快資訊：朱保全的3個反思丨直擊財報

中房報記者 李葉 北京報道

“物管行業是‘長坡薄雪’的行業，要持續讓‘雪球’滾下去，前提是踏踏實實做好每一天，贏得客戶的尊重，企業經營才會更有韌性。短期30%或更高的毛利率是不可持續的，反而會讓行業變得更加脆弱。”3月28日上午，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）召開2022年度業績發布會，萬物云董事長朱保全在會上說。

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前一晚，萬物云發布了2022年經營業績，這也是萬物云上市后首次公布年度業績報告。

報告期內，萬物云實現營業收入301.06億元，同比增長27%。其中，基礎物業業務收入223.56億元，同比增長34.3%，毛利率10.6%；科技業務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%，毛利率31.6%；經營性凈現金流27.56億元，盈余保障倍數1.7倍。

在喜人的營業收入數據背后，萬物云不算高的毛利率也一直是外界最為關注的話題之一。

對此，朱保全多次表態稱，不追求過高的毛利率、恪守本業、注重口碑和現金流、追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，這是萬物云的選擇。

業績會上，朱保全還談到對物管行業的反思，及在新的市場局面下萬物云的發展方向。

三個反思

“2022年，對于物管行業而言是一個反思年。”朱保全表示，反思包括三個方面。

第一，對于與地產公司關系的反思。物管公司客戶來源是否相對豐富多元，不僅僅只是來自母公司或關聯公司。

第二，并購的反思。“3~4年前，物管公司有這樣一個邏輯，大概45倍的市盈率可以用30倍去并購，剩下15倍去‘割草’。于是，行業線下交易時的倍數都很高，大家都按100%商譽來計算。但5年前，A股經歷了商譽突然減值，如果企業用100%記錄商譽的話，那商譽到底是什么？是企業人力資源的無形資產，是客戶資源的無形資產，是企業IP的無形資產，還是品牌的無形資產？這些無形資產在轉讓過程之中形成溢價所記錄的商譽，一定要符合一個基本邏輯，才能未來發揮價值。同步在記錄高價過程中，對于資產負債表來說企業一定是變重了。一旦企業記錄了大量攤銷，那么對于當期的利潤業績也一定就會產生影響。”

第三，是對于社區增值服務的反思。

朱保全坦言，當社區增值服務做到100萬元~3億元時，收入增速會非常快，且毛利很高。但當超過這個數額到達3億~5億元后就會出現問題。物業公司是否以物業費為通道的行業，賺100萬元很容易，但要賺10億元就沒那么容易了。當物業公司走向資本市場時，對于一些局部的故事或案例，是否能夠讓它成為一個商業模型是要去反思的。

“走出溫柔鄉”

在3月28日發表的致股東書中，朱保全同樣提及房地產行業變化對物管行業的影響。

他寫道：開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。

“時代的企業，必然得經受住時代的洗禮。”朱保全認為，如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的“溫柔鄉里”。

面對房地產行業遇冷的局面，萬物云在朱保全的帶領下選擇“走出溫柔鄉”。

在持續降低與母公司關聯交易比例的同時，萬物云從2019年就開始為對沖業務來源單一的風險做出多元客戶布局，并通過旗下“萬物梁行”，讓其成為互聯網、金融、高端制造等領域頭部企業的戰略物業服務商。

記者注意到，2022年，萬物云物業及設施管理服務中來自第三方的收入為人民幣64億元，占比達84.8%，并新增了16個世界及中國500強客戶、8個獨角獸客戶，其中包含新能源、半導體、航空航天等領域的頭部企業客戶。

提及多元客戶戰略，朱保全介紹，從萬科一家為萬科物業來做房地產開發之后的物業服務，而到今天來自非萬科的第三方項目已達67.7%。另悉，與開發商相關的增值服務，比如說前介、案場業務，目前占比只有9.7%，開發商業務對于萬物云業務也會帶來影響，但是占比越來越低。

“蝶城模式”也是本次業績發布會中的高頻詞。

據悉，蝶城是萬物云圍繞居民生活與資產服務需求，基于空間物聯技術及應用，構建的社區共享服務網絡。根據業績報告，在選址造城方面，2021年，萬物云已具有459個蝶城，至2022年蝶城總數增長到584個。2022年，萬物云完成38個蝶城住宅服務流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業服務帶來3000萬元的提效。

不過，朱寶全提及未來展望時表示，到現在很多人對蝶城模式還是將信將疑的狀態，它需要不斷地通過驗證、相信的過程。如果說2023年萬物云繼續做蝶城，最少還要改造100個。

“相信2023年的效益改善會大于規模的增長，2023年收入增長和效益增長相比，會有更多的蝶城進入到提效改造過程，蝶城底盤已超過500個，必須要在2023年讓它產生效益，才能為未來做出更好的鋪墊。”他說。

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