大家好,我是表姐。
之前發(fā)過很多讀者都問,四季青地塊什么時間能掛出來,表姐也打聽到一些消息,分享給大家。
1、四季青地塊官方的多規(guī)文件已經(jīng)發(fā)布,估計距離地塊掛牌日期已經(jīng)不遠(yuǎn),快的話肯能會趕在永豐南前面。
(相關(guān)資料圖)
當(dāng)時永豐F2地塊,大約是2022年6月公布多規(guī),差不多是兩個月后掛牌出讓,趕上了去年的三批次供地。
所以表姐猜測,如果沒有意外,四季青地塊的掛牌時間可能會在6月左右,當(dāng)然一切還是以官宣為準(zhǔn)哈。
2、按照多規(guī)文件,四季青地塊分為2603-003-1和2603-004-1兩個地塊,其中前者要大一些,地上建筑規(guī)模8.9萬㎡。
后者體量略小,地上建筑規(guī)模2.1萬㎡;整體建筑規(guī)模為11.14萬㎡,按照200㎡戶型計算的話,差不多是550套房源左右。?
地塊建筑體量不能說小,但能提供的房源確實不多。????????????
3、需要注意,備注欄里統(tǒng)一核算容積率的說法,雖然文件官宣的容積率是1.05,但實際的容積率可能會稍微高一點。??????????????????????
表姐算了下,2603-003-1也就是大地塊實際容積率在1.21左右;
小地塊也就是2603-00401地塊實際容積率在1.8左右;??
兩個地塊整體的綜合容積率則在1.2左右,考慮四季青地塊的親們可以注意一下。
實際上,對于海淀來說,1.2左右容積率也非常難得,曾經(jīng)的幾個洋房大平層,頤和金茂府容積率1.5,學(xué)府壹號院容積率是1.6。???
4、這種需要合并計算容積率的情況,一般是由特殊或者歷史遺留問題形成的。
根據(jù)四季青地塊建設(shè)規(guī)劃要求,2603-003-2地塊是現(xiàn)狀保留公共綠地,不納入出讓范圍,也不計入綠地率計算,后期由四季青人民政府做管理維護。?????????????????
2603-004-2地塊也一樣,這都屬于技術(shù)指標(biāo),大家不用搞懂,實際就是當(dāng)時與當(dāng)時西山美廬之間的歷史遺留問。?????????????
具體就不展開了,可以加表姐:XGDBJ2022進海淀群私聊。
5、地塊禁止采取燃?xì)猹毩⒐嵯到y(tǒng)供熱,鼓勵積極發(fā)展再生水源熱病以及地源熱泵等新型供熱方式。????????????????
有大佬告訴表姐,這是去年下半年開始流行的新規(guī),看看新項目都怎么做吧,金茂狂喜??
6、外立面嚴(yán)禁歐式風(fēng)格的屋頂形狀,應(yīng)該是為了契合三山五園的文脈氣質(zhì),表姐還是比較喜歡香山壹號院的外立面,沉穩(wěn)又大氣。???
7、影響四季青掛牌速度的,很可能是地塊定價,什么意思呢,就是流程可能都已經(jīng)跑完,但對于怎么定價格,怎么定競拍規(guī)則,就比較糾結(jié)。
四季青地塊應(yīng)該也是全北京有實力的開發(fā)商們都在盯的一個敏感地塊,價格定低了不合適,高了也不行。??????????????
8、地塊限高12米,豪宅層高一般在3米以上,所以小區(qū)樓棟就只能做4層,妥妥的低密社區(qū)。??????
盲猜產(chǎn)品會是180㎡左右到300㎡以內(nèi)的大平層,當(dāng)然也要看ZF定價和拿地開發(fā)商;一般來說,如果縫差和利潤適中,開發(fā)商會比較傾向做大平層。???????????????
但如果利潤太有限,就只能靠挖地下來實現(xiàn)利潤指標(biāo)。不過,目前海淀的規(guī)劃審批是北京最嚴(yán)的,做別墅有技術(shù)難度。
9、競拍規(guī)則目前還不確定,按照海淀的風(fēng)格,表姐猜測地價上限后,大概率會是競現(xiàn)房,或者競報共有產(chǎn)權(quán)份額。????
二次上限之后,可能會是高標(biāo)準(zhǔn)以及搖號,其實表姐不太希望四季青地塊搖號,純純靠運氣的話,搖到非主流開發(fā)商就慘了。???????????????????????????????????
10、表姐查了下,西山美廬目前的二手房掛牌價是17.7萬㎡,但是在貝殼網(wǎng)上查不到成交量,盲猜應(yīng)該是靠租售中心帶客。??????????????????????????
至于四季青地塊的指導(dǎo)價,表姐咨詢了幾個靠譜信源,據(jù)說是在12萬/㎡+,這個數(shù)字感覺還是有點保守。
當(dāng)然表姐也是猜測,最終還是以官宣為準(zhǔn)。銷冠100
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