作為蘇州樓市的頭部梯隊(duì),園區(qū)樓市向來(lái)聚焦了整個(gè)市場(chǎng)的目光。
近幾年園區(qū)加大供地量,在2022年新房供應(yīng)量顯著增加,占據(jù)蘇州市區(qū)總供應(yīng)量的10%,這個(gè)占比在近三年中是最高的。
不僅奧體、湖東等核心與高貿(mào)新城等新興板塊有純新盤入市,車坊、湖西、婁江創(chuàng)新城等斷供多年的板塊也有新鮮血液的注入。
(資料圖片僅供參考)
2023年,在蘇州首場(chǎng)集中土拍中,園區(qū)成功出讓了湖西、青劍湖、婁葑板塊的三宗核心宅地,吸引了幾十家房企參與競(jìng)拍,熱度可見(jiàn)一斑。
就在昨天,蘇州自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《蘇州市區(qū)2023年度首批擬出讓住宅用地清單》,園區(qū)有7宗宅地亮相,或即將在今年的土拍中與我們見(jiàn)面。
7宗地塊分別位于斜塘、獨(dú)墅湖、車坊、高貿(mào)新城、婁葑、陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城板塊,今天就和分析師一起看看這些擬出讓地塊有哪些亮點(diǎn)吧!
獨(dú)墅湖板塊擬出讓的地塊,就在華潤(rùn)招商項(xiàng)目南側(cè)。地塊占地約3.12萬(wàn)㎡,容積率為1.2,是園區(qū)不可多得的“絕版”臨湖地塊。
在去年發(fā)布的《蘇州工業(yè)園區(qū)2022年第四批次局部地塊控規(guī)(調(diào)整)規(guī)劃》中,該地塊由商住地塊調(diào)整為了純住宅地塊。
地位位于萬(wàn)壽街東、月頌路南,毗鄰地鐵2號(hào)線獨(dú)墅湖鄰里中心站,緊鄰獨(dú)墅湖和獨(dú)墅湖公園,可以享受獨(dú)墅湖的湖景資源,獨(dú)墅湖鄰里中心、獨(dú)墅湖幼兒園、獨(dú)墅湖學(xué)校皆在附近,可謂鬧中取靜。
板塊內(nèi)次新房二手房均價(jià)已達(dá)6.5-8.3萬(wàn)元/㎡。新房市場(chǎng)上,招商文禧花園已經(jīng)清盤,備案均價(jià)為48950元/㎡,倒掛達(dá)2萬(wàn)元以上。
板塊內(nèi)待入市項(xiàng)目?jī)H華潤(rùn)招商項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)劃已出爐,將打造19幢6-7F的一線湖景洋房。
在優(yōu)越的地理位置賦能下,該地塊出讓時(shí)預(yù)計(jì)將引起多家房企競(jìng)爭(zhēng)。
地塊位于斜塘金堰路西、東宏路北,是《斜塘河南退二進(jìn)三規(guī)劃公示文件》中規(guī)劃調(diào)整的地塊之一。
地塊體量不大,占地約2.88萬(wàn)㎡,容積率2.0。
板塊位置也非常不錯(cuò),就在在建軌交6號(hào)線金家堰站西側(cè),片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學(xué)校、1宗商業(yè)用地和1個(gè)軌交站點(diǎn),未來(lái)教育、商業(yè)配套齊全,生活與出行都十分便利。
新房市場(chǎng),板塊內(nèi)的華發(fā)仁恒·河濱雅苑已開(kāi)盤,備案均價(jià)44750元/㎡,也重新定義了板塊房?jī)r(jià)體系。
保利天珺和象嶼恒泰·天悅東方也即將取證入市,其中象嶼恒泰·天悅東方由于洋房產(chǎn)品占比較多,價(jià)格可能還會(huì)略高一些。
該片區(qū)內(nèi)還有多宗涉宅用地待出讓,未來(lái)也將是斜塘板塊的供應(yīng)主力,片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為園區(qū)南高品質(zhì)濱水社區(qū)。
近年來(lái),斜塘板塊承接園區(qū)核心外溢客群,板塊置業(yè)需求逐漸向高端改善轉(zhuǎn)化,未來(lái)斜塘也將成為園區(qū)購(gòu)房者緊盯的高端改善板塊。
斜塘板塊另一宗擬出讓地塊位于星塘街和獨(dú)墅湖大道交匯處,地塊原為蓮花公交停保場(chǎng)。
地塊原為公交場(chǎng)站用地、公園綠地和水域地塊,在今年發(fā)布的《2023年第一批次局部地塊控規(guī)調(diào)整公示文件》中調(diào)整為了兩宗居住用地。
本次出讓的地塊用地位面積為3.82萬(wàn)方,容積率1.8,限高80m,體量不大。
地塊周邊配套也較為完善。
交通上,地塊距在建的軌交8號(hào)線東延路站與軌交6號(hào)線斜步站約1.5公里左右,南側(cè)就是獨(dú)墅湖大道,交通出行非常便利。
商業(yè)上,地塊周邊有蓮花商業(yè)街、聯(lián)豐廣場(chǎng)等商業(yè),距奧體商圈也只需約3公里車程。
教育上,地塊位于獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)東北側(cè),周邊就是蘇大獨(dú)墅湖校區(qū)、西交利物浦大學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
二手房市場(chǎng)方面,周邊的安置房小區(qū)蓮花新村掛牌價(jià)在2.5萬(wàn)元/㎡左右,與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價(jià)3.3萬(wàn)元/㎡,建屋海德公園掛牌均價(jià)則達(dá)4萬(wàn)元/㎡
跨塘擬掛地塊位于方灣街西、封亭大道以北,屬于園區(qū)北部副中心陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城內(nèi)。
地塊體量也不大,占地約2.13萬(wàn)㎡,容積率2.0。
地塊整體位置也不錯(cuò),毗鄰軌交3號(hào)線方灣街站,同時(shí)距園區(qū)火車站僅1公里左右,出行相當(dāng)便利。
東側(cè)靠近新婁幼兒園與園區(qū)至和實(shí)驗(yàn)學(xué)校,周邊還有悅瀾灣小學(xué)、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)虹橋小區(qū)等教育資源。
商業(yè)方面,青劍湖商圈也可滿足日常需要。
目前,周邊二手房掛牌均價(jià)為2.5-3.1萬(wàn)元/㎡。
新房市場(chǎng)方面,陽(yáng)澄湖南岸創(chuàng)新城核心居住區(qū)開(kāi)發(fā)成熟,供應(yīng)較少。
去年年末入市的保利天匯項(xiàng)目為斷供7年之久的板塊注入了新鮮的血液,近期二批次房源已經(jīng)取證,并開(kāi)啟認(rèn)籌。
本次擬出讓地塊為板塊及時(shí)補(bǔ)倉(cāng),板塊內(nèi)的保利天匯備案均價(jià)已達(dá)35820元/㎡,隨著陽(yáng)澄湖南岸創(chuàng)新城規(guī)劃相繼落地,板塊價(jià)值進(jìn)一步提升,未來(lái)板塊房?jī)r(jià)天花板或?qū)⒂兴黄啤?/p>
車坊擬出讓地塊在園區(qū)朝前路實(shí)驗(yàn)學(xué)校南邊,地塊占地2.23萬(wàn)㎡,容積率1.6。
地塊屬于2022年園區(qū)政府新規(guī)劃的吳淞江未來(lái)城的核心居住片區(qū)內(nèi)。板塊還將有10多宗地塊待出讓,未來(lái)居住氛圍更加濃厚。
地塊周邊配套也較為完善。
交通方面,在建的軌交8號(hào)線終點(diǎn)站就是車坊站,距地塊約700m。
教育方面,一路之隔就是朝陽(yáng)路實(shí)驗(yàn)小學(xué),這是一所九年制教育學(xué)校。
不過(guò)板塊缺乏大型商業(yè)綜合體,目前文薈苑鄰里中心在建中,周邊星湖財(cái)富廣場(chǎng)、文萃廣場(chǎng)可滿足基本購(gòu)物需求。
從二手房市場(chǎng)看,板塊內(nèi)拆遷安置房較多,掛牌均價(jià)在2-3萬(wàn)元/㎡,唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價(jià)格在3.7萬(wàn)元/㎡,板塊內(nèi)承載了一定量的改善需求。
再來(lái)看新房市場(chǎng),板塊目前中海獨(dú)墅云著和中國(guó)鐵建星樾湖濱在售,價(jià)格都在3.5萬(wàn)元/㎡左右,中海獨(dú)墅云著洋房已售罄,僅剩95㎡高層戶型在售;中國(guó)鐵建星樾湖濱二期已取證,即將加推洋房與高層戶型。
車坊板塊是園區(qū)發(fā)展的重點(diǎn),未來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集,將帶來(lái)更多樓市購(gòu)買力,板塊樓市有一定的后勁。
地塊位于金勝路北、新江路東,就在萬(wàn)科東方雅苑東側(cè),占地面積約5.14萬(wàn)方,容積率1.6。
地塊屬于勝浦所規(guī)劃“退二進(jìn)三”片區(qū)內(nèi),該片區(qū)將被打造成一個(gè)集學(xué)校、鄰里中心、社區(qū)公園、軌交,容納3-5萬(wàn)人的高品質(zhì)新社區(qū)。
地塊周邊居住氛圍濃厚。
緊鄰星浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)與星浦小學(xué),未來(lái)就學(xué)將十分便利。
地塊離新盛商業(yè)廣場(chǎng)、吳淞商業(yè)廣場(chǎng)不遠(yuǎn),西側(cè)即是規(guī)劃在建的勝浦鄰里中心,可滿足日常購(gòu)物生活需求。
由于高起點(diǎn)規(guī)劃以及相對(duì)園區(qū)核心板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì),高貿(mào)新城吸引了眾多剛改、首改和看重板塊發(fā)展?jié)摿ν顿Y客群,板塊也成為了園區(qū)的主力供應(yīng)板塊之一。
目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目較多,主力在售為萬(wàn)科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見(jiàn)云庭、中鐵建花語(yǔ)瀾苑等項(xiàng)目,成交均價(jià)約3-3.3萬(wàn)元/㎡。
去年一整年高貿(mào)新城都沒(méi)有地塊出讓,最近一次成交也要追溯到2021年9月了,本次擬出讓的地塊也為板塊及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。
婁葑本次擬掛地塊位于通園路西、群新二路北,屬于婁葑南部片區(qū),占地約2.81萬(wàn)㎡,容積率1.8。
在去年發(fā)布的《婁葑南區(qū)東興路以南片區(qū)更新研究、控規(guī)和城市設(shè)計(jì)》中,明確了婁葑南部將打造為獨(dú)墅湖西岸、追求理想生活的實(shí)踐區(qū),將針對(duì)配套、交通、生活品質(zhì)三個(gè)方面進(jìn)行升級(jí)。
地塊緊鄰地鐵3號(hào)線與在建地鐵7號(hào)線換乘站通園路南站,是妥妥的雙軌交盤。
教育方面,地塊距工業(yè)園區(qū)文萃小學(xué)、東興路幼兒園在1公里范圍內(nèi),地塊南側(cè)還規(guī)劃了鄰里中心與商業(yè),未來(lái)生活與出行都比較便捷。
目前,地塊周邊暫無(wú)新房在售。此前板塊內(nèi)新希望芳華雅苑、和風(fēng)熙華雅苑備案均價(jià)都是3.25萬(wàn)元/㎡,周邊二手房掛牌均價(jià)在1.9-4.2萬(wàn)元/㎡。
新房方面,婁葑板塊處于房荒狀態(tài),僅有建屋朗詩(shī)項(xiàng)目與今年首場(chǎng)土拍中出讓的招商蛇口5號(hào)地塊待入市。
建屋朗詩(shī)項(xiàng)目案名已公布——朗詩(shī)吳風(fēng)和苑,打造8棟朗詩(shī)科技住宅,戶型建面約123-215㎡,純改善住區(qū)。
根據(jù)規(guī)劃,婁葑南部片區(qū)還有12塊左右涉宅用地待入市,未來(lái)也將成為園區(qū)主力供應(yīng)板塊。
不過(guò),目前板塊北部拆遷房集中,南部廠房林立,城市界面提升還需要一段時(shí)間。
從位置來(lái)看,本次園區(qū)擬出讓地塊中既有核心板塊如獨(dú)墅湖,也有次核心板塊如斜塘、車坊等,此外還有新規(guī)劃的新興板塊如陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城、獨(dú)墅西岸新城等,供應(yīng)量較為豐富。
2023年,園區(qū)樓市可謂看點(diǎn)十足,不僅核心地段多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市,次核心板塊也有多個(gè)項(xiàng)目及時(shí)補(bǔ)倉(cāng),未來(lái)市場(chǎng)必將多點(diǎn)開(kāi)花,高端改善客群的選擇面也會(huì)越來(lái)越多,這也更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的內(nèi)功。
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