焦點快看：越秀年報里的“注水”迷霧

來源 | 地產壹線（ID：house_163）

撰文 | 壹線君

(資料圖片僅供參考)

去年秀兜里的錢，今年又秀賺錢能力。

在3月15日的2022年業績發布會上，越秀地產以銷售目標完成率超100%、營收利潤雙上升的戰績，在行業里算相當炸裂。

這個戰績也需要人做出點犧牲。

“管理層帶頭星期六不休息，可以說我和林峰幾位管理層真的是365天全年無休。”越秀地產董事長兼執行董事林昭遠這樣形容。

工作上的緊繃，和越秀這兩年的“逆市擴張”不無關系。

比如，走出廣州大本營，試圖在華東和華北冒尖；加大合聯營企業投資，成功銷售千億夢。

問題也隨之暴露。

近期機構發布的一份單月榜單中，越秀地產權益銷售比例達94%，這與越秀這兩年公開的土儲權益比難以匹配，由此被質疑“業績注水”。

錢，為什么都歸到了越秀頭上？

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銷售疑似“注水”

背后有金主撐腰

被質疑注水，是因為越秀地產的權益銷售額，過高了。

機構的一份榜單顯示，去年全年越秀地產全口徑銷售金額（合營聯營所有項目所得全部計入）為1260億元。

而權益銷售金額（按照項目所占股權比計算）為1251.6億元，這意味著越秀地產在旗下項目權益占比超99%，也就是說越秀基本上都是獨自操刀開發項目。

但根據越秀地產公開土儲情況，這兩年公司土地權益占比均值在60%-70%，與上述權益比相差較大。

凈利潤占比上也能發現端倪。2022年，越秀地產凈利潤61.37億元，其中歸母凈利潤39.5億元，占比64.3%，少數股東應占利潤21.84億元，權益占比35.6%。

反觀其他房企，歸母凈利占比與銷售權益比基本相當：萬科2022年上半年銷售權益比65%，歸母凈利潤占比67.5%；保利發展2022年上半年銷售權益比67%，歸母凈利潤占比66.9%。

那么99%的權益銷售“神話”，究竟是如何創造的？

這就得提到越秀地產獨家拿地秘訣。

早在十年前，越秀地產開始嘗試“基金+地產”開發模式，在一些高投入的大項目中，先由母公司越秀集團投入資本，承擔前期的投資風險，越秀地產則在實際成熟期收購股權。

這兩年由于自身擴張需求與杠桿監管的矛盾，越秀地產頻頻祭出該大招。

如果從去年越秀地產新增土儲入手可以發現，公司去年新增的、權益低于10%的項目共有7個，占比20%。

股權穿透背后，基本都有越秀產業基金以及廣州市國資基金的身影。

（越秀佛山南海御湖臺項目股權穿透圖 地產壹線）

越秀地產擴張規模的同時，向基金方轉嫁了杠桿風險，最后再坐收漁翁之利。以不到10%權益撬動土地開發的越秀地產，就這樣輕易擁有了100%的銷售額。

“注水門”事件發酵后，越秀地產嚴正聲明：沒向任何三方機構提供過權益銷售額數據。

但多家自媒體披露，權益數據一般都由開發商自己提供。且越秀地產在去年半年報中，還曾以機構公布自家權益銷售額排名為榮。

（越秀地產2022年半年報）

2

短債規模再降

美元債不是越秀的菜

某種程度上來說，上述項目開發模式能幫助越秀規避前期開發的高杠桿率，讓越秀的財務狀況顯得更穩健。

從財務基本面上看，目前越秀在三道紅線中屬于綠檔房企。

具體指標中，今年越秀短期債務降幅進一步擴大至47%，使得流動現金/短債比例優化至1.39。

不過，流動負債下降的同時，非流動性負債正在上升，2022年年財報顯示，越秀地產的非流動負債大增46.04%達到830.5億元，總負債規模繼續攀升至2616億元。

非流動性負債的增加，主要源于越秀以國企身份獲得的再融資利好，去年一年，公司多次發行了低息長期的境內公司債，共計98.4億元。

在融資這件事上，越秀也講求“性價比”，美元債不是林昭遠的菜，“哪里成本便宜就到哪里去，美元債太貴了，所以就用大灣區的債頂掉。”

越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰希望，把公司融資利率水平控制在行業前五位置。

3

大本營廣州銷售失速

進京首秀火出圈

有靠山、不差錢的越秀，近年多次展露自己【全國化】的布局決心，現實卻難以脫離對大本營的業績依賴。

2020-2021年財報數據顯示，越秀地產在大灣區的銷售收入、增速屢創新高。

去年情況有所改變。2022年，越秀在大灣區的銷售總額為596.8億元，比重從61.9%下降至47.7%。

其中一個重要原因是，大灣區的“門面擔當”——廣州去年銷售失速，金額為531.88億元，同比下降了12.2%。

相比之下，越秀華東、華中區域銷售增速顯著，同比分別上漲65.5%、38.1%。

曾有分析認為，作為廣州國企，越秀地產在當地做開發有著天然優勢；但單一押注城市也有風險，比如當廣州市場處于下行趨勢，會對公司業績造成一定的壓力。

外拓的目的，除了適配自身戰略，也有分散風險的需求。但當下，擴張并不是盲目的，越秀只下注高能級城市。

林昭遠在業績發布會上表示，北上廣深的地塊越秀都是加大力度去拿的，這些核心城市具備人口、經濟優勢，是公司的業務重點。

今年2月，北京2022年第五批次集中供地中，越秀大秀肌肉，力壓中海、首開、中鐵、建發等國央企，斥資59億元拿下兩熱門地塊。

“今年有機會還會在北京拿地。”林昭遠補充道。

在投拓目標上，越秀仍保持謹慎，“今年的土地新增規模會在400億元左右，和去年規模大致相同。”并且，不會輕易收購，也不紓困民企。

銷售目標也相對保守，公司今年定的合同銷售目標為1320億元，按照越秀2400億元的貨量估算，僅需要去化不到60%就可以實現。

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