天天熱點!房企該停止瞎折騰了

    來源: 明源地產研究2023-03-23 07:47:48
      

    最近兩三年,房地產市場持續下行,“降本增效”成為很多房企的關鍵詞。

    但明源君發現,雖然不少房企嘴上喊著要“降本增效”,但搞來搞去,最終還是只見降本,不見增效。不僅如此,好多公司在落實過程中,還存在過度降本、盲目降本等操作。

    今天,明源君就和大家來聊聊,房企“降本增效”過程中的實踐誤區。


    (資料圖)

    以為降薪就能控成本

    但凡房企要降本增效,首先考慮的就是降低員工薪酬,以此控制過高的人力成本。

    殊不知,盲目大面積降薪,非但達不到降本增效的目的,還會讓企業付出更加高昂的代價。

    比如某公司面對人工成本過高的壓力,直接決定普遍降薪10%,文件一公布,員工們紛紛表示不滿,多個業務骨干辭職,生產立刻陷入停滯狀態,產量與銷量明顯下滑,企業為此付出了更大成本。

    其實,一家公司的人工成本過高,有很大原因是公司的盈利能力或者績效沒有提高,員工創造的價值與拿到收入不對等。

    反觀國際上的知名公司,其往往采用全績效薪酬激勵模式,企業贏得的是高績效、員工贏得的是高收入。

    “全球第一CEO”杰克·韋爾奇就曾說過,企業工資最高的時候成本最低。因為我們只考慮到會計成本,沒有考慮到機會成本,沒有考慮到人的成本。

    高工資之所以會有低成本,原因在于三個方面。

    一是高工資吸引一流的人才,從而給企業創造出更好的價值。

    二是高工資能夠減輕員工的生活焦慮,使其能夠把精力更好投入在工作上。

    三是高工資能增加員工的穩定性,不會動不動就跳槽,節約企業的用人成本。

    架構調整不是越多越好

    最近這幾年,調整架構幾乎是各大房企“降本增效”的必選項。

    現實意義上講,房地產市場調整劇烈,企業為了適應當下環境主動求變,也無可厚非。比如有房企就提出“輕”總部策略,減少重疊冗余的職能、減少不必要的事項、減少不必要的審批。也有房企提出要“小總部、強區域”,避免總部“頭重”,讓區域疲于應付,失去對市場快速的反應。

    然而,架構調整并非越多越好。比如某房企一年就進行了4次架構調整,區域數量從幾十個到100多個,又從100多個減到幾十個。如此高頻率且大力度的調整,任誰都覺得難以適應。

    之所以強調不要頻繁調整架構,是因為新架構勢必帶來工作流程的重新梳理,重新制訂這些規則需要時間,員工重新適應新職責也要花時間。

    根據過往企業的案例,組織架構變動時,往往會導致人心浮動、混亂;客戶接口變化損失;制度尤其是流程未及時完善損失等。

    現代管理學之父彼得·德魯克就強調:組織不能只因為一些小毛病就經常調整組織架構,也不應該輕易調整架構。調整組織,就像動外科手術,就算是再小的手術也會有風險。

    最低價中標代價巨大

    很多房企的傳統想法是,如果將業務鏈條分為20個環節,每一個環節都是最低價,最后總成本自然最低,其實不然。

    比如在采購端,有些房企采用最低價中標的原則。的確,從表面上看采購支出是降低了,但從全鏈條看,原材料品質降低,通常會導致生產環節成本上升、銷售部門費用增加、客戶滿意度降低以及后端整改維修帶來的二次成本增加等等。將這些問題匯總,就會發現整個鏈條的成本在增大。

    更有甚者,一旦因原材料質量過差引發品質事故,對企業形象將會造成巨大影響,得不償失。像我們經常接觸到的飯店,有不少就是在采購環節做文章,降低原材料的質量,以次充好。其結果就是逐漸被消費者拋棄,最終關門大吉。

    視拖欠合作款為妙招

    作到最后沒朋友

    有的房企還把拖欠合作伙伴費用看做是成本管控的妙招,這其實是“得不償失”的做法。

    過度苛刻的付款條件,或者經常拖欠款項,往往會造成施工單位配合度差,項目進度質量安全上不去等后果。而且一旦這種壞名聲蔓延開來,無疑會造成優秀合作方流失,不利于房企長期發展。

    反觀一些成本控制較強的房企,其付款速度業內有口皆碑,合作伙伴為了保持這層關系,干活也很賣力,這樣項目整體效率就上來了,綜合成本也可以進一步降低。

    比如某江浙房企,有一些供應商已經合作二十多年了,彼此默契非常高。該房企員工可以每天只工作7小時,即使下班后沒人在現場盯著,施工單位、監理公司出于對該房企的信任和長期合作的愿望,也是絲毫不會懈怠。所以這家房企的人效在業內是首屈一指,項目品質也是有口皆碑。

    不從根源入手,輕視無效成本

    現實中,很多房企往往輕視無效成本。殊不知,這才是控制成本浪費的關鍵。

    無效成本是指房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用,無法獲得客戶認同和補償,屬于費用浪費的成本。

    萬科在研究無效成本時,對公司內部的成本費用進行了統計分析。據不完全統計,目前無效成本占總建造成本的2%左右。按照平均建造成本2000元/平方米計算,達到40元/平方米;年結算2000萬平方米時,對利潤影響達到8億元;每減少1%無效成本,增加利潤4億。

    無效成本的產生原因有很多,比如重復設計費、面積補差、圖紙費用成本;返工、重建、整改、加固、補強成本;預結算失誤、付款失誤成本;多余的材料、設備消耗;流程低效等。

    例如,某項目報審圖顯示頂層屋頂為封閉的,其實實際是留了一個上門孔,這個悶頂空間是贈送給業主的,但是由于贈送的面積較多,結構含量指標增加,導致地上鋼筋含量增加2.69KG/㎡,混凝土含量增加0.023m3/㎡,模板也增加了0.23每平方,合計增加了造價將近54元/平方。

    我們曾在《》一文中提到,解決無效成本,需從全員重視、全成本管理、成本前置、圖紙會審、限額設計、設計優化、采購招標、管理協同、費用管理和后評估管理九個方面來入手。

    比如圖紙會審這一環,應對各個階段的圖紙進行嚴格的會審,把大部分無效成本消滅在圖紙上。可以借助數字化系統,在系統上進行碰撞檢查和模擬施工,來找出矛盾點和及時調整設計。

    小結:

    降本增效是一個系統性工程,也是一個長期主義工程。面對行業下行,利潤承壓,各家房企千萬不要跟風降本、盲目降本,否則只會越來越偏離本質,造成實質上的內卷和內耗。

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    責任編輯:sdnew003

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