環球關注：房地產行業變得異常撕裂

上周，北京完成了第一輪供地清單發布后的首場土拍，朱辛莊0028地塊被42家房企爭搶，讓市場直接體驗了一把土拍的高潮。

今年土拍門檻的降低變得非常明顯。

比如北京這次的朱辛莊0028地塊總價低（12.995億封頂）、無需競現房，加上參拍房企的資質要求大幅降低、競價程序簡單（報價達上限后直接搖號），而且所處區域的樓市平均去化周期較短，因此給一眾想躋身北京的房企提供了搶地機會，而這也導致本次土拍變得極度火熱。

(資料圖片僅供參考)

今年的1-2月份，一線和強二線城市出現了很明顯的樓市復蘇態勢，但3月份出現了明顯的回落。

從房地產市場的整體情況來看，民企和國央企之間已經出現了越來越劇烈的分化，中國房地產市場由國央企開發商來托底也成為了既定的事實。

以鄭州等普通二線以及其他三四線城市為例，國央企開發商的銷量占據了新房市場的絕大部分比例，這甚至造成了國央企開發商新盤的供不應求，根源還在于買房人擔心民企樓盤的爛尾，而沒有爛尾壓力或接近現售的民企樓盤卻少之又少。

北京朱辛莊0028地塊的競拍人中，國央企開發商占據了絕大多數的比例，同樣的，杭州等熱點城市今年的土拍中，主要的參賽選手依舊是國央企開發商。

民營房企經歷前幾年的動蕩后雖然也有強烈的補倉需求，但相比品牌、實力且融資成本更低的國央企開發商，在激烈的競爭中也只能望而卻步。

市場方面認為，當前國央企開發商樓盤的熱銷并不能代表樓市整體的復蘇態勢，尤其是民營房企的整體銷售表現仍令人擔憂，市場各方目前對樓市復蘇的可持續性也表現出了更大的顧慮。

事實上，除一線和強二線城市優質項目的熱賣以及普通城市國央企開發商樓盤的熱銷外，其他銷售改善情況并不明顯，而且3月份以來還出現了比較明顯的環比下跌。同樣的，除一線及強二線以及其他城市核心區位的地塊外，土拍市場的復蘇也出現了更明顯的區域分化。

也正因為上述原因，現在的房地產行業變得異常撕裂，大部分國央企開發商以及少數頭部優質民營房企過得很滋潤，樂觀而自信，而大部分民營房企則依舊愁云密布，尤其是依然深陷融資困境的民營房企，大都感覺有點悲觀。

盡管如此，我們仍堅定地認為房地產行業依舊在復蘇的路上，只是要客觀認識到銷售端的溫和爬坡，以及正常的市場波動和螺旋式上升現象。簡單來說，這一次樓市的復蘇不會一蹴而就，但也不太可能曇花一現。

上周，銀保監會發布了2023年1號文件《關于規范信托公司信托業務分類的通知》。我們注意到，截止當前，市面上只剩下5、6家信托機構還在新增地產投資業務，其他大部分都在艱難地處置著不良項目。

與信托機構的情況類似，截止當前大部分地產私募機構也都暫停了地產投資業務，中基協2月份發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》后也未見什么大的市場動靜。

總體來看，信托、私募等主流投資機構對房地產行業仍信心不足，尤其對民營房企的項目還是保持著謹慎觀望的態度。

值得一提的是，銀行、信托、私募、金控等所有投資機構都對國央企開發商的融資需求趨之若鶩，但因國央企開發商在融資渠道和融資成本上具有天然的談判優勢，因此大部分投資機構都很難介入。

近段時間，幾家信托和私募機構都在大力拓展國央企開發商地產項目的真股融資業務，但就我們與國央企開發商合作的經驗而言，好的項目（比如土拍市場需搖號的地塊）國央企開發商基本都不會拿出來做真股融資或合作，而差的項目卻又經常面臨銷售去化方面的風險，因此想做真股投資的機構也面臨進退兩難的問題。

從投資端的市場走向來看，我們認為最值得慶幸的一件事情是越來越多的投資人（高凈值個人）對地產項目的真股投資（金融）產品有了更高的接受度，包括不要求信托等機構定期支付收益、分紅等。

這或許是資管新規實施以來，歷經幾年的房地產及金融行業爆雷潮后，資本市場以及投資者教育方面取得的最大的進步。

我們亦認為，金融行業真正打破剛兌后，對于我們這些專業性的投資機構來說，今后的業務和發展空間反而會更加寬廣。

來源：西政資本，向原作者表示感謝。

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