沈陽房貸“商轉(zhuǎn)公”?條件受限較多，不少人被拒之門外！

3月28日，沈陽住房公積金發(fā)布重磅消息，期盼已久的商貸轉(zhuǎn)公積金政策，終于落地。并于2023年4月1日起正式實施，這則消息一出可謂激起千層浪，頓時在棟察樓市的各個群內(nèi)引發(fā)眾人討論，人們對于商貸轉(zhuǎn)公積金的條件、如何辦理等進(jìn)行探討。

(資料圖片)

而經(jīng)過一系列討論之后，眾人發(fā)現(xiàn)真的是幾家歡喜幾家愁。從購房者咨詢的情況上來看，發(fā)愁的人數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比歡喜的人多。究其原因在于，很多人都被貸款滿5年、首次申請公積金等諸多條件拒之門外。

條件受限較多 拒之門外大有人在

首先，看一下商貸轉(zhuǎn)公積金的申請條件：

可以從“人、房、貸”三個方面理解商轉(zhuǎn)公貸款申請條件：

（一）人：作為申請人和共同申請人（即本人和配偶），應(yīng)同時滿足以下3個條件：

1.至少一方在沈陽公積金中心連續(xù)6個月（含）以上由單位足額繳存住房公積金；

2.首次使用公積金貸款；

3.名下只有1筆未結(jié)清的住房商業(yè)貸款。（即此次要商貸轉(zhuǎn)公積金的房源）

（二）房：使用商業(yè)貸款購買的住房，應(yīng)同時滿足以下3個條件：

1.位于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)（市內(nèi)九區(qū)+四個郊區(qū)縣）；

2.已下發(fā)房產(chǎn)證且用途為自住住宅；

3.僅有1個抵押登記，抵押權(quán)人為商貸銀行。

（三）貸：申請人和共同申請人名下僅有的1筆住房商業(yè)貸款，應(yīng)同時滿足以下3個條件：

1.已償還5年（含）以上；

2.近2年內(nèi)無逾期還款記錄；

3.商貸銀行同意提前部分或全部償還該筆貸款。

其次，再看一下關(guān)于商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理方式：即順位抵押和先還后貸。

（一）“順位抵押”方式辦理商轉(zhuǎn)公貸款申請材料（適用于原商貸銀行是商轉(zhuǎn)公貸款合作銀行的，目前合作銀行包括建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行）

1.借款申請人及共同申請人身份證原件；

2.借款申請人本人Ⅰ類銀行借記卡（須與受理銀行同行）；

3.原商貸所購房屋的《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》原件；

4.《個人住房商業(yè)貸款借款合同》原件。

（二）“先還后貸”方式辦理商轉(zhuǎn)公貸款申請材料（適用于原商貸銀行是除商轉(zhuǎn)公貸款合作銀行以外的其他銀行的）

“先還后貸”方式包括商轉(zhuǎn)公貸款預(yù)審、商貸結(jié)清、注銷抵押登記、簽訂借款合同等環(huán)節(jié)。其中：貸款預(yù)審和簽訂借款合同環(huán)節(jié)需職工到公積金中心提供相應(yīng)要件。

簡言之，辦理順位抵押不用將商貸還清，且貸款銀行必須是目前合作的六家銀行（即上文提到的建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行），而先還后貸，是貸款銀行除上述六家銀行外的其他銀行，需要將商業(yè)貸款還清，在辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

綜合來看，想要辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)也需要滿足上述多個條件，符合條件的購房者可申請辦理。

神仙“打架” 即將買房的購房者獲益

有意思的是，在3月28日下午“沈五條”出臺，文件中指出，4月1日起將首套房貸利率調(diào)整為3.8%。此文件一出，讓購房者紛紛感覺大有神仙“打架”的意思。

由于公積金首套房、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)極為嚴(yán)格，首套房必須是以家庭為單位從未啟動過公積金且在沈陽名下沒有房產(chǎn)，方可享受五年以上房貸利率為3.1%的政策。

而公積金二套房是在全國范圍內(nèi)有商業(yè)貸款記錄（已結(jié)清商貸不在計算之內(nèi)），在全國范圍內(nèi)有公積金貸款記錄，在沈陽市內(nèi)名下有房產(chǎn)，外地房產(chǎn)情況誠信申報，以上四者有任一記錄，按照二套受理。而五年以上公積金貸款利率為3.575%，首付為四成。

而對于商業(yè)貸款的購房者來說，同樣條件之下，只要名下沒有貸款，即可享受首套房貸利率即3.8%，首付為三成。當(dāng)下對于購房者而言，在房貸利率相差不多的情況下，更愿意選擇首付低的商業(yè)貸款，畢竟對于購房者而言，一成首付往往需要十幾萬或者是更高的價格。

銀行和公積金兩大神仙“打架”，也讓很多即將購房的人獲益。在筆者看來，在購房者人數(shù)一定的情況下，無論是銀行還是公積金都需要搶占這部分貸款的份額，所以對于想要買房的購房者而言，也是一件好事。

下面將政策出臺后，購房者比較關(guān)心的問題進(jìn)行列舉：

1、已經(jīng)辦理組合貸款，是否可以進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金？

已經(jīng)有過公積金貸款的購房者，不可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

2、如果是之前提取過公積金，但沒用公積金貸款，且名下只有這一套商業(yè)貸款，可以申請商貸轉(zhuǎn)公積金嗎？

公積金提取不影響商貸轉(zhuǎn)公積金，如果商業(yè)貸款滿5年，可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

3、如果是省直公積金，是否可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)？

此次商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)主要針對的是沈陽市公積金，省直公積金需要咨詢省直公積金管理中心。

4、商貸轉(zhuǎn)公積金之后，貸款利率為多少？

商轉(zhuǎn)公貸款利率按當(dāng)期住房公積金貸款政策執(zhí)行，目前為五年以上首套房貸利率為3.1%。

5、為什么剛剛申請顯示沒有預(yù)約的時間段，應(yīng)該如何預(yù)約操作？

商貸轉(zhuǎn)公積金政策是2023年4月1日起實施，現(xiàn)在還不能申請辦理。具體操作流程為：

商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)實行受理網(wǎng)上預(yù)約制。

關(guān)注“沈陽住房公積金管理中心”微信公眾號，點(diǎn)擊右下角的“公共服務(wù)”，選擇“業(yè)務(wù)預(yù)約”，業(yè)務(wù)分類選擇“個人貸款業(yè)務(wù)”，業(yè)務(wù)類型選擇“商轉(zhuǎn)公貸款審批”，原商貸銀行選擇銀行名稱，建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行直接選擇，其他銀行選擇“其他”即可，預(yù)約管理部可就近選擇公積金辦事大廳，預(yù)約日期可根據(jù)個人時間確定。

預(yù)約成功后，公積金中心將通過微信公眾號推送“預(yù)約成功通知”，憑通知中的“預(yù)約號碼”，按約定時間，到約定網(wǎng)點(diǎn)辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

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