世界時訊：大變化！“帶押過戶”全國推開，能否節約房貸利息？

重磅，全國將全面推進房產“帶押過戶”。

(資料圖)

3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

其中，北京，東莞迅速響應，發布了“帶押過戶”的相關通知。

這意味著，全國買賣房交易，可以避免買方在完全沒有房產證的情況下進行交易，這將大大減少中介流程和高息“過橋貸”所帶來的風險。

不動產“帶押過戶”是指，已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》中指出，因地制宜，實踐探索出新舊抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式三種“帶押過戶”的模式，各地可選其中一種方式推行。

大意是，借新還舊，還是借新過戶再還舊，還是直接轉移抵押權，把貸款直接過到買家名下。

不過《通知》提到，不是一次性所有城市，所有銀行都可以立刻推行，所有類型的房子都可以執行。

而是住宅先實行，再到工業、商業等類型的房子，省會城市、計劃單列市先實現，再逐步向其他市縣拓展，對于辦理業務的銀行機構，是同一銀行實行，再到跨銀行實行。

另外，《通知》特別指出，“帶押過戶”所帶來的風險——“一房二賣”，抵押權懸空，并要求各地嚴格把控這樣的風險。

此次《通知》落地后，北京、東莞亦相繼火速響應。

3月31日，北京發布通知，正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式；東莞同樣發布《關于開展存量商品房“帶押過戶”業務有關事項的通告》，“帶押過戶”4月3日起正式推行。

其中，北京“帶押過戶”強調可跨行貸款、銀行不得收取額外擔保費或服務費，轉移登記和抵押權變更登記同時合并受理、同時登簿。

而同日，東莞落地“帶押過戶”通知，將采取定金、首期款存監管，后借新——過戶——還舊的模式，適用已納入“全市通辦”樓盤范圍且僅存在一個有效抵押權登記的存量商品房的轉讓交易。

而此次政策出臺，主要依據的是《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。

那么“帶押過戶”將有何影響？

帶押過戶要全面推廣了，對房產市場和銀行來說，有很大的好處。

首先不用像原來那樣先還貸款，注銷抵押登記，才能夠完成過戶，再抵押和發放新貸款等手續，流程更簡單，更快捷了。

對個人來說，無論是買房還是賣房，花費的時間更少，可以少跑許多買賣房的手續。

其次，原本大部分有貸款的房產，交易手續簡化后，便有利于有貸款的二手房房產交易增加，從而促進房產交易增長。

第三是銀行可以規避，買房人斷貸的風險。

原本貸款的買房人按月還貸，是銀行利潤的關鍵，當貸款人出現還不起房貸情況前，那么就可以帶押過戶到下一個買房人，下一個買房人便承接住銀行斷貸的風險，減少銀行壞賬的可能，進一步穩固金融系統的穩定。

既然《通知》已經出臺，各地開始轟轟烈烈響應，那么“帶押過戶”，需要達到什么條件才能辦理？

據《通知》要求，二手房交易要想實現“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件：

1、必須是個人名下的住房，其次是交易的房產當前在銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況。

2、賣方還沒有結清的貸款為個人住房商業貸款，不包含經營貸不行，組合貸，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經結清。

3、要求買方是全款買房或者是申請的房貸必須是純商貸。

總結一句話就是，帶押過戶需要買方提前歸還貸款，否則無法完成過戶。

此外，按照銀行實際操作要求，帶押過戶需要買方和賣方還都要有一定的信用記錄和收入水平，以保證貸款的歸還和房產的順利過戶。

因為轉移給新的購房人，銀行需要考察其還款能力，每月支付按揭貸款的能力特別是個人以及家庭收入狀況、信用記錄情況等。

所以首次按揭貸款銀行的意見決定，同樣也是“帶押過戶”交易能否順利完成的關鍵。

“帶押過戶”鋪開后，實際操作存在幾個重要的問題。

以大家討論的熱度來看，隨著全國各地利率動態調整下，各地新舊利率存在較大差異，在利率差明顯的情況下，買賣雙方的利息如何計算，買方執行的是什么利率，在轉讓過程中，是否能夠“商轉公”，成為了焦點。

尤其是是否能夠帶押過戶過給家人，以此節省新舊利率帶來的利息優惠。

實際上以《通知》指示來看，無論當地選擇的是何種“帶押過戶”方式，買賣雙方利率并不影響，若以模式一、模式二的方式執行，都必須經過買房人先借款，銀行放款，同行或跨行償清貸款，僅簡化了過戶登記的流程。

此外，按照實際過戶操作，過戶期間涉及契稅、個稅、營業稅、增值稅等，與省的利息分攤相比，節省的利息并不能覆蓋這些稅費的成本。

但真正存在的問題是，是否能補丁房產增值后，帶來的評估套利。

舉個例子。

假如一對夫妻，買了一套一千萬的房子，100平，按5.6%利率貸款700萬，期限20年，已償還房貸10年。

但因月供壓力大，選擇離婚將房產從一個人轉讓到另一個人身上，重新評估房子1200萬，那么可重新貸出840萬。

按照假設模型計算，契稅+增值稅+增值稅附加約55.91萬，剩余未償還本金約442.52萬。

那么把剩余貸款償還后，利息可以更低，手中便可剩余部分現金，除了多交稅費，要比還不上房貸好很多。

但實際操作中，需要思考的是，過戶過程是否能平衡以帶押過戶套貸問題？

據了解，目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，共辦理業務1.3萬多筆。

以目前“帶押過戶”措施來看，相信不同的城市，很快可以看到會陸續打上補丁。

作者 |飛天小女警

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