天天亮點(diǎn)！萬(wàn)物云收并購(gòu)侵蝕賬面利益，凈利潤(rùn)、毛利率雙降，今年計(jì)劃建造100座“蝶城”繼續(xù)提效

有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，全國(guó)物業(yè)公司公認(rèn)的老大只有一家——萬(wàn)科物業(yè)。那時(shí)候，萬(wàn)物云這個(gè)名字，還沒(méi)產(chǎn)生。

這個(gè)局面在2021年被大肆并購(gòu)的碧桂園服務(wù)打破。當(dāng)輿論焦急地詢問(wèn)萬(wàn)科物業(yè)為什么還不上市的時(shí)候，華潤(rùn)萬(wàn)象生活帶著當(dāng)時(shí)還很前沿的商管概念，拿下了近40倍的驚人PE。

(資料圖)

等已經(jīng)變身萬(wàn)物云的萬(wàn)科物業(yè)正式IPO時(shí)，資本市場(chǎng)已經(jīng)需要一個(gè)全新的故事被重新說(shuō)服。于是，一家?guī)в锌萍嫉咨奈飿I(yè)公司出現(xiàn)了。

2023年3月28日，物業(yè)股“三巨頭”之一的萬(wàn)物云召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。萬(wàn)物云的資料里充滿了大量的、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)陌生的詞匯，比如DFMS模型、BPaaS解決方案、AIoT解決方案，比其他兩家更加云霧繚繞。

萬(wàn)物云還在高管序列里，增加了一個(gè)“首席科學(xué)家”的職位。坐在這個(gè)位置的丁險(xiǎn)峰和董事長(zhǎng)朱保全一起，出席了2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

這是板塊低谷中上市、上市即破發(fā)的萬(wàn)物云，上市以來(lái)交出的首份成績(jī)單。體現(xiàn)其盈利能力的核心指標(biāo)出現(xiàn)了下滑，歸屬股東凈利潤(rùn)15.1億元，同比下降9.42%。

上市前的大肆收并購(gòu)侵蝕了萬(wàn)物云的紙面利潤(rùn)，萬(wàn)物云介紹的一個(gè)接近“扣非后利潤(rùn)”的指標(biāo)EBITDA，同比增長(zhǎng)了7.6%。

科技的底色對(duì)萬(wàn)物云的成本控制，還沒(méi)有明顯的提升效果。一些以前“簡(jiǎn)單又賺錢(qián)”的生意也不好做了，比如代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商車(chē)位。

萬(wàn)物云可打的牌還有什么？

無(wú)奈的笑聲

對(duì)于凈利潤(rùn)的下降，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)解釋稱(chēng)，因外部客觀因素和開(kāi)發(fā)商行業(yè)周期影響，部分業(yè)務(wù)下半年表現(xiàn)不及預(yù)期。開(kāi)發(fā)商低景氣度下，導(dǎo)致案場(chǎng)前介業(yè)務(wù)縮減，帶來(lái)利潤(rùn)下降。此外，智博伯恩融合產(chǎn)生一次性支出引起毛利率下降；城市空間整合服務(wù)受客戶需求波動(dòng)影響，影響毛利0.2億元。

朱保全反復(fù)在業(yè)績(jī)會(huì)上提及“EBITDA”（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)），即扣除利息、稅、折舊攤銷(xiāo)后的利潤(rùn)，接近“扣非后利潤(rùn)”。

圖為萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全

按照萬(wàn)物云的計(jì)算，截至2022年12月31日止年度，年內(nèi)利潤(rùn)下降了7.5%，EBITDA則同比增長(zhǎng)了7.6%。

朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，如果剔除掉客戶關(guān)系攤銷(xiāo)，調(diào)整后的毛利的增長(zhǎng)是36%。

朱保全認(rèn)為應(yīng)該從運(yùn)營(yíng)能力來(lái)重新審視萬(wàn)物云?！暗侥昴緦?shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流27.6億，達(dá)到了盈余保障倍數(shù)1.7倍，而在賬上形成的預(yù)收款達(dá)到45.1個(gè)億，所以整體來(lái)看營(yíng)業(yè)收入保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，并且實(shí)現(xiàn)了充足的現(xiàn)金的儲(chǔ)備?！?/p>

“就是想表達(dá)他們賬面利潤(rùn)雖然不好，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，紙面利潤(rùn)不一定能收到錢(qián)?！鄙钲谝患視?huì)計(jì)師事務(wù)所的會(huì)計(jì)師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》解釋。

萬(wàn)物云之所以更傾向?qū)ν饨玑尫臙BITDA，朱保全解釋了原因，用EBITDA是在歷史上，公司在發(fā)生收并購(gòu)業(yè)務(wù)的過(guò)程之中，萬(wàn)物云記錄了商譽(yù)無(wú)形資產(chǎn)，由此帶來(lái)了2022年客戶關(guān)系攤銷(xiāo)5.7億，其他的壞賬及折舊計(jì)提一共8.5億。

在其財(cái)報(bào)的“無(wú)形資產(chǎn)”一欄顯示，2021年因?yàn)槭召?gòu)子公司新增了41億元的無(wú)形資產(chǎn)，導(dǎo)致2022年較2021年無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)多了3.74億元。

“2022年，伴隨開(kāi)發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長(zhǎng)模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)也導(dǎo)致了被并購(gòu)物企的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和壞賬增加，對(duì)賬面的商譽(yù)帶來(lái)挑戰(zhàn)?！比f(wàn)物云在財(cái)報(bào)中稱(chēng)。

2021年，萬(wàn)物云收購(gòu)了陽(yáng)光智博（原陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司）與伯恩物業(yè)（原三盛集團(tuán)旗下物業(yè)公司）。其中，伯恩物業(yè)管理面積超7000萬(wàn)平方米，是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一。

但收購(gòu)陽(yáng)光城物業(yè)有一些不同。

2021年8月，萬(wàn)物云通過(guò)“換股”的形式收購(gòu)陽(yáng)光城物業(yè)，陽(yáng)光城擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股權(quán)，換取萬(wàn)物云新增發(fā)的4.8%股權(quán)。但僅2個(gè)月后，陽(yáng)光城又突然進(jìn)行股份轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí)財(cái)務(wù)爆雷的陽(yáng)光城收到了香港法院發(fā)布的清盤(pán)令。

陽(yáng)光城將持有的3060.2萬(wàn)股以對(duì)價(jià)30.53億元轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科全資子公司，轉(zhuǎn)讓完成后陽(yáng)光城持股縮水至不足2%，對(duì)價(jià)99.8元/股。

99.8元/股的價(jià)格，相對(duì)于萬(wàn)物云之后的發(fā)行價(jià)，萬(wàn)科浮虧過(guò)半，相對(duì)3月28日的收盤(pán)價(jià)浮虧64%。

對(duì)比當(dāng)時(shí)那筆巨虧的交易，萬(wàn)物云是什么態(tài)度？在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，得到了答案?！拔以疽詾殛?yáng)光城能夠成為第二個(gè)萬(wàn)科，那時(shí)候它也1000多億了，誰(shuí)想到他去年，出了意外了?！敝毂Ｈ谔峒瓣?yáng)光城時(shí)，不禁發(fā)出了一聲無(wú)奈的笑聲。

朱保全一邊反思過(guò)去的收并購(gòu)，一邊提議投資者反思商譽(yù)減值。

“以前物管行業(yè)大概是45倍的市盈率，可以用30倍去并購(gòu)，剩15倍去‘割草’。所以，行業(yè)線下交易的倍數(shù)很高，大家都按100%商譽(yù)來(lái)計(jì)算。但是現(xiàn)在商譽(yù)突然減值，如果企業(yè)用100%記錄商譽(yù)的話，難道溢價(jià)就等于商譽(yù)嗎？物業(yè)要反思的不是溢價(jià)，而是到底什么叫商譽(yù)。”

朱保全認(rèn)為，人力資源、客戶資源、品牌等無(wú)形資產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過(guò)程之中形成溢價(jià)所記錄的商譽(yù)，應(yīng)該符合基本邏輯，才能未來(lái)發(fā)揮價(jià)值。

他還強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于物業(yè)公司而言，利潤(rùn)只是個(gè)數(shù)字，更重要的是看EBITDA及現(xiàn)金流?！?/p>

但EBITDA的計(jì)算方式也不是完美的，巴菲特曾批評(píng)鼓吹EBITDA的風(fēng)潮，“鼓吹EBITDA的做法認(rèn)為，折舊不是一項(xiàng)真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用。”

“如果收購(gòu)的資產(chǎn)都是垃圾，買(mǎi)進(jìn)來(lái)就提巨額減值，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)也是要命的?！鄙鲜鰰?huì)計(jì)師說(shuō)。

底牌“蝶城”

拋開(kāi)財(cái)務(wù)計(jì)算和科技包裝，我們可以看見(jiàn)，萬(wàn)物云至今為止還是一個(gè)以收取物業(yè)費(fèi)為主要收入來(lái)源的物業(yè)公司。

其2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，總收入301.1億元，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入為165.83億元；商企和城市空間綜合服務(wù)收入為111.44億元；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入為23.78億元。

前兩項(xiàng)按照傳統(tǒng)物業(yè)的概念來(lái)理解，類(lèi)似住宅小區(qū)和寫(xiě)字樓的物業(yè)收入，一共占了92%。而后一項(xiàng)，也就是萬(wàn)物云極為看重的“科技底色”，可以向外輸出的科技智能化平臺(tái)，占比約8%。

還有一個(gè)數(shù)據(jù)能說(shuō)明物業(yè)費(fèi)的重要，其“在管飽和收入”是228億元。在管飽和收入即100%的收費(fèi)，沒(méi)有應(yīng)收未收款項(xiàng)，0欠費(fèi)。

而一些傳統(tǒng)的“賺錢(qián)項(xiàng)目”開(kāi)始出現(xiàn)疲態(tài)。其財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)物云來(lái)自其他社區(qū)增值服務(wù)的收入下滑了22.4%。影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)的主要原因是與房屋銷(xiāo)售相關(guān)的車(chē)位銷(xiāo)售服務(wù)下滑明顯。

“代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商車(chē)位資產(chǎn)這門(mén)看似不錯(cuò)的生意，一下子也冷靜了下來(lái)，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中都曾經(jīng)體現(xiàn)過(guò)不菲的毛利?！比f(wàn)物云在《致股東書(shū)》里稱(chēng)。

如何應(yīng)對(duì)？萬(wàn)物云把希望寄托在“蝶城”，萬(wàn)科管理層曾介紹“蝶城”是萬(wàn)物云未來(lái)10年的核心戰(zhàn)略。正如業(yè)績(jī)會(huì)上一名投資者所說(shuō)，從根基上來(lái)講，“蝶城”對(duì)萬(wàn)物云的后續(xù)發(fā)展和空間的意義都是最大的。

“蝶城”指的是以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在一個(gè)半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)，構(gòu)建20-30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。

萬(wàn)物云管理層介紹，2022年，萬(wàn)物云共有14個(gè)蝶城、合計(jì)118個(gè)項(xiàng)目于8月31日完成改造，有24個(gè)蝶城合計(jì)211個(gè)項(xiàng)目于9月30日完成改造。完成對(duì)38個(gè)蝶城的改造后，2022 年內(nèi)即為基礎(chǔ)住宅物業(yè)帶來(lái)超過(guò)3000萬(wàn)元的提效。

用最簡(jiǎn)單的方式來(lái)理解“蝶城”就是，萬(wàn)科發(fā)展在已管理的小區(qū)周邊的小區(qū)為客戶，利用人員調(diào)撥的優(yōu)勢(shì)，在一個(gè)街道空間內(nèi)加大項(xiàng)目密度，實(shí)現(xiàn)整體的效率提高。

“2015年萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)始走向市場(chǎng)，我們希望快速做市場(chǎng)拓展，怎么做最好，把隔壁鄰居拿下來(lái)。因?yàn)楦舯谛^(qū)羨慕萬(wàn)科物業(yè)很久了，我們把隔壁鄰居拿下來(lái)最快，當(dāng)時(shí)想的就是指數(shù)增長(zhǎng)。按照萬(wàn)物云的想法，兩三年之后，業(yè)務(wù)拓展就形成了片區(qū)，呈現(xiàn)出邊際成本的下降。但如果物業(yè)以一個(gè)園區(qū)為單位，邊際效應(yīng)并沒(méi)有顯現(xiàn)怎么辦？把圍墻打開(kāi)；人不在現(xiàn)場(chǎng)怎么辦呢？這時(shí)候想到了智能硬件。

接下來(lái)，就讓萬(wàn)科物業(yè)去在疊層里面去打項(xiàng)目。”朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹。

理論上天衣無(wú)縫，但實(shí)操上有一個(gè)弊端。

“蝶城能有效降低成本，提高效率。按照物業(yè)企業(yè)圍點(diǎn)打圓的方式，依托現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行深耕周邊項(xiàng)目，也合理。但個(gè)別企業(yè)的深耕方式，較具有攻擊性，有刻意翹盤(pán)、搶盤(pán)現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)一步內(nèi)卷，競(jìng)爭(zhēng)加劇。最終，企業(yè)之間互相搶盤(pán)，壓低價(jià)格，毛利率降低?！敝形镏菐?kù)創(chuàng)始人楊熙對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

“蝶城”是否已經(jīng)對(duì)萬(wàn)物云的毛利率造成了威脅？萬(wàn)物云沒(méi)有在業(yè)績(jī)會(huì)上提及。從財(cái)報(bào)中可以看出，2022年萬(wàn)物云整體毛利率約為14.1%，同比減少2.9個(gè)百分點(diǎn)。

朱保全介紹，萬(wàn)物云2023年最重要的事情就是做蝶城，2023年計(jì)劃改造蝶城100個(gè)。

考驗(yàn)萬(wàn)物云毛利率控制水平的時(shí)候到了。

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