【世界獨家】上海大華：中簽進京之后

來源：東方ic

經歷42選1的搖號環節，來自上海的大華集團幸運拿下了北京2023年一批次供地中的最受追捧的“朱辛莊0028”地塊。

對北京樓市的置業者而言，這家上海本地民營房企是極為陌生的面孔。公司此前未在北京開發過項目，本次拿地使用的競拍公司為大連華旅置業。

【資料圖】

36氪獲悉，朱辛莊項目將由大華地產大連區域負責開發，公司拿地后旋即啟動了招聘工作，從人力、行政、設計，到財務、開發、成本、工程，各個部門都需從零搭建，在招職位共32個。

大華集團長年深耕上海，近年來公司已經進入多個北方城市，包括大連、濟南、青島、天津等地。本次北京朱辛莊地塊搖號現場，也出現了大華集團天津公司員工的身影。

大華集團不是上市公司，因此未曾披露經審計的財報。依靠債券發行紀錄，36氪梳理該公司近年來的財務狀況發現，三條紅線約束下，該公司處于“綠檔”。

但值得注意的是，大連華旅置業在當地開發的大華公園系項目，現存工抵房源對外出售，售價較售樓處新房折讓20%。這一產品系在上海也遭遇了業主維權。

“三條紅線”綠檔 杠桿主要靠銀行

過去一年，房地產行業出現流動性危機，大量民營房企資金鏈斷裂，多地預售樓盤爛尾。不過作為區域性房企，大華地產的財務表現較為穩健。

大華集團不是上市公司，沒有公開披露經審計的財報。36氪從該公司債券發行紀錄中獲得的財務數據顯示，2019年至2022年中，大華集團“三條紅線”保持綠檔。上述四個報告期內，大華集團的資產負債率分別為74.84%、75.59%、78.64%和77.57%。

債務方面，截至2022上半年，公司有息債務總額507.90億元，有息債務同比增8.93%，其中比例最高的為銀行貸款，占有息債務余額的86.60%；信用類債券余額42.51億元，占有息債務余額的8.37%，其中超過一半在2022年下半年到期或回售。

目前大華集團存續債券共有四筆，利率在5.2%到6%之間，與頭部民營房企碧桂園的綜合融資成本大致相當。

截至2022年上半年度，公司仍有非銀行金融機構貸款5.74億元，占有息債務余額的1.13%，且全部來自參控股公司層面，不涉及母公司。非銀貸款中，2.69億元在2022年下半年已經到期，超過一年的則有3.04億元。

現金流方面，同樣截至2022上半年，公司賬面非受限貨幣資金金額達到212.36億元，6個月內到期的有息債務總額為29.26億元。

克而瑞2022年全國房地產企業銷售排行榜顯示，大華集團2022年實現362.2億元操盤金額，排名39位；操盤面積則為169萬平方米，位居53位。

上述榜單中，操盤金額、操盤面積與大華集團相近的房企，包括陽光城、金輝集團和奧園集團、融信集團。

“公園系”產品風波不斷

大華集團在業內一直有“上海佳兆業”之稱，其脫胎于集體所有制企業，依靠舊改發家，擅長開發超大規模社區，土地儲備聚焦在一、二線城市。

拿下朱辛莊地塊，不是大華集團第一次進入上海之外的一線城市。公司在廣州的首個項目已于2020年開盤，四個一線城市僅有深圳尚未布局。不過公司較為低調，堅持“發力上海，穩住二線”為主要發展方向。

大華操盤的超大社區項目不僅落地于上海，也廣泛進入了二線城市。在大連從業多年的開發商人士對36氪表示，大華集團在大連開發的項目錦繡華城是目前該市最大的住宅社區之一，社區內不僅包含較好的學校，而且在被劃為高新區之前就屬于市內四區，區位條件較好。該項目在當地名聲很響，“幾乎是平地造起了一座城?！?/p>

公開資料顯示，該項目所屬地塊獲取于2010年，擁有150萬平方米的超大體量，分為11期開發，規劃覆蓋了高層、洋房、別墅等多類型產品。不過上述人士表示，大華集團在大連開發的主力產品更偏向剛需。

有市場分析人士指出，參考總體建筑規模及容積率要求，北京朱辛莊地塊與上海大華的公園系產品適配度較高。不過這一項目的案名、戶型及開盤時間仍未定。

值得注意的是，大華集團近年來在大連開發的項目——“公園系”產品大華公園世家有“工抵房”流向市場，而該樓盤的項目公司，正是大華在京拿下朱辛莊地塊的主體公司。

代理大連大華公園世家工抵房的一位房產銷售向36氪透露，這類房源的售賣與一手房正常交易流程并無區別，但房源價格比售樓處渠道折讓20%以上。

為避免高額交易稅的產生，房企一般不會直接將房子過戶給工程方，而是會為其預留一定的銷售期限處理工抵房，而較低的銷售價格，則是工程方謀求回款所給出的優惠。

前述房地產開發從業者表示，工抵房的產生多與房企現金流較為緊張有關，部分開發商會在建樓前就與工程方達成約定，以部分房源抵賬，這在大連市場并不少見。其同時表示，如果有工抵房流向市場，大多意味著該樓盤或部分戶型并不暢銷。

在上海，同屬大華地產“公園系”的產品則受到了業主的質疑。上海大華公園城市二、三期業主，于2022年11月針對小區環境減配進行了集體維權，業主表示，此前開發商承諾小區道路為人車分流，且路面由石板鋪設，而交房時卻只有瀝青路面，因此業主在社交媒體上將該項目稱為“瀝青城市”。

作者｜詹方歌

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