李宇嘉：“帶押過戶”要警惕政策施行中交易風險漏洞

中新經緯3月31日電 題：“帶押過戶”要警惕政策施行中交易風險漏洞

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

近日，房產交易“帶押過戶”模式正被大力度推進落地。

(資料圖)

3月30日，為進一步優化營商環境，提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(下稱通知1)。

3月31日，北京銀保監局等四部門隨即又下發了《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》(下稱通知2)，表明即日起，北京也正式啟動了存量住房交易帶押過戶。

帶押過戶意味著在二手房交易中，買賣雙方可自愿選擇使用該服務，即經原貸款銀行同意，房產交易時不必先結清前一筆貸款，可通過帶押過戶模式辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

帶押過戶可大大節省不動產交易時間，降低交易難度和交易成本，方便了企業群眾辦事。自2022年，多地開始試行帶押過戶以來，在實踐中形成了抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等多種模式。

“帶押過戶”政策再推進的背景有哪些？

通知1具體要求從三個層面全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型帶押過戶全覆蓋。

這一次政策要全面多層次推進帶押過戶，與當前市場情況不無關系。一直以來，國內二手房交易流程較長、成本高，特別是買賣雙方都帶押的房產交易，導致購房人的換房需求、改善需求受到一定阻礙，在當前以換房主導樓市場主要需求情況下，較高的交易摩擦性給樓市良性循環帶來較大影響。

此外，春節后剛需客群入市，二手房交易顯現回升，帶動了改善需求的釋放，但進入3月份以后，房地產市場出現一定疲軟征象，因此，降低存量房交易門檻等政策調整被提上日程。

事實上，帶押過戶從技術層面上是比較簡單的。通過預告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止“一房二賣”致房屋抵押權落空，以及避免買家申請貸款后無法獲得產權等現象。

警惕政策施行中的交易風險漏洞

自2022年開始，各地開始試點帶押過戶模式。然而實際情況中，存在金融系統內部、不動產部門和金融系統之間在配合協作，優化工作流程，信息及時共享方面還有服務不到位的時候。一旦出現本可以合并辦理的交易沒有及時兌現，就有可能導致交易環節間暴露出巨大風險，尤其是在一二線房產價值較高的城市。

當前，政策實施的實際過程中，各地主要是住建部推動金融部門在落實，包括帶押過戶涉及到的不動產管理部門轉移登記和抵押登記(賣家涂銷抵押，為買家辦理抵押登記)。不動產擔心買家貸款無法落實的情況下，就辦理了圖消和轉移登記，會損害買賣雙方利益，造成社會風險。因此，2022年以來帶押過戶的推進效果遇到了一些落地問題。

同時，銀行在辦理帶押過戶時，既擔心貸款業務流失(新買家他行貸款)，也擔心過戶后買家貸款無法落實，導致抵押權落空，無法保障自身的債權。在房價變動的情況下、不同銀行的風控有差異，特別是買家因個人信用無法獲得貸款情況下，貿然推進帶押過戶，很可能導致不良貸款。

因此，筆者建議，各地在實行帶押過戶過程中，相關部門應根據各自訴求盡快制定完善的交易流程。本次通知1提出的三種模式，事實上就是結合不同訴求、以保護交易各方權益而提出的三種可行性方案。

權威數據顯示，截至目前，全國已有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”模式，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。隨著通知2的落地，北京每年規模巨大的存量房交易也將會越發便捷，這將在很大程度上利于盤活存量市場，以及方便置業人群購房改善。筆者預計二季度，或會有更多城市加入到帶押過戶的交易流程改革中來。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：郭晉嘉】

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