【當(dāng)前熱聞】北京的開(kāi)發(fā)商全都一起上了

最近，北京雍和宮、潭柘寺的香客中，出現(xiàn)了不少開(kāi)發(fā)商的人，甚至在距離北京335公里的五臺(tái)山，也有可能會(huì)遇上前來(lái)燒香的北京開(kāi)發(fā)商。

(資料圖)

他們都在祈禱一件事，在2023年3月23日下午3點(diǎn)30分后的某個(gè)時(shí)刻，佛主能賜予他們運(yùn)氣。

這是需要被北京土地市場(chǎng)記住的一分鐘。

在表姐的記憶中，在這天進(jìn)行的土拍中，朱辛莊028地塊至少創(chuàng)造了兩個(gè)記錄：

1、共計(jì)42位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，單場(chǎng)參拍人數(shù)最多；

2、線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)觸及地價(jià)上限，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，應(yīng)該屬于首次；

地塊熱度如此之高，第一拍賣廳外面的現(xiàn)場(chǎng)非?；靵y，以至于當(dāng)代表42家房企的黃色乒乓球，被灌進(jìn)搖號(hào)機(jī)時(shí)，所有人都屏住呼吸。

但第一拍賣廳之外的現(xiàn)場(chǎng)就太混亂了，在一片嘈雜聲中，現(xiàn)場(chǎng)的人才知道朱辛莊028地塊最終被一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企斬獲：

上海大華。

2023年北京土地市場(chǎng)最大的懸念揭曉，最終，雍和宮的三世佛、潭柘寺的釋迦摩尼佛、五臺(tái)山的文殊菩薩，將好運(yùn)賜予了一位遠(yuǎn)道而來(lái)的客人。

一

其實(shí)，朱辛莊028地塊，并不是什么神級(jí)地段。

這塊地位于五環(huán)外，并不屬于內(nèi)城。但是地塊靠近朱辛莊地鐵站，小米科技園、紫光產(chǎn)業(yè)園以及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京101中學(xué)，專業(yè)投拓看重的交通、產(chǎn)業(yè)、配套以及學(xué)校，都能拿到不錯(cuò)的分?jǐn)?shù)。

此外，地價(jià)也便宜，利潤(rùn)空間大，這些足以讓這個(gè)地塊足夠安全，但北京幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都沖了上來(lái)，最最重要的一點(diǎn)恐怕就是這塊地的一個(gè)特點(diǎn)：

干凈，不麻煩。

對(duì)北京的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地塊是不是麻煩，這一點(diǎn)太重要了。兩年來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商用慘痛的教訓(xùn)，讓他們明白了這個(gè)道理。

到目前為止，2021年一批次拿地的29個(gè)項(xiàng)目，網(wǎng)簽率不超過(guò)50%的，能占到三分之二，這里面就包括國(guó)譽(yù)未來(lái)悅。

當(dāng)時(shí)為了拿地，城建+陽(yáng)光城不惜報(bào)出20%政府產(chǎn)權(quán)份額+高標(biāo)準(zhǔn)拿地條件，結(jié)果旁邊的碧桂園和世界賣5.4萬(wàn)/㎡，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅也賣5.4萬(wàn)/㎡。

但碧桂園和世界是100%產(chǎn)權(quán)，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅只有80%產(chǎn)權(quán)，同樣的價(jià)格，產(chǎn)權(quán)少了20%。拿地快兩年了，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅項(xiàng)目網(wǎng)簽還不到一半。

那網(wǎng)簽已經(jīng)超過(guò)50%的碧桂園和世界快樂(lè)嗎？

也不快樂(lè)，因?yàn)橐浣?.61萬(wàn)㎡人才社區(qū)住房，假設(shè)按照5000元/㎡的建安成本計(jì)算，3.805個(gè)小目標(biāo)就這么被扔出去，大概相當(dāng)于760輛奔馳沒(méi)了。

這樣的例子如果敞開(kāi)了聊，能聊上一天，包括后來(lái)的競(jìng)現(xiàn)房，壓住的更是房企的命根子：

現(xiàn)金流。

這就是最近兩年北京樓市最大的底層邏輯的轉(zhuǎn)變，地越拍越便宜，條件越來(lái)越寬松。前面剛剛拿到地，就可能給后續(xù)的地塊高位站崗。

投拓小哥告訴表姐，有時(shí)候真是沒(méi)辦法，硬著頭皮也要上，不然根本拿不到地。拿不到地的話大家都得下崗，那還是拿地吧。

但朱辛莊028地塊不一樣，它太干凈了。

占地面積1.4萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積3.6萬(wàn)㎡，純住宅用地，不競(jìng)報(bào)共有產(chǎn)權(quán)份額、不競(jìng)報(bào)公租房配建、不競(jìng)報(bào)現(xiàn)房，不用擔(dān)心日照退線。

觸及地價(jià)上限后，直接搖號(hào)。

關(guān)鍵是，地價(jià)上限還不高，不到13億，換算下來(lái)，朱辛莊028地塊經(jīng)營(yíng)樓板價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡左右，指導(dǎo)售價(jià)為6.2萬(wàn)/㎡，2.7萬(wàn)/㎡的縫差，比當(dāng)年的神盤學(xué)府壹號(hào)院都有得賺。

但凡能掏出13億的開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)能忍住不上來(lái)試一把手氣？

二

在報(bào)名截止之前，全北京能叫得上名字的開(kāi)發(fā)商都來(lái)了，有些叫不上名字的，也來(lái)了，林林總總共計(jì)42位競(jìng)買人。

按照常規(guī)流程，土地需要在線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)觸及地價(jià)上限后，才會(huì)轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)。在線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商們往往出價(jià)謹(jǐn)慎，唯恐增加不必要的拿地成本。

但這次競(jìng)拍之前，表姐聽(tīng)說(shuō)有家開(kāi)發(fā)商的投資負(fù)責(zé)人大聲喊到：

上限，上限，直接拍到上限！

簡(jiǎn)單粗暴地讓競(jìng)價(jià)觸及地價(jià)上限后，他們只需要和其他競(jìng)買人比拼運(yùn)氣了。

除了要沾一級(jí)開(kāi)發(fā)「歐氣」的中建一局與未來(lái)科學(xué)城組了聯(lián)合體外，其余41位競(jìng)買人都是單槍匹馬獨(dú)立上陣。

倒不是不需要盟友，只是盟友們換了一種方式存在。

中建系一嗓子，一局、二局、三局、五局、八局全都到位，中鐵系也有中鐵、鐵建、四川鴻豐置業(yè)三個(gè)兄弟，城建系的城建興華、城建開(kāi)發(fā)、住總也都來(lái)了。

連建工也喊了北京城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)幫忙。

這樣不管最后誰(shuí)拿地，業(yè)績(jī)都能算集團(tuán)的，別看平時(shí)兄弟公司之間撕撕巴巴、罵罵咧咧的互相一堆的意見(jiàn)，關(guān)鍵時(shí)刻還是打虎親兄弟，上陣父子兵。

多孩還是有好處啊。

至于像海南恩祥、江蘇海鴻、明芳地產(chǎn)、邯鄲合金、湖北天創(chuàng)這些平時(shí)見(jiàn)都沒(méi)見(jiàn)過(guò)的房企，它們是誰(shuí)叫來(lái)的兄弟，此刻已經(jīng)不重要了。

想要搖中028這塊地，完全憑的是運(yùn)氣，中建系、中鐵系、華潤(rùn)、首開(kāi)這些巨頭，輸了也無(wú)話可說(shuō)。

但表姐猜測(cè)，雖然上海大華成了幸運(yùn)兒，估計(jì)過(guò)不了幾天，他們的項(xiàng)目公司股東名單里，就會(huì)出現(xiàn)我們熟悉的房企的身影。

接下來(lái)，問(wèn)題來(lái)了。之前，開(kāi)發(fā)商們把壓力直接給到了各路佛主，現(xiàn)在，佛主又把壓力給到了028地塊的鄰居。

一個(gè)多月以前，越秀剛剛拿到了旁邊一塊地。銷冠100

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