鄭穎斌：物業在過去幾年的高速發展中漠視了一些本質的東西「2023觀點物業大會」

雅生活城市服務公司聯席總裁鄭穎斌

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道

2022年，物業行業受到了宏觀經濟和地產開發等輪番挑戰，但慶幸的是仍保持了基本面的穩健，并逐步減少對關聯方的依賴。同時，觀點指數研究院指出，2023年物業行業在經濟復蘇與地產調整中迎來了屬于自己的挑戰，行業大環境已經發生深刻變化，企業發展也在回歸物業的本質。

(資料圖片)

值得注意的是，在2023年觀點物業大會上，雅生活城市服務公司聯席總裁鄭穎斌在談及何為物業的本質時表示，過去幾年大家更多關注的是規模、資本、增長、利潤，“在高速發展中也漠視了一些本質的東西”。

3月23日，2023觀點物業大會在廣州召開，會議主題為“本質的回歸”，共同來探討物業服務行業如何行穩致遠，同時觀點指數研究院在現場獨家發布《卓越指數 ? 2023物業服務年度卓越表現報告》（簡稱《報告》）。

“在高速發展中漠視了一些本質的東西”

《報告》指出，物業服務行業已行至發展的關鍵十字路口。在過去一年，地產負面影響逐漸顯現，行業增量空間收窄，城市服務等非傳統賽道開始受到越來越多的關注，物業服務行業正從各個角度尋覓新機會。社區增值服務開始向更細致，更專業的方向前進，持續發揮著物企在“最后一公里”的優勢，與此同時，非業主增值服務逐漸退回二線，營收占比大幅縮減。

此外，2022年上半年，物企增收不增利的現象普遍，除了利潤率降低及增值服務縮水外，最核心的原因是地產行業及宏觀環境波動引起的大額減值準備，而物企逐漸高企的應收款也同樣值得關注，回款仍是企業關注的重中之重。

處在上述的背景下，不少業內人士在反思，物業行業的本質是什么，哪些是可變的，哪些是不變的。

在“回歸本質與創新尋路”主題討論會中，鄭穎斌表示，物業的本質還是以客戶滿意和質價相符為基準?！敖衲暄派钸\營的重點也是回歸本質、提升能力。過去幾年大家更多關注的是規模、資本、增長、利潤，對雅生活來說，我們變成了一家財務驅動型的公司，我們的匯報經常以KPI為主，因為我們在高速發展，也漠視了一些本質的東西。”

鄭穎斌指出，趁著資本市場降溫，去年雅生活提出要練好內功，正好有時間去消化一下過往增長的收入，穩固一下業務。

同時，鄭穎斌說道：“我們現在非常重視品質和客戶滿意度的調查，在這兩年瓶頸期當中，我們物企把該干的事情干好，這才是我們穩定、持續發展的根基?！?/p>

合景悠活集團控股有限公司副總裁王中琦則表示，物業行業的本質核心是經營活動，還是一門生意?；貧w本質，就是要關注其質量。

“這些年行業確實也經歷了非常多的變化，過往可能我們更喜歡聽一些有故事的增長，但這兩年我們更喜歡有利潤的現金流。所以說我覺得回歸本質，首先是要回歸到堅持高質量發展的初心上，第二點，行業本質還在于對物的價值，讓客戶服務的各種業態能夠保值增值，這是物業對于整個房地產市場端、住宅端、各種業態端最大的貢獻?！蓖踔戌f道。

此外，王中琦還指出，在這些年的經濟以及消費者習慣進步的背景下，物業行業由物的管理轉到對人的服務上，目前已經有了比較強的遷移態勢。同時，物業基于社會的治理，包括對于很多特殊業態的支撐，也發揮了很多基層共治，包括經營的支撐。

物業行業的估值合理嗎？

值得注意的是，觀點指數研究院在《報告》中指出，物業服務行業因具備較強的抗周期能力，過往曾備受資本青睞，和資本市場的對接也為物業企業帶來了融資、人才吸引等各方面的有力支撐。但自地產危機蔓延以來，物業股在資本市場的估值一落千丈，長期處于泥沙俱下的狀態。

2022 年全年，恒生物業服務及管理指數（HSPSM）全年跌幅高達 38.43%，跑輸港股大盤恒生指數（HSI）23 個百分點。

板塊平均市盈率（TTM）由年初的16倍進一步跌至9.7倍，市值前10物企全年平均跌幅達到18.8%。不過，國資物企由于關聯方財務穩健性相對較高，表現要明顯強于民營物企，但整體也仍呈下行趨勢。

同時，觀點指數還指出，2022年末，房地產行業連續迎來多個政策利好，多“箭”連發，隨著政策的松動和回暖，物管板塊也和地產板塊一同經歷了一波強勢回暖和反彈。但當前物業企業估值還是明顯偏低，不少企業甚至仍處于破凈甚至破現的狀態。

而鄭穎斌在談及物業行業的估值時表示，“估值，高有高的道理，低也有低的合適。我始終有一個觀點，我們不要質疑二級市場，因為在那個市場上給的定價是最客觀、最真金白銀的，我們只能去理解和解釋，我們絕對不要去質疑?！?/p>

在鄭穎斌看來，物業可能更類似于公用事業型的企業，有著穩定的增長、穩定的收入和合理的利潤水平。所以在一個穩定的價值下面，物企在二級市場的估值應該是趨于10倍到15倍之間，這里面含了一些兌現的價值。“當然價格永遠會圍繞著價值波動，行情不好的時候我們會低于10倍，未來再有一波熱點的時候，可能我們還會重回到20到30倍左右的水平?！?/p>

據鄭穎斌介紹，雅生活有一陣是有50倍或者接近40倍的PE，但目前的估值只有4倍。

此外，鄭穎斌還提到：“未來并購還會是一個主流的方向，未來并購的機會也會很大?，F在我們的頭部企業哪怕有300億元的市值規?；蛘郀I收規模，但是針對萬億元市場，你連3%都不到，所以未來的并購還不是小打小鬧，而是巨型企業的并購，頭部企業應該至少會出現一家企業能夠占據市場9%到10%左右的規模，這才是行業龍頭真正應該有的規模。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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