“搖中就是錢?。″X不夠,也可以找同行合作?!辫b于這宗地的多重優點,幾十家房企參與搖號是意料中事,而除了備好錢,投拓們還能怎么努力呢?
記者 |陳月芹
圖源 |圖蟲創意
(資料圖片)
3月23日,北京昌平區朱辛莊一宗宅地開拍,北京樓市新面孔上海大華集團以12.955億元、15%的溢價率競得土地,成為一眾房企羨艷的對象。同行們第一時間表達祝賀的同時,不忘汲取“成功經驗”,笑問大華投拓,“你們拜了哪里的神仙”?
北京的土地市場許久沒有這么熱鬧了,朱辛莊宅地花落大華的那個晚上,羨慕和嫉妒的情緒還縈繞在同行心頭。
一位央企投拓人士心有不甘地分析這宗地有多好:地塊小,總規劃建面3.66萬平方米,容積率2.5,規劃3-4棟樓足以;門檻低,折合樓面價3.54萬元/平方米,指導價為6.2萬元/平方米,每平方米房地價差有2.66萬元;利潤率10%以上,且3月摘地,年內一定能貢獻銷售業績;流速快,周邊互聯網、生物醫藥等產業聚集,有優質購房客群;地塊“干凈”,方方正正,沒有共有產權房、現房、自持等配建要求,只需要配建不小于1000平方米商業設施、350平方米社區管理服務用房。
正是因為這些優點,朱辛莊地塊吸引了中海、華潤、保利等央企和首開等北京國企齊聚一堂,還有湖北天創、河北萬浩、邯鄲合金、海南恩祥、江蘇海鴻等11家外來民房。
“搖中就是錢??!錢不夠,也可以找同行合作?!辫b于這宗地的多重優點,幾十家房企參與搖號是意料中事,而除了備好錢,投拓們還能怎么努力呢?
42家參拍選手中,近一半房企去了北京城區的雍和宮,部分房企去了門頭溝的潭柘寺,少數南方企業去了安徽九華山,還有一家央企專門率隊去了山西五臺山。
一家頭部房企投拓人士笑著介紹,在北京投拓圈,潭柘寺的名號更響亮,因為“先有潭柘寺,后有北京城”。
然而,先是2月8日越秀地產連獲兩宗靚地,后有“外地人”上海大華搖中朱辛莊宅地,兩家拜的都是雍和宮,這位頭部房企投拓人士笑言:“后有北京城”可能只指北京城六區,而此次拍的地在昌平區。
更有甚者,有房企投拓開始反思,為什么偏偏是外地新人搖中,“因為他們從未延遲交付或減配,在北京不用愁保交付問題”,把運氣、產品交付質量和自我約束結合起來。
笑談背后,多家房企人士都知道,搖號規則下純拼手氣,和以前的拼價格、拼家底、拼高品質建設標準,或是上海招掛復合制度下拼綜合實力截然不同,除了求神拜佛圖個心安,也沒辦法通過其他方式努力了。
在3月21日的招商蛇口2022年業績會上,招商蛇口董事總經理蔣鐵峰直言,今年投資可能沒有2022年那么好,因為去年很多家企業沒錢,只要報名就可以拿到,而今年以來,杭州、蘇州、南京、北京等地均出現熱門地塊多家搖號的現象?!斑@時候就考驗手氣了”,像杭州60多家房企搖號的地塊,誰搖中穩賺,“一年搖到兩三塊好地,日子不愁了”,因此,招商蛇口的策略是“搖號的盤,全力參加,提高參與率”。
也有開發商從產品和區域整體發展角度,對搖號規則提出疑議:這對一些好地缺乏敬畏,拿地門檻太低意味著不加篩選,只要企業拿得出錢,誰都能干。
實際上,出讓規則的每一項調整背后,有著土地部門的考量。
土地市場過熱時,土地部門會增設多重競買規則,如競地價+競自持/配建/共有產權面積/現房面積/高標準住宅建設方案等,都是控制溢價、增加房企開發成本的手段,資金不足的房企自然會退出。
2022年以來,土地市場遇冷,為了調動房企的參拍意愿,各城市土地部門選擇了降地價、簡化拍地規則等方式,提高地塊的性價比。
3月23日,和北京同一天賣地的還有廣州,這次土拍不再集中出讓,而是從3月23日到4月20日期間,8宗地塊將在不同時間段進行公開拍賣。多地都在優化土地集中供應模式,多頻少量,減少企業參拍壓力,也不再需要刻意壓低溢價率掩蓋土地市場熱度。
各地的地市和樓市同頻地展開懷抱,希望更多人來。
The END
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