當健康；第二，現金充足，持有1765億元，與各種財務風險基本絕緣；第三，融資成本與行業相比，相對較低，優勢凸顯。

03

從“有房住”到“住好房”

提供全生命周期服務 回應高質量發展需求

保利發展在今年的《白皮書》中指出，人民群眾對住房功能的需求正從滿足基本居住，轉為滿足高品質生活需要，對居住空間、社區環境和配套服務提出更高要求。

住房梯級消費體系（圖源：保利發展控股）

說白了，房企在“品質時代”的機遇，就是深挖從“有房住”到“住好房”的過程中，還有哪些需求未被滿足？

在這方面，保利發展用它的經驗告訴行業，深挖新需求，意味著堅持以客戶為中心，堅持人民至上，持續升級產品體系，打造老百姓買得起的好房子，為客戶提供多樣化全生命周期的服務，不斷滿足客戶從“住得上”到“住得好”的需求升級，真正“讓美好生活更美好”。

保利發展是如何讓“住得好”具象化的呢？

通過五個專項提升行動，保利發展全流程夯強高質量“產品力”：在案場、簽約、工地開放日、交付、半年回頭看等環節都采集了客戶反饋數據，生成品質體檢報告，針對性實施提升行動，拉通地產與物業，實實在在地全方位提升產品和服務質量，讓客戶切身體驗得到全新升級。

保利物業在蕪湖項目上積極實踐“全國品質進階行動”，落實“三心三線”12個關鍵服務場景

與此同時，作為高質量發展的房企，保利發展已實現從“重開發”、“重銷售”向“重運營”、“重體驗”轉變。

旗下保利物業的成功正是深挖“品質時代”新需求的最佳例子。

突破社區圍墻的限制，打破服務的邊界，保利物業的服務從“社區”走向“社會”，由“業主”走向“居民”，覆蓋住宅、商業、城鎮景區、行政機關、產業園等多元業態。

廣州琶洲會展區

在做出不俗的社會效應的同時，保利物業在業績上也相當優秀——截至2022年年底，實現了136.9億元的收入，同比增長達26.9%，毛利同比上升27.8%。

由此可見，“品質時代”，更需要房企切實踐行人本主義的發展觀， 正如保利發展控股集團董事長劉平所說：“進入了高質量發展的‘品質時代’，我們在自己的產品品質方面，怎么做好房子、好服務、打造好生活，以央企的高度責任感，一年一個臺階，打造“保利”大品牌，真正給廣大的業主提供一個高端、高質、高品的品牌形象。”

“三十而立”，保利發展積極與國家發展同頻、與時代進步共振、與美好生活同行，竭力推動行業高質量發展并為人民打造觸手可及的美好的生活。

04

三十年沉淀底蘊，強勁穿越長周期

組織架構優勢凸顯 護航企業發展行穩致遠

“品質時代”的“高質量答卷”要靠“特別能戰斗”的隊伍書寫。

保利發展黨委書記、董事長劉平曾經指出，“最核心的還是這些年我們形成的獨特的優勢，更多的是我們優秀的企業文化和底蘊。這種底蘊是經過幾代人的努力形成的。”

作為踐行長期主義的引領者，保利發展不僅擁有穩固且又自我創新與突破的組織架構，也擁有一支能深刻理解行業發展規律且堅定持續貫徹其發展理念的管理團隊。

保利發展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區域子公司”兩級管控架構的千億級央企，高度扁平化的組織架構實現了效率最大化：總部通過地產管理中心對旗下一級地產子公司進行統籌管控，覆蓋開發、營銷、運營、工程、成本等項目全流程，以提升快速響應市場的能力。同時，為了平衡差異以及進一步增強核心競爭力，保利發展創造性地提出了共享中心，成立廣東、華東區域共享中心籌備工作組。

自2019年以來，保利發展通過采取領導親下一線打樣、子公司高管提拔、人員橫向交流等多種方式，持續加強人才梯隊建設與提高管理效率，以充分發揮專業主義引領作用，同時，積極推動“干部年輕化”，為企業補充活力。據了解，2022年初，保利發展任命的13位分公司總經理中，有11位為80后年輕干部。

去年的優異戰績也證明了組織機構調整的顯著成果。

隨著“品質時代”的到來，保利發展又完成新一輪人事及組織架構調整。包括新設立10個專務類崗位，地產平臺公司董事長任命數量增加至22位，總部3位副總經理直接擔任華東、華南區域子公司董事長等。

總部統籌、扁平高效、“能上能下”、干部年輕，讓保利發展形成了強大的團隊凝聚力以及拼搏奮進、團結協作的企業文化，這也成為它永葆品牌生命活力、形成穿越周期的核心競爭力、持續實現高質量發展的核心之一。

結語

一直以來，保利發展高水平的戰略性判斷，極具參考意義。

保利發展不久前在《白皮書》中表示，當前，房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展” 的關鍵時期。房企需要保持“質的有效提升和量的合理增長”，持續提高精益管理能力，全面升級和優化開發模式。

回首保利發展走過的路，我們看到的是在30 年穩步增長的背后，一代又一代保利人的堅守與創新、拼搏和努力，形成持續迭代、不斷進步的優秀經營管理體系；一代又一代保利人不斷挑戰，拓展優質產品的上限、打破服務的邊界，讓保利發展的美好，惠及更多的人。這正是高質量發展應有的題中之義。

未來，保利發展仍將如其董事長劉平所言：“堅定韌性發展的信心，保持戰略定力，堅定保國利民與為人民美好生活服務的初心，積厚成器，邁向卓越。”

如今，全新的“品質時代”已然到來，保利發展這個穿越周期的穩健跑手將如何在新發展模式下不斷實現自我超越，值得我們持續關注。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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