北京“史上最熱”地塊產生、成都半數地塊觸頂成交、南京土拍開門紅、蘇州首輪供地回暖、杭州首輪供地火熱收官……近期,土地市場的熱度有所回升。
截至3月23日,有5個城市啟動了2023年首輪土拍,值得注意的是,與前兩年“集中”供應相比,目前“集中掛牌、分散出讓”的供地節奏成為主旋律。
比如,廣州首輪供應的8宗地塊將分5次競拍;成都擬在4月底前陸續出讓35宗宅地,其中7宗分別于3月22日和3月28日拍賣;北京擬在2月16日至5月16日期間出讓23宗地。
【資料圖】
成交情況亦有明顯分化,優質地塊火熱成交背后,是房企對土地的判斷愈發審慎。
“酒好能引八方客”,那些地理位置優越、利潤空間充沛的土地成為“兵家必爭之地”,反之,則往往以底價成交謝幕。
3月23日,北京出讓2宗地塊,1宗優質地塊在開拍之前已經觸及地價上限,吸引了42家房企搖號,另一宗地則因只有一家企業報名,底價成交;同日,廣州2宗地塊均以底價成交平淡收場。
對于接下來一段時間土地市場的走勢,受訪分析人士均認為,取決于商品房銷售市場能否持續保持回暖的態勢。
一家擅長改善型住宅的全國性規模房企內部人士向記者透露,3月份商品房銷售較2月有所回調,樓市回暖勢頭還不穩固,土地市場的全盤復蘇時間仍未可知。
土拍復蘇之勢
3月23日下午,42家房企及聯合體代表在北京市政服務大廳5層土拍廳落座,只為了1宗土地的搖號歸屬,僅1次搖號,“一輪定勝負”。
這宗土地是北京昌平區朱辛莊地塊,刷新了北京土拍市場的熱度。
在線上報名階段,朱辛莊地塊即以30輪報價觸及地價上限12.995億元,42家房企及聯合體共同參與了線下的搖號,也是北京土地市場有史以來競拍企業最多的地塊,比排名第二的地塊企業參與數多了一倍多。
最終,該地塊由首次進京的外來房企上海大華成功競得,成交價12.995億元,成交樓面價35475元/平方米,溢價率15%。
本次供應的昌平區兩宗地均隸屬于北京2023年“第一批擬供應商品住宅用地項目清單”里的地塊,其余還有21宗地將在5月16日之前完成競拍。
北京市規劃和自然資源委員會相關負責人表示,項目清單的調整完善,旨在讓市場主體掌握的信息更為全面、精準,便于提前開展投資決策。北京土地市場將采取“多頻少量”的方式,推進清單內的項目及時發布預申請公告或正式公告,以常態化的方式保持供地節奏均衡、合理、有序。
這種“集中掛牌、分散出讓”的供應方式,愈發明顯。
今日,廣州也完成了2宗宅地的出讓。此前的2月21日,廣州首批集中供地共掛牌8宗涉宅用地,并分別于3月23日、4月3日、4月13日、4月20日、4月21日五天競拍。
成都同理。3月22日,成都4宗涉宅用地成交,其中2宗地觸頂成交,2宗地底價成交,總成交金額為35.64億元。另有31宗土地將于4月底前陸續出讓。
業內分析人士表示,土拍規則的優化,將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力,同時也有利于促進地塊的成交。
“少量多次的供應節奏,有望緩解房企拿地的資金壓力,使得地方政府供地節奏更加靈活,從而促進土地市場回歸平穩運行,進而有助于穩定房地產市場預期。” 華泰證券亦指出。
靈活供地的節奏之下,首輪土拍熱度有所回升。
3月17日,南京2023年首輪土拍共出讓11宗地塊,涉及2宗拆遷安置用地,9宗商住用地。最終,4宗觸頂成交、4宗底價成交,成交總金額約為176.69億元,平均溢價率為7.98%,該溢價率僅次于其2021年首批集中供地的數據。
蘇州于2月23日舉行的2023年首輪土拍中,11宗地塊有 5宗溢價成交,3宗觸及地價上限,土地成交總價140億元,平均溢價率7.46%。
杭州于2月21日舉行的2023年首批土拍中,13宗地有8宗觸頂進入搖號階段,平均溢價率9.3%。甚至罕見地再現了60家房企爭奪1宗地的熱鬧景象,搖號企業數量創下杭州單一地塊參拍房企數量的新高,該宗地塊還未開拍就已經報價封頂。
從業人士表示,兔年春節以來,多城房地產銷售出現“小陽春”,重點城市新房與二手房成交持續好轉,成交端的回暖也給到了土地市場正面影響。
全面企穩仍有挑戰
值得注意的是,土地市場并沒有普遍回暖,熱門地塊的競爭與較差地塊的遇冷同時在上演。
與前述北京“史上最熱”地塊同一天成交的昌平新城東區地塊,因僅有首開1家房企報名,最終由首開以底價27億元摘得。
朱辛莊地塊之所以激烈競爭,因其符合“優質地塊”的特性。
中指研究院高級分析師張曉飛認為,朱辛莊地塊規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低。該宗地臨近朱辛莊地鐵站和交通主干道,區位臨近昌平產業園;地塊總價較低、無現房面積,開發商資金壓力相對較小,且折算后的房源量小,流速高;區域平均去化周期較短,競價程序簡單,達上限后直接搖號確認。“這為許多希望躋身北京的房企提供了一個低門檻的機會。”
從價格來看,朱辛莊地塊成交樓面價約為3.55萬元/平方米,商品房的銷售指導價是6.2萬元,利潤空間較充足。臨近區域中,有二手房小區掛牌價在7萬元左右,該地塊具有一定的價格優勢。
3月23日,廣州2宗地塊之所以相對平淡,也是由于地塊本身的條件限制。
“廣州天河智慧城地塊雖然地理位置比較優越,但由于地塊出讓條件較為嚴苛,除了需配建7.5萬平方米政策性住房外,還需配建高達29%的商業比例。” 中指研究院廣州分院研究主管陳雪強指出,另外增城寧西街地塊周邊配套相對匱乏,也是導致此次競拍熱度不高的原因。
對比之下可以發現,那些地理位置適宜、去化速度有保證、利潤空間相對充足的地塊,才能夠受到房企的青睞。
合碩機構首席分析師郭毅告訴記者,在以銷定投、量入為出的前提下,房企將會更加注重精準投資。
龍頭房企的表態也不外乎如此。一家在2022年仍保持業績正增長的頭部房企表示,2023年在土地市場的投資策略將會堅持“以銷定支”,嚴守投資刻度,聚焦于高能級城市,盡可能優中選優。
明源研究院認為,房地產回暖需要三階段:信用復蘇——銷售復蘇——投資復蘇。整體向好和實質性的回暖之間仍有一定距離。在沒有確定的行業環境、政策利好,以及經濟高增長上行周期需求時,當前的小陽春都只是反彈,而不是反轉。
作為房地產產業鏈的下游端,土地市場的整體復蘇與銷售正相關。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,“未來熱點城市土地市場的走勢,一方面取決于地方政府在土地供應的時候,能否推出優質地塊和較好的開發條件;另一方面,取決于商品房銷售市場能否持續保持回暖的態勢,并提振開發商信心。總體上來看,今年仍舊是休養生息和緩慢恢復信心的一年。”(21世紀經濟報道)
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