中信證券：商品房交易環比持續改善 關注銷售復蘇帶來的投資機遇

智通財經APP獲悉，中信證券發布研究報告稱，結合中央層面的“保交樓”、“保需求”、“保主體”等表態，以及近期武漢等城市的限購政策調整，政策有望持續促進行業平穩發展，部分企業資產負債結構有望改善。目前房地產銷售仍處于逐步復蘇階段，幅度上呈現出明顯的從二手房到新房，從準一線到二三線，從優質住房到剛需性住房的階梯狀復蘇。二手房受前期積壓需求釋放影響，短期呈環比下降趨勢，同比仍居高位，商品房交易環比持續改善，建議關注銷售持續復蘇帶來的投資機遇。

▍中信證券主要觀點如下：

【資料圖】

政策持續發力，助力房地產市場復蘇

面對之前房地產開發行業的“信用”、“交付”、“銷售”三個維度所形成的惡性循環，2022年，中央和地方政府先后以“保需求”、“保交樓”、“保主體”為核心化解市場風險。

據克爾瑞數據，2022年超200省市出臺超500次房地產松綁政策。2023年，據克爾瑞數據，2月1日至3月26日，區域房地產政策以保需求為主，19城發布21個松綁政策，落地相關措施以優化公積金貸款額度、首付比例為主，19城中既有大型城市深圳、武漢，也有中小型城市。政策形成累計效應，持續促進房地產市場復蘇。

二手房成交量回暖幅度高于商品房，優質住房回暖幅度高于剛性住房。

二手房成交量同比高增長，環比下降，商品房持續回暖。二手房交易回暖明顯，據多個中介平臺數據統計(含我愛我家，兔博士，中原地產，21世紀不動產，麥田，貝殼平臺，下同)，2023年1-2月，近100樣本城市內二手房成交量同比增長101%，分城市環線來看，準一線城市增速最高達到152%，二三線增長94%，一線增長34%。

據多個中介平臺數據統計，3月以來高頻數據呈下降趨勢，3.4-3.10，100樣本城市二手房交易量環比前一周下降8%，同比21年提升12%，各城市環線趨勢幅度接近。據國家統計局數據，2023年1-2月，商品住宅成交面積同比下降0.6%;據Wind高頻數據，30大中城市商品房周度成交量持續增長，最近一周(3.20-3.26)環比提升3.5%，較21年同期下降17%，降幅持續收窄。

優質住房回暖幅度高于剛性住房，各戶型、物業費二手房呈現階梯狀復蘇。據多個中介平臺數據統計，2023年1-2月，100樣本城市內，3居及以上二手房成交量回暖幅度高于一居兩居，各城市環線趨勢相同，其中在一線城市內，一居二居、三居、三居以上同比提升32%、38%、57%;

物業費小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米區間的二手房交易量同比提升84%、102%、127%、126%。綜合來看，3居及以上回暖幅度高于一居兩居，高物業費二手房交易回暖幅度高于低物業費。

土地成交量價改善，溢價率回升

土地拍賣量價持續改善，土拍溢價率回升。2023年2月企業拿地信心顯回暖跡象，土地成交面積同比轉正。

據Wind數據，2023年2月，100大中城市成交住宅用地規劃建筑面積達1143萬平方米，較2022年同期提升10%。土地樓面均價、溢價率均回升，2023年2月，100大中城市成交住宅用地樓面均價6156元/平米，較2022年同期提升8%，溢價率較上月有所回升，達到6%，仍居低位。

供給側土地市場發生結構性變化。據中國土地市場網數據，保障性住房土地成交面積提升，2022年全國成交住宅用地中，保障性租房土地成交面積較2021年提升175%。

風險因素：

根據多個中介平臺統計的數據進行研究，可能存在數據樣本不足、數據誤差及數據缺失問題;地產銷售不及預期;地產扶持政策執行進度、效果不及預期。

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