天天熱頭條丨開屏觀察｜老舊小區改造，你最想改什么？怎么改？

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老舊小區改造是城市更新的重要一環，也是全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要最直接的體現。不久前，昆明市下發2023年納入中央補助資金支持改造計劃項目的老舊小區名單。全市共有13個縣（市）區申報改造計劃，涉及641個小區3205棟，住宅建筑面積634.98萬平方米，涉及居民82219戶。據了解，所有工程計劃于2023年8月底前全部開工，2024年6月底前全部完工。改造內容包括建筑外墻、建筑樓梯、供水、供電、道路、消防、安防、生活垃圾分類、架空線整理(或入地)、違法建設、綠化、照明、適老設施、停車庫(場)、電動自行車充電設施及單車棚、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房、圍墻、活動室、室外宣傳牌、公共晾曬區、公共衛生設施等。

截至目前，官渡區、西山區已有170個小區啟動改造。從“老破小”變身“精品小區”，這是很多住在老小區的居民的共同期盼。老舊小區怎么改？居民們都很關注。近日，春城晚報-開屏新聞記者對昆明多個老舊小區進行了走訪，來看看居民們感受如何。

【居民心聲】

希望解決停車問題

在居民口中，說得最多的就是老舊小區的停車問題。“希望能增加停車位，這已經不是哪一個小區的問題了，只要是老舊小區，就一定存在停車難的問題。”云紡新生活區住戶陳女士表示，由于年代久遠，之前小區在建的時候根本就沒有規劃停車位，“早上送孩子上學的時候在小區里都要堵得不行，小區的路又特別窄。晚上回家也要看運氣，小區里的車位有限，基本都是靠運氣‘見縫插針’。”

陳女士所說的停車問題比較普遍。同在改造名單里的氧氣廠宿舍，停車難也困擾著住戶。住戶劉先生告訴記者，“現在小區的車輛早就超出了停位容量，我們都是自己找路邊停。其實我們也知道這樣既不方便也不美觀，但是地方就那么大，也沒有辦法。”劉先生表示，改造的時候希望能充分考慮停車的問題。

改善小區綠化

優美的環境能給人帶來愉快的心情，但是看著自家小區里稀稀拉拉不成形的綠地，云南冶煉廠云冶生活區的住戶張女士說：“現在的小區在綠化方面規劃還不是太完善，種植的植物過于簡單。樣子簡單不說，很多綠化帶還成了停車的地方。”張女士介紹，小區里地方本來就不大，加上住的都是些上歲數的老人家，平時出門連個去處都沒有。“我看昆明有的小區改造得很漂亮，綠化做得也很好，既簡潔又美觀，真是太羨慕了。”

記者走訪多個老舊小區發現，這些小區由于建設年代久遠，不少綠化都比較簡單，有的雖然有花園，但部分已經“荒廢”，只剩下一片片的黃土，確實不美觀。

改造水電管網

“這幾年，昆明不少的老舊小區都進行了改造提升，環境變化得讓人羨慕。今年終于到我們小區了。”對于老舊小區改造，李大爺“一百個贊成”。“改造后希望水電能穩定一些。”今年72歲的李大爺告訴記者，由于小區老舊，很多指標都是按照之前的要求規劃，“像是平日里的水電問題，一停水停電就是我們小區，水電管網還是應該更新升級一下。”

【物業建議】

要重視改造后的管理與服務

在昆明市物業管理行業協會秘書長唐曉林看來，老舊小區改造不僅能提高居民的生活質量、消除危險的隱患、創造美麗的環境、完善社區的功能，同時還能讓居民享受到城市的美化、綠化、亮化和凈化帶來的益處，有效提高居民的幸福指數。

唐曉林表示，設施陳舊、空間狹小、規劃失當可以說是老舊小區的“通病”。“老舊小區無論是在建筑構成、建筑質量、建筑面積、建筑形象、設備硬件、客戶質量、綜合聲望等方面都不能和新型的現代化小區相比。由于樓盤老舊、面積較小、產權復雜，這些小區通常都沒有物業管理。老舊小區除了這些明顯的缺點外，也存在地理位置較好、建筑具有特色、商業環境繁榮、地方風情濃郁、歷史遺跡眾多等優點。這些小區如何進行揚長避短、趨利避害的改造，達到既改善居民生活，又彰顯城市特色，正是需要社會共同思考和妥善實施的一件大事。”

“老舊小區是城市組成的基本單元，也是城市的‘神經末梢’，老舊小區改造的好壞，是我們城市發展興盛衰敗的具體體現和現實狀況的縮影，是評價一個城市文明程度和繁榮程度的重要尺度。”唐曉林表示，從物業管理角度出發，老舊小區改造一方面應與社區改造相結合，一方面還應結合現實規劃和未來展望，更要與社區管理統籌協調結合好。“小區舒適居住離不開社區便利環境，社區便利環境需要小區繁華來襯托。只改造小區而不改造所屬的社區，這種改造很難發揮小區改造的作用。而在改造時，如果能按照‘物權決定管理權’的原則，征得小區兩個二分之一以上業主表決同意，在社區的指導下，實施專業化的物業管理，更能提升居民生活的安全感、舒適感和幸福感。”

為了保證改造項目的實用性，唐曉林建議改造應分輕重緩急，首先要解決對環境保護影響大，對居民安全影響大的項目。然后再改造對環境保護影響小和居民生活影響小的項目。

除此之外，老舊小區改造后的管理與服務也應視為改造的一部分。唐曉林表示，“作為物業，既要解決現實存在問題，又要做到長治久安。老舊小區改造后物業管理矛盾糾紛的解決，要注意對事規范化、標準化、精細化，對人親情化、人性化、柔性化。在進行硬件改造的同時，要融入風俗引領、道德引領、文化引領、親情引領、黨建引領，讓老舊小區改造實實在在地給居民帶來實惠。”

【行業聲音】

有條件的開展5G網絡建設

據悉，昆明市所有改造工程計劃今年8月底前全部開工，2024年6月底前全部完工，在老舊小區改造過程中，將按照“先基礎、后提升”的要求，充分分析老舊小區的實際情況后，確定改造內容。將庭院雨污分流、路面平整、屋頂防水等作為老舊小區改造必改內容，要求有條件的地區結合新基建要求開展5G網絡建設和智能充電系統建設，并要求做好老舊小區改造后續管理與引入物業服務工作相互結合，切實建立長效機制。

昆明市住房和城鄉建設局相關負責人表示，將抓好今年改造工作，在完成計劃任務量的前提下，提前謀劃2024年、2025年改造計劃，確保2000年前建成的、符合條件的城鎮老舊小區應改盡改。

老舊小區改造要體現新理念

“住房的‘老齡化’是一個持續性的問題，隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區都會慢慢‘變老’。在這樣的認知背景下，一方面，老舊小區的改造不僅需要考慮‘減存量’，還需要考慮如何通過延緩住宅的衰老來‘控增量’。另一方面，隨著房屋的持續衰老，特別是目前，修建于上世紀七八十年代甚至是九十年代的一大批住房集中衰老，亟需通過新的融資模式解決改造維修資金不足的問題。”

全國政協委員、中國建筑西南設計研究院有限公司總工程師馮遠在剛剛閉幕的兩會上提出，老舊小區改造要體現新理念——一是老舊小區改造要體現改造模式上的微改造、可持續理念。變以前的大拆大建為“留、改、建”的漸進式改造，以“微創手術”的方式，充分利用既有建筑，避免重復建設及由此帶來的超額碳排放。二是體現建造方式上的低成本、可再生理念。比如采用再生磚等建筑回收材料；利用原有設備設施改造為服務設施或景觀小品；利用閑置用地改造為社區農園；利用可再生能源或采用低能耗方式，如使用太陽能路燈、LED節能路燈等。三是要體現治理模式上的共治共享理念。在社區治理中倡導、引導實現低碳生活方式。最后是要體現改造遵循以人為本理念。應更加注重適老化、適兒化改造，在小區、街道改造中更多地體現無障礙環境設計，讓老年人更多享受科技成果，使小區居民生活更有質量。

【改造亮點】

昆明老舊小區改造已竣工204個

據昆明市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，作為民生實事工程，昆明市2022年納入中央補助資金支持改造計劃的小區共443個，目前已實施開工改造的有488個小區，涉及51514戶。其中，已竣工204個小區。

昆明市通過大力推進老舊小區改造，以“改”提升居民居住條件，“改”出居住環境新面貌，“改”出群眾幸福新生活，讓城市建設更有質感。各小區還將進一步建立健全長效管理運行機制，把“自己小區自己管、自己事情自己辦”的理念，滲透到小區居民的日常生活中，打造出城市社區治理新格局。原來臟亂差的老舊小區，今天正一個個煥發出新的光彩，大大提升了轄區居民的獲得感和滿意度，讓居民過上了有品質、有溫度的新生活。

呈貢區：

“一院一策”推動老舊小區舊貌煥新顏

近年來，昆明市呈貢區堅持黨建引領，在實踐中不斷探索老舊小區改造的路徑，通過“一院一策”推動老縣城范圍內51個老舊小區改造工作，不斷增進民生福祉。

老舊小區改造是改善居住環境、順應群眾關切的民生工程。呈貢區建立“區-街道-社區-小區”四級議事網，健全共駐共建議事協調機制，不斷延伸黨建工作觸角，暢通聯系服務群眾“最后一公里”。據記者了解，呈貢區充分發揮居民小區黨支部在老舊小區改造中的重要作用，引導小區老黨員、樓棟長主動亮身份、亮承諾、擔職責、挑擔子，深入小區、深入群眾，做好入戶調查，傾聽民聲，了解人民群眾所想所盼，征求群眾對小區改造的意見建議，以“一院一策”推動老舊小區改造。

據介紹，2021年至2022年呈貢區完成了對老縣城老舊小區改造二期項目涉及的33個老舊小區，及呈貢區老縣城老舊小區改造三期12個項目改造工作，同步完成重點區域內道路綜合整治、水電氣等配備設施老舊主管道更換和新鋪設等工作，提升改造周邊配套服務設施。2023年至2024年作為鞏固提升年，將進一步加強老舊小區軟件建設，加強社會治理創新，著力形成長效機制。在健全居民自治基礎上，將引導業主委員會自主選擇專業化社區物業管理、自我管理等模式；對已完成改造的“三無”小區，采取引入物業管理、社區兜底、居民自治等多種模式；改造好的小區可通過公共房屋出租、停車計時收費等形式，盤活小區資源，增加小區“造血功能”，為后期維護管理提供資金保障。

官渡區：

老舊小區改造讓市民感受“幸福來敲門”

昆明市官渡區以老舊小區改造工作為切入點，傳遞民生情懷，讓越來越多的“高齡”小區舊貌換新顏，讓越來越多的市民感受到了“幸福來敲門”的喜悅。據介紹，昆明市官渡區2022年改造老舊小區119個，建筑面積約102萬平方米，涉及367棟建筑，共惠及群眾約3.6萬人，涉及太和、吳井、金馬及關上4個街道。

通過改造解決群眾反映的突出問題，對有條件的小區盡量補齊小區配套基礎設施、公共無障礙設施、適老化、適兒化等基礎類；停車、安防、照明等完善類；體育健身、養老、托幼等提升類的短板。同時，官渡區注重后續管理，出臺了《關于老舊小區引入物業服務企業提升居住環境工作實施方案》，在老舊小區提升改造中堅持黨建引領，著力健全基層社區組織框架，加強“紅色業委會”、打造“紅色物業”、凝聚“紅色力量”，引入物業服務，把老舊小區改造與物業管理結合起來。整治改造完成后，落實紅色物業管理措施，鞏固整治成果，堅決杜絕先改后亂。目前，全區改造完畢的官渡區曙光小區等5個小區已引入紅色物業；對其余小區，區住建局、街道、社區、物業行業黨委和協會正在積極推介，不斷引導群眾，力爭促成合作，實現物業服務公司入駐。

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春城晚報-開屏新聞記者 劉嘉 攝影報道

一審 熊波

責任編輯 羅秋旭

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主編 嚴云

終審 編委 陳潔

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