環球通訊！核心城市土拍升溫，土地市場行情待啟？

2021下半年以來，房地產市場出現深度調整，房企拿地意愿和拿地能力明顯下降，土地市場陷入低迷。根據中指監測，2022年，全國住宅用地供求規模大幅下降三成以上,央國企、地方國資拿地比例明顯提升,地方國資托底現象明顯。

早在去年，22城中就有不少城市進行多批次土拍，突破3次公告的限制，12月，自然資源部發文優化“集中土拍”規則，允許地塊“在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告，有序組織出讓。”持續了兩年的“兩集中”土拍規則迎來改善。

2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉、房地產政策進一步顯效，多地樓市活躍度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市場升溫，部分地塊競爭激烈，如北京朱辛莊0028地塊吸引42家房企報名，企業參拍意愿較強。部分城市土地市場升溫的背后折射出房企對熱點城市后市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意愿有所加強，但當前市場熱度僅限于熱點城市，持續性及覆蓋面仍待觀察。

(資料圖片)

更多土地市場研究報告，“中指云”獲取

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春節后重點城市市場情緒好轉，土拍市場釋放積極信號

1月以來，隨著疫情影響逐漸消退，在政策帶動下，居民預期好轉，住房需求得到釋放。新房方面，根據中指數據，春節假期后市場活躍度回升，3月以來重點城市新房成交規模整體較2月底有所回落，但成交規模持續保持在較高水平，上周（3月13日-3月19日），重點50城商品住宅成交面積同比增長47%。二手房方面，春節后重點城市二手房成交量連續增加，并且市場恢復節奏快于新房，連續7周同比增速超60%，上周重點10城二手住宅成交套數小幅回落，但仍為2019年以來周度成交高位，同比增長近100%。

圖：2021年以來重點50城商品住宅周度成交規模及同比走勢

圖：2022年以來重點10城二手住宅周度成交套數及同比走勢

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伴隨著重點城市交易市場活躍度回升，疊加企業端預期有所好轉，2023年以來土地市場呈現以下兩個特點：

1.核心城市土拍熱度回升，土拍分化延續

表：北京2023年首次擬出讓清單中地塊土拍情況（市本級，截至3月23日）

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表：北京2022年五批次土拍成交情況（市本級）

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3月23日，北京2023年首次擬出讓清單中2宗地掛牌出讓，其中京土儲掛(昌)[2023]003號地塊（朱辛莊0028地塊）競爭激烈，共吸引42家房企報價參拍，是北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊。在2月7-8日完成的2022年五批次土拍中， 3宗觸頂（2宗地競拍至競“現房銷售”環節，昌平朱辛莊信息園地塊達到競現房銷售面積上限，最終搖號成交）。

表：杭州2023年以來土拍成交情況（市本級，截至3月23日）

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2023年以來，杭州完成兩次土拍，推出18宗地塊全部成交，無流拍，兩次集中土拍均有多宗地塊競拍至最高限價，競拍至地價上限的占比均在六成以上，僅4宗底價成交。

表：蘇州2023年首批次土拍成交情況（市本級，截至3月23日）

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2月，蘇州進行2023年首批次土地出讓，推出的11宗地亦無流拍，房企投資信心逐步修復，地價觸頂占比近三成，但土拍熱度較高地塊更多位于核心板塊，非核心板塊或非優質項目均底價成交。

表：南京2023年首次擬出讓清單中地塊土拍情況（市本級，截至3月23日）

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3月，南京開展首批次土拍，此次出讓11宗地塊，涉及2宗拆遷安置用地（均位于溧水區），9宗商住用地。最終，4宗觸頂、3宗溢價、4宗底價成交。2022年南京集中土拍底價成交占比整體達79.8%，2022年四批次、五批次全部底價成交，土拍市場情緒偏低，2023年首次土拍表現較去年有一定改善。

表：2023年以來部分三四線城市土拍熱度較高地塊土拍情況（市本級，截至3月23日）

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另外，除了22城之外，長三角、珠三角基本面較好的三四線城市企業拿地信心也有修復跡象，揚州、臺州、紹興、金華、湖州核心區域地塊企業競爭相對激烈，溢價率最高達到50%，地塊競拍輪次較高。

市場壓力較大的城市和板塊土拍熱度仍較低。如鄭州、昆明、西安、南寧近期成交地塊均底價出讓，東營、菏澤、襄陽、常德、南充、岳陽、邢臺等三四線城市住宅用地成交溢價率持續在低位。

圖：2023年以來部分二線、三四線城市住宅用地成交溢價率（市本級）

注：僅統計2023年住宅用地成交宗數在5宗（含）以上的城市；數據截至2023年3月33日。

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2.民企拿地金額占比提升

表：22城2022年及2023年以來涉宅用地不同企業拿地金額占比情況（市本級）

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杭州2023年兩次土拍中，企業參拍意愿均較高，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8個百分點，民企參與度提高。究其原因，一方面在城市基本面較強的支撐下，房地產市場好轉預期增強，企業拿地情緒較高；另一方面，受亞運會影響，企業拿地時間前置，年初的地塊有望在亞運會之前入市。南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，較2022年提升17.2個百分點，且由偉星搖號獲取的NO.2023G03地塊樓面價為南京土拍史上次高水平。另外，三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

“兩集中”政策繼續優化，核心片區仍是主要供地方向

2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，要點包括：

各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃。分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。詳細清單應包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規劃條件、供應方式等信息。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判。

詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段可以一次或多次發布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內全部推出。

2022年，22城中已有多個城市土地出讓公告超過3次限制，年末自然資源部因時、因城施策發布《通知》優化土地供給模式，使土地推出更為靈活。截至3月23日，青島、濟南、北京、上海、成都、長沙、長春、深圳、杭州等16城發布2023年首批次土地擬出讓清單，給予企業充分時間摸排與市場研判，穩定市場信心。

圖：2023年擬公開出讓清單模式較以往推地政策變化對比（以北京首次擬出讓清單為例）

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表：2023年22城住宅用地首次擬出讓清單情況（市本級，截至3月23日）

注：土地規劃建筑面積合計計算中不含成都、合肥。

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1.“集中供地”進一步淡化，“多次少量”或是常態

擬出讓清單土地數量及規模與去年首批次基本持平，但各個城市差異較大，且多地普遍采取“多次少量”組織出讓。截至3月23日，22城已發布首次住宅用地擬出讓清單合計434宗，較去年首批次增加20宗，土地規劃建筑面積合計3634萬平方米，較去年首批次增長9%。各地較去年首批次土地推出數量變化差異較大。南京、濟南、杭州、長沙、合肥增幅均在10宗以上，廣州、青島、深圳、蘇州與去年基本持平，而上海較去年首批次降幅達20宗。從已掛牌數量來看，2023年以來，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動中，已掛牌數量均明顯低于去年首批次，多數城市已掛地塊數量不及擬出讓地塊的三分之一。地方政府推地信心仍有賴于銷售端市場恢復程度，在銷售端市場情緒未明顯修復前，政府推地力度仍趨謹慎。

另外，城市依據自身市場特點調整供地計劃。如廈門、廣州、北京、長春近期發布2023年商品住宅供地計劃，廈門、廣州2022年住宅用地供地計劃完成率較高，2023年供地計劃量較2022年均上調，同比分別增長28.4%、25.8%；北京2022年商品住宅供地計劃完成率49%，達到住宅用地供應規模下限，2023年住宅用地供地計劃量與2022年持平；而長春市場持續低迷，市場需求相對不足，2022年住宅用地供地計劃完成率僅16%，2023年供地計劃量較2022年下降45.2%。

表：2023年22城商品住宅用地供地計劃情況（市本級）

注：北京不含租賃、定向安置房、中央軍隊等用地；廈門不含租賃用地。

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2. 核心區推地力度不減，優質地塊繼續放量

圖：2023年部分已發布擬出讓清單城市核心區地塊占比情況

注：長沙核心區包括芙蓉、開福、天心、雨花、岳麓；杭州核心區包括上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘；北京核心區包括朝陽、海淀、西城、東城、豐臺、石景山；青島核心區包括市南、市北、嶗山、李滄、城陽；濟南核心區包括市中、歷下、歷城；成都核心區包括天府新區、高新、錦江、青羊、金牛、武侯、成華。

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2022年以來，在全國土拍市場整體表現低迷下，為提高房企參拍積極性，政府推地傾向以主城區優質地塊為主。2023年，多地繼續加大核心區土地供應力度，核心區地塊占比普遍較2022年提高。如北京、成都核心區占比分別提升6.9、15.7個百分點至五成以上，青島此次擬公告以核心區為主，核心區占比提升35.6個百分點達83.4%，長沙核心區提升24.7個百分點達96.2%。在新房銷售市場分化加劇的情況下，推出核心區優質地塊仍是地方政府穩定土拍市場情緒的重要舉措之一。

3.供給端精準施策，核心區降容、郊區降價

為更大力度精準支持改善性住房需求，提升市場信心，部分城市核心區地塊降容提質。如杭州2023年首批次出讓中杭政儲出[2023]10號地塊，容積率上限由此前周邊地塊的3.0、2.5降至2.35；南京南站G07地塊由2016年商住調整為2023年的純住宅用地，容積率由3.2調整為2.1，進一步瞄準改善需求；北京首次擬出讓清單住宅用地平均容積率較2022年首批次亦有所下調。

同時郊區更多采取降價，降低企業拿地成本和剛需置業門檻。如杭州2023年首批次出讓中杭政儲出[2023]8號地塊，此次成交樓面價較周邊之前地價下降4%~10%；南京江北新區回爐地塊G01地價下調近7000元/㎡。

圖：2023年杭州、南京首批次郊區降價地塊情況

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另外，提利潤、降門檻等方面的土拍規則不斷優化。如天津城市更新項目地塊掛牌起始價、最高限價均不含土地整理成本，由意向購地方洽談，留下一定的議價空間。南京土地交易市場競買保證金可使用銀行保函，緩解企業資金壓力，截至目前，除南京外，武漢、合肥、福州等地均推出“保函代替保證金”等類似政策。

總結

2023年以來，在銷售端市場情緒帶動、土拍規則持續優化下，近期企業投資信心略有好轉，核心城市及部分三四線城市土拍熱度回升，民企拿地金額占比亦有提高。短期來看，政府或繼續加大核心區優質地塊供應力度，但土拍市場能否繼續回溫或企穩仍有賴于銷售端恢復程度，土拍分化仍將延續。

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業研究：

2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產企業融資監測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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