上周,廣州2023首場土拍延續國家隊包場風格。
回顧過去兩年,以城投為主的地方國企始終活躍,在廣州的集中供地中,已經拿下27宗地涉宅用地。
(相關資料圖)
相比傳統房地產國央企,過往鮮少露面的地方國企,拿地有“歷史使命”,也有自身市場化轉型的需求。
這類拿地項目往往被貼上“磨嘰”又“可靠”的標簽。
區別于房企高轉模式,一直被認為開發進度緩慢;“國字號”背書,在交付力上得到購房者的信任會更多。兩年過去,開工情況如何?
我們粗略將這些拿地企業分為:城投類平臺、市屬國企、區屬國企,今天先看看城投平臺項目的最新動向。
廣州城投:
地王項目即將入市
足球公園方案推進
為托市拿地的地方國企,往往缺乏商品房整體開發經驗,多在做一二級土地開發后“轉手”,或引入合作房企。
廣州城投卻不一樣,真心地要在房地產占一席位。
在過去兩年的集中供地中,四次出手,其中三宗地為從化、增城、花都遠郊地塊,話題度最高的則是和前恒大足球場命運息息相關的番禺謝村地塊。
粗看挑戰性都不小。
實際上,和“臨危受命”的拿地新面孔不同,廣州城投較早地布局了房地產開發經營業務線。
此前,市場行情不錯時,也常現身土地市場,手握不少人氣紅盤。
譬如,近期吹風入市的廣州地王項目——廣州城投·東園公館,吹風價13萬~15萬元/㎡,每有動靜便會引起輿論關注。
皆因“出身不凡”:前身是城投在2020年3月以折合樓面價64576元/㎡拿下的越秀南AD013907地塊,刷新了廣州樓面價紀錄,并保持至今。
也常見聯合拿地,對象是具備相關背景經驗的國企。如2019年12月拿下的城投+珠江實業天河廣氮地塊,2021年5月首次開盤成為天河東網紅盤——城投珠江·天河壹品;2020年11月與空港聯合體拿地的廣州城投·空港1號,也在預熱入市。
以上項目從拿地到入市,周期平均在1.5-3年不等。
集中供地期間的斬獲來看,遠郊三地多在招標施工總包階段。
而關于番禺足球場,傳聞今年1月,廣州足球公園項目的設計方案專門召開了專家評審會。
湖北聯投:
節奏緊湊 拿地四個月高調開工
“過江龍”湖北聯投,則是少見的“急性子”。
去年廣州集中供地期間,多次報名試探后,最終在10月10日場以38992元/㎡拿下天河瀝青攪拌廠地塊。
拿地四個月,廣邀業內人士、媒體,高調舉辦了開工儀式,公布案名為聯投·文津府,同步吹風今年5月入市。
圖:湖北聯投官微
與一般國企不同,湖北聯投是國內首個區域性政企聯合投融資平臺。
由湖北省政府主導,武漢城市圈9個城市均有出資,持股人包括我們熟悉的武漢經濟發展投資集團、武漢鋼鐵集團、東風汽車公司、三江航天工業集團、長江三峽工程開發總公司、葛洲壩集團等。
以往多在湖北地區拿地,屬于湖北本土房企第一方陣,因此具備獨立開發,也熟悉營銷造勢。
入粵首作,錨定人氣高地天河東奧體板塊,將正面應戰珠江花城、保利天匯、天河壹品等東部紅盤。
據 悉將走低密度 改善路線,容積率2.7,總貨量僅500+,建面108-165平的四房、建面165-180平的4+1房,面向有一定預算的改善買家。
廣州南投:
手握9宗地 拿地最多
從數量上看,廣州南投是在過去兩年集中供地中拿地最多的國企,共有9宗,全部集中在南沙。
南投公司背后是南沙城投100%持股,主要負責南沙開發建設集團功能性地產板塊開發建設業務,具體操盤項目類型以寫字樓、共有產權房、產業園等為主。
與前面兩家平臺不同,南投房地產開發業務經驗相對較少,整體進度較慢。
從公開資料上看,目前9宗地塊,進度分3撥,較快4宗地詳細規劃已批,包括:
橫瀝島尖DH0508028、DH0508032地塊;
2021NJY-14 南沙區橫瀝島尖DH0508028、DH0508032地塊;
2021NJY-17 南沙區橫瀝島尖DH0507042-DH0507045地塊;
聯合越秀、中鐵拿地的橫瀝島DH0506013地塊。
據悉,以上不少地塊地基作業去年陸續開始進行。
而與珠實聯合拿地的2021NJY-13南沙區南沙灣地塊,據每日經濟新聞消息,去年曾釋放了項目信息,合作方新增了一家國企嶺南商旅集團,目前還未入市。項目已發建設工程規劃許可證,最新消息是正在公示申請、調整道路及軌道交通工程規劃條件。
其次,則處在土地污染調查、文物調查等前期工作階段:
2022NJY-8廣州市南沙區珠江街萬新大道西南側、四涌東南側地塊;
2022NJY-7南沙區東涌鎮冠勝路地塊。
還沒三宗地暫未查到明顯動向:
2021NJY-12南沙區橫瀝島會議中心西側地塊
2021NJY-15 南沙區南沙街友展路以東地塊;
2022NJY-1南沙區珠江街一涌西測地塊。
進展相似的還有,南沙資產以及花都城投兩家區級城投的地塊。
2022年10第三批集中供地中,廣州南沙資產經營集團底價拿下2022NJY-9廣州市南沙區珠江街萬泰大道南北側、規劃一橫路西北側地塊,今年3月公布了土壤污染狀況調查。
同批次拿地的花都城投花都商業大道北(二期)地塊,近期開始招標,計劃建設總工期2023年3月至2025年6月。
城投類平臺活躍拿地,除了我們熟悉的充當為為地價、財政、市場提振信心的“托底俠”作用背后還有自身企業面臨轉型的需求。
億翰智庫分析,對城投公司來說,政府一直在引導城投公司角色的轉變,將其向市場化路徑發展。過往,城投公司拿地更多是土地質押融資或者一二級土地開發,進行地塊前期的平整,較少的參與商品房的開發運營。
但是在角色轉換的基礎上,城投公司可以順勢以較低的溢價率拿到城市熱門板塊的土地,從地方政府的融資平臺向實體企業轉型,獲得更為穩健的經營性收入。
不過不可否認的是,全國范圍來看,相比以往房企,城投公司拿地開工建設速度較慢,是普遍情況。
就廣州而言,具備獨立開發能力的廣州城投、湖北聯投等,進度較快,也將成為本地房產權新勢力,如廣州城投1-2月權益金額躋身廣州TOP10;
過往房地產業務經驗較少的,大概率將引入房企合作,如越秀、珠實、中鐵等國字號房企是熱門對象,獨立開發周期較長。
下一篇,我們探討根據“神秘色彩”的市、區屬國企拿地項目進展,敬請留意~
PS:本文地塊開工情況來自廣州公共資源交易中心、廣州自然資源與規劃局及各公開渠道,如有實地進展情況補充,歡迎評論區告訴我們哦~
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