雅生活城市服務公司聯席總裁鄭穎斌
本報(chinatimes.net.cn)記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道
2022年,物業行業受到了宏觀經濟和地產開發等輪番挑戰,但慶幸的是仍保持了基本面的穩健,并逐步減少對關聯方的依賴。同時,觀點指數研究院指出,2023年物業行業在經濟復蘇與地產調整中迎來了屬于自己的挑戰,行業大環境已經發生深刻變化,企業發展也在回歸物業的本質。
(資料圖片)
值得注意的是,在2023年觀點物業大會上,雅生活城市服務公司聯席總裁鄭穎斌在談及何為物業的本質時表示,過去幾年大家更多關注的是規模、資本、增長、利潤,“在高速發展中也漠視了一些本質的東西”。
3月23日,2023觀點物業大會在廣州召開,會議主題為“本質的回歸”,共同來探討物業服務行業如何行穩致遠,同時觀點指數研究院在現場獨家發布《卓越指數 ? 2023物業服務年度卓越表現報告》(簡稱《報告》)。
“在高速發展中漠視了一些本質的東西”
《報告》指出,物業服務行業已行至發展的關鍵十字路口。在過去一年,地產負面影響逐漸顯現,行業增量空間收窄,城市服務等非傳統賽道開始受到越來越多的關注,物業服務行業正從各個角度尋覓新機會。社區增值服務開始向更細致,更專業的方向前進,持續發揮著物企在“最后一公里”的優勢,與此同時,非業主增值服務逐漸退回二線,營收占比大幅縮減。
此外,2022年上半年,物企增收不增利的現象普遍,除了利潤率降低及增值服務縮水外,最核心的原因是地產行業及宏觀環境波動引起的大額減值準備,而物企逐漸高企的應收款也同樣值得關注,回款仍是企業關注的重中之重。
處在上述的背景下,不少業內人士在反思,物業行業的本質是什么,哪些是可變的,哪些是不變的。
在“回歸本質與創新尋路”主題討論會中,鄭穎斌表示,物業的本質還是以客戶滿意和質價相符為基準?!敖衲暄派钸\營的重點也是回歸本質、提升能力。過去幾年大家更多關注的是規模、資本、增長、利潤,對雅生活來說,我們變成了一家財務驅動型的公司,我們的匯報經常以KPI為主,因為我們在高速發展,也漠視了一些本質的東西。”
鄭穎斌指出,趁著資本市場降溫,去年雅生活提出要練好內功,正好有時間去消化一下過往增長的收入,穩固一下業務。
同時,鄭穎斌說道:“我們現在非常重視品質和客戶滿意度的調查,在這兩年瓶頸期當中,我們物企把該干的事情干好,這才是我們穩定、持續發展的根基?!?/p>
合景悠活集團控股有限公司副總裁王中琦則表示,物業行業的本質核心是經營活動,還是一門生意?;貧w本質,就是要關注其質量。
“這些年行業確實也經歷了非常多的變化,過往可能我們更喜歡聽一些有故事的增長,但這兩年我們更喜歡有利潤的現金流。所以說我覺得回歸本質,首先是要回歸到堅持高質量發展的初心上,第二點,行業本質還在于對物的價值,讓客戶服務的各種業態能夠保值增值,這是物業對于整個房地產市場端、住宅端、各種業態端最大的貢獻?!蓖踔戌f道。
此外,王中琦還指出,在這些年的經濟以及消費者習慣進步的背景下,物業行業由物的管理轉到對人的服務上,目前已經有了比較強的遷移態勢。同時,物業基于社會的治理,包括對于很多特殊業態的支撐,也發揮了很多基層共治,包括經營的支撐。
物業行業的估值合理嗎?
值得注意的是,觀點指數研究院在《報告》中指出,物業服務行業因具備較強的抗周期能力,過往曾備受資本青睞,和資本市場的對接也為物業企業帶來了融資、人才吸引等各方面的有力支撐。但自地產危機蔓延以來,物業股在資本市場的估值一落千丈,長期處于泥沙俱下的狀態。
2022 年全年,恒生物業服務及管理指數(HSPSM)全年跌幅高達 38.43%,跑輸港股大盤恒生指數(HSI)23 個百分點。
板塊平均市盈率(TTM)由年初的16倍進一步跌至9.7倍,市值前10物企全年平均跌幅達到18.8%。不過,國資物企由于關聯方財務穩健性相對較高,表現要明顯強于民營物企,但整體也仍呈下行趨勢。
同時,觀點指數還指出,2022年末,房地產行業連續迎來多個政策利好,多“箭”連發,隨著政策的松動和回暖,物管板塊也和地產板塊一同經歷了一波強勢回暖和反彈。但當前物業企業估值還是明顯偏低,不少企業甚至仍處于破凈甚至破現的狀態。
而鄭穎斌在談及物業行業的估值時表示,“估值,高有高的道理,低也有低的合適。我始終有一個觀點,我們不要質疑二級市場,因為在那個市場上給的定價是最客觀、最真金白銀的,我們只能去理解和解釋,我們絕對不要去質疑?!?/p>
在鄭穎斌看來,物業可能更類似于公用事業型的企業,有著穩定的增長、穩定的收入和合理的利潤水平。所以在一個穩定的價值下面,物企在二級市場的估值應該是趨于10倍到15倍之間,這里面含了一些兌現的價值。“當然價格永遠會圍繞著價值波動,行情不好的時候我們會低于10倍,未來再有一波熱點的時候,可能我們還會重回到20到30倍左右的水平?!?/p>
據鄭穎斌介紹,雅生活有一陣是有50倍或者接近40倍的PE,但目前的估值只有4倍。
此外,鄭穎斌還提到:“未來并購還會是一個主流的方向,未來并購的機會也會很大?,F在我們的頭部企業哪怕有300億元的市值規?;蛘郀I收規模,但是針對萬億元市場,你連3%都不到,所以未來的并購還不是小打小鬧,而是巨型企業的并購,頭部企業應該至少會出現一家企業能夠占據市場9%到10%左右的規模,這才是行業龍頭真正應該有的規模。”
責任編輯:張蓓 主編:張豫寧
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