中房報記者 曾冬梅 廣州報道
“2023年若有符合公司原則的項目和標的,我們還會積極的爭取,通過收并購擴大規模。”3月28日,華潤萬象生活有限公司(以下簡稱“華潤萬象生活”,01209.HK)總裁喻霖康在業績會上如此表示。
(資料圖片)
2022年,華潤萬象生活貢獻了物業管理行業最大規模的收并購,斥資約35.8億元一舉收購了4家物管企業,全年新增合約面積超過1億平方米,將管理規模推升至行業第一梯隊。
作為商管業務領域的領頭羊,2022年,華潤萬象生活受到的沖擊較聚焦住宅物業管理的同行小,收入和歸屬母公司凈利潤仍分別實現了35.4%、27.9%的增長,毛利率僅下跌1個百分點。在此基礎上,其對收并購的態度也更為積極。
該公司在業績報告中透露,2023年計劃選擇性收購具有互補優勢或具有一定運營規模、盈利能力的物業管理及商業運營服務提供者。
營收、利潤雙增長
商管毛利率超50%
2022年,華潤萬象生活實現營業收入120.16億元,同比增長35.4%,歸屬母公司凈利潤22.06億元,同比增長27.9%,毛利率則下跌1個百分點至30.1%。
住宅物業管理服務的收入增長較為明顯,同比增幅達到47%,全年收入為78億元。該板塊的毛利率同比下降0.4個百分點18.9%,主要是受收并購無形資產攤銷影響。其中,業主增值服務收入同比大幅增長73.3%至12.56億元,占物管業務收入的比重提升至16.1%。
截至2022年末,華潤萬象生活的在管面積、合約面積分別為2.9億平方米、3.5億平方米,同比增長87%、78%,其中第三方合約面積及在管面積分別占61.2%和57.6%。期內,該公司新增第三方合約面積約1.43億平方米,同比增加297.4%,其中收并購、競標、合資合作分別占75.9%、20.7%以及3.4%。城市公共空間在管面積約0.65億平方米,同比增長121.1%,年內獲取城市公共空間項目年化合同金額8.85億元。
商業運營及物業管理服務是華潤萬象生活的特色業務。2022年,該公司全年實現零售額1264.4億元,同比增長6.3%,實現業主端經營利潤94.52億元,同比增長2.2%,業主端經營利潤率達59.7%,拉動其全年實現購物中心商業運營服務收入24.8億元,同比增長16.5%。雖然疫情對商業地產運營帶來不少影響,但該板塊的毛利率仍高達50.7%,同比增長2.1個百分點。
過去一年,該公司新開業購物中心16座,平均開業率(不含國際品牌)達90.9%,年內新增武漢、福州、海口三座重奢萬象城,旗下在營重奢萬象城增至11座,重奢購物中心的規模位列行業第一。全年新簽約商業輕資產外拓項目13個,其中TOD項目11個、核心城市項目10個,還通過創新模式獲取了深圳龍崗大運中心PPP項目以及西安機場航站樓項目,外拓規模及素質位列行業第一。截至2022年底,華潤萬象生活在營的購物中心項目共有86個,總面積為920萬平方米。
地產行業的大幅調整已經對物業管理行業的利潤率帶了負面影響。華潤萬象生活首席財務官陽紅霞表示,基于行業監管以及行業競爭的整體影響,物管行業基礎毛利率有明顯的下行壓力。該公司的計劃是,一方面提升基礎物業服務的毛利率,另一方面強化商業運營服務能力,以及增值服務能力,從而增加運營服務和增值服務在收入中的占比。陽紅霞預期,未來該公司的整體毛利率會穩定在17%至20%的水平。
對收并購態度積極
2021年是上市物業公司通過收并購跑馬圈地的大年,僅那一年碧桂園服務就花出去了超過180億元的并購資金。2022年,物業管理行業的收并購市場大幅降溫,碧桂園服務公開表示大規模的收購時間已經結束了。
中指研究院的統計數據顯示,2022年物業管理行業已披露相關信息的并購交易為31宗,交易金額約106.3億元,相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。相較民營企業,國資背景企業表現活躍,在物業并購市場共參與并購事件約11宗,涉及金額59.3億元,約占全年并購金額55.8%。大宗交易也在減少,2022年以來單項物業收并購金額超過10億元的案例共發生四宗,其中三宗為華潤萬象生活發起。
年內,華潤萬象生活落實的并購個案包括以10.6億元收購禹洲物業、24.85億元收購中南服務和長樂物業、約0.33億元收購九洲物業。
據華潤萬象生活副總裁王海民介紹,該公司對中南服務及禹洲物業的整合計劃正在執行,成效也達到預期,符合之前的規劃。“收并購的項目經營情況良好,業績全面達成,符合公司預期。”其中,禹洲物業和中南服務在2022年貢獻并表收入超過14億元,并表利潤超過1億元,分別實現了23%和19%的綜合毛利率,收繳率超過85%。“隨著未來全面融合的落地,無論是基礎物業服務還是增值服務,都將進一步釋放更大的價值、發揮更大的規模效應。”
除了擴大規模外,華潤萬象生活也希望加大對上下游業務的滲透,考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體系完善發揮作用的項目。“2023年若有符合公司原則的項目和標的,我們還會積極爭取。”
不過,華潤萬象生活也并非來者不拒,發布業績的當天便宣布終止收購祥生物業。
值得關注的是,收并購不是一筆一勞永逸的買賣,華潤萬象生活的商譽從0大幅增長到了2022年底18.05億元,但并未計提減值準備。
碧桂園服務在此前發布的盈警中透露,預計2022年歸屬母公司凈利潤將同比下降45%至57%,除了額外防疫成本及新冠疫情期間部分業務無法正常開展外,還有一個重要原因,即若干收并購公司帶來的商譽及其他無形資產減值。
萬物云也很重視這個問題。該公司董事長朱保全在3月28日的業績會上表示,2022年對大家來說是一個反思年,其中一項便是對收并購的反思。2022年,萬物云此前的收并購帶來了1億元的原開發商壞賬,客戶關系攤銷4億元,從而影響了利潤指標的表現。他認為,過去大家都是基于高市盈率進行收并購,都按100%商譽來計算,高出價對于資產負債表而言一定是變重了,“一旦像萬物云這樣大頭記錄了攤銷,對當期利潤、業績也一定就會產生影響。”所以物業管理行業應該反思商譽的真正定義。
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