世界聚焦：致房企：2023穿越周期，與自己的時代狹路相逢

春天正在不遠處。

(資料圖片僅供參考)

這可能是2023年初，地產人最強烈的市場感知。

回望2022年，從年初的“保交樓”，到時隔12年恢復房企股權融資，到“地產三支箭”，到重申為"國民經濟支柱產業"，再到南京、佛山、東莞等二線城市全面放開限購等。

行至谷底的房地產，似乎從金融供給端、土地供給端、銷售端迎來政策的全面反轉。

以至于業內人戲稱，行業從ICU里奄奄一息地搶救，一下變成在KTV的蹦迪狂歡。

段子歸段子，但也從側面反映了政策對行業的影響之大。

雖然很掃興，但我還是想提個醒，這個全面反轉，如果大家以為是2008年四萬億后的劇情重演，那就還是太simple了。

為什么？看看行業大佬們，他們在政策面重新定調以后的基本觀點是：2023，謹慎樂觀。

樂觀，是因為短期影響地產行業最大的因素——政策已經全面觸底。說白了，再壞不會比2022更壞了。熬過去了，戰略對了，就是新的開始。

謹慎，是因為市場，已經不再是3年前那個市場。熬過去以后，面對政策、需求、結構都不再一樣的市場，行業向何處去？企業向何處去？

這種對未來的戰略迷茫，可能才是黎明來臨之前，最黑暗的時刻。

因為穿越周期，極大地考驗一家房企的戰略前瞻性、對市場的判斷能力和自身的經營能力。

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穩住腳跟

龍頭房企穿越周期迷霧

早在2020年年報季，我曾提出一個觀點，以地產為代表的行業，盡管熙熙攘攘、熱鬧非凡，但其實都是周期的囚徒。

彼時，行業正在暴風雪來臨的前夜。而巨變的伏筆，早已埋下。

后來3年，故事的走向，一如最初的判斷。當房地產這趟狂奔的列車被迫拉下了減速的制動，在刺耳的剎車聲中，多少房企被無情甩下。

2022年12月31日，克而瑞發布 2022全年數據榜單，房地產行業TOP100全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，近9成百強房企累計業績同比下滑，規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

行業列車換軌至今，雖不至滿目瘡痍，卻也是艱難前進。

如今，又一年年報季來臨。相比于那些意料之中的負數負增長，我們欣喜于某些龍頭房企的年報已經呈現率先企穩的跡象。

比如上周率先發年報的龍湖集團和越秀地產。

在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團和越秀地產能夠實現收入及盈利的雙增長。本身就不容易。

據不完全統計，截至3月8日，73家上市房企發布了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，按照預告利潤下限計算，總虧損將超過1700億元，它們中預計最大虧損在100億及以上的有7家企業，其中藍光發展預計虧損219億元，榮盛發展預計最大虧損約250億元。

（圖源：中指研究院）

此外，在34家央企、國企和混合所有制企業中有17家預告2022年歸股凈利潤虧損，預告虧損占比50%；39家民營企業中有25家預告去年歸股凈利潤虧損，預告虧損占比超過64%。

（圖源：網絡）

當全行業都在倒退，龍湖和越秀這份成績單的背后，我更想知道，他們做對了什么？

越秀自不必說，地方國企里的佼佼者。龍湖則是民營龍頭房企的數一數二的優秀。其實認真梳理這兩份財報，它們的共同點也非常明顯：

1）業務支撐扎實：越秀保持穩定的銷售和結算節奏，龍湖的多元化業務對收入形成支撐；

2）低杠桿：低負債、低融資成本。越秀剔除預收賬款的凈負債率在62.7%，加權平均票面利率為3.11%；龍湖的凈負債率在58%，平均借貸成本進一步下降至4.10%。

3）長周期：越秀踐行“商住并舉”發展戰略，發揮“開發+運營+金融”的商業模式獨特競爭優勢；

龍湖則是“空間即服務”戰略，形成開發、運營及服務三大業務板塊，對應多航道業務構成的“一個龍湖” 生態體系。

顯然，越秀和龍湖們穿越周期的路徑，或許能解答開頭我提出來的問題：

2023，行業向何處去？

02

2023向何處去？

答案或許就在香港

從目前來看，2023年一個最明顯的變化是，政策也對地產行業的“災后重建”提出了自己的“理想型”。

今年的政府工作報告指出，有效防范化解優質頭部房企風險，促進房地產業平穩發展，推動向新發展模式轉型。

那什么才是新發展模式？或者說，什么才是房企們應該轉型的方向？

新模式，對應的是新市場，新變化。新市場的特征是什么？

1）市場空間容量見頂：增量有限，增速放緩。房企之間的競爭，不再是“虛胖”的銷售額，是多維度的全面競爭；

2）暴利時代終結：用”制造業思維”干地產；

3）結構性行情：拿地的思路，從規模時代的全面鋪開，到重點城市擇優而選；

4）商業模式進化：從單一的開發，到多元化的進擊。

那面對這些特征，應該具備的能力是什么？

中國房地產40年從無到有，從來不缺乏成熟市場的經驗借鑒。回顧過去內地的房地產發展史，港資房企的身影一定不會陌生。它們的每一次出現，都意味著機遇、挑戰和行業秩序的重建：

港資房企經歷香港經濟沸騰的年代，也經受金融危機的洗禮。97年金融風暴，08年金融危機，無一不是港資房企的戰場。

40年間，港資房企的每一次抄底，穿越周期靠的從來不是一時的規模突破，更多的還是商海沉浮以后摸索出來的行業底層邏輯。

1）更多元，用多元化經營熨平銷售收入的波動，從而創造更穩定的收入曲線。

從TOP4港企平均值來看，非房地產銷售收入占54%，投資性房地產占39%。

實際上，香港前十大房地產公司普遍深耕地產主業，但采用住宅開發銷售及物業自持租賃“兩條腿走路”的模式。

開發的銷售收入受開盤進度影響，不同年份波動較大。所以自持租賃等多元化業務的收入貢獻就顯得非常重要。

（圖源：YY評級）

2）精開發，用精耕細作應對低周轉模式。

從TOP4港企平均值來看，存貨周轉率為29%，毛利率*資產周轉率為4%。

而精開發背后的邏輯一個是高端產品線提升項目溢價，二是拉長項目周期吃透土地溢價，重視利潤，高利潤率能夠有效應對底周轉形成的資金沉淀。

（圖源：YY評級）

3）更安全，低杠桿意味著負債端更為穩定和更低的融資成本。

從TOP4港企平均值來看，剔除預收資產負債率為37%，現金短債比為127%，凈負債率24%，加權平均融資成本2.2%，而內地房企平均融資成本為6.6%，是港資房企的3倍。

（圖源：YY評級）

港資房企普遍采用租售混合經營的業務模式，注重業務間內部現金流的平衡，對外部資金依賴程度相對較低。

最終的結果便是企業擁有穩定的現金流，港資房企通過犧牲部分周期上行時的收益，獲得對沖周期下行的能力與逆周期投資的機會。

總結一下，港資房企的優勢在于，始終是經營思維而非開拓思維。

在高周轉的模式中，銷售、利潤和負債組成的不可能三角，意味著只要有一環受挫，整個結構將遭受毀滅性打擊。但在低周轉的思維里，收入、利潤和負債不再是不可能的三角：

03

行業進化向前

破局者亦是引領者

對內地的房地產行業發展來講，當繁華退潮，低谷已至，港資房企重回內地，某種程度上也昭示著行業發展的正常框架逐漸清晰：最好的應對就是長期主義。

長期主義的第一步，是資金儲備。對房地產行業來講，就是現金流為王。

以龍湖為例，充沛的現金流能力，來自于兩個方面的努力經營：

一方面來自于企業的經營成果，體現在業務上就是較早布局且堅持深耕的運營和服務業務帶來的穩定現金流。

2022年，龍湖由運營及服務業務帶來的收入均已超過百億。

其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成，全年實現租金收入118.8億元，由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達116.7億元，由運營及服務業務組成的經營性利潤占比更是提升10個百分點，達到27%。

由此可見，運營業務和服務業務，已成為與地產開發并行的第二和第三增長曲線。

根據龍湖集團董事長兼CEO陳序平的規劃，未來5年內，龍湖的經營性利潤占比將達到50%以上。

另一方面來自于超低的融資杠桿帶來的成本優勢。

平均借貸成本為4.10%，持續保持低位。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，總規模不超過15億元，發行期限為3年；2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%。

除了資金儲備，還需要健康儲備。凜冬已至，要熬過漫長的冬天，也需要強健的體魄。

健康的體魄同樣來自于兩個方面，一個是穩定的業務收入。

另外一個則是健康的財務狀況。

2022年12月9日，龍湖集團發布公告稱，公司已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。

至此，2023年內，龍湖已無到期境外債。

基于龍湖良好的信用表現，截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

資金和健康均為基礎儲備，更重要的儲備還有思想儲備，即思維的轉變。畢竟穿過暴風雪和周期底部的前提，是不被浪潮拋棄。

在“空間即服務”戰略的指引下，龍湖集團從很早開始就已在拓展自己業務的寬度。

從商業投資的天街，到長租公寓的冠寓，從物業管理的龍湖智創生活，到智慧營造的龍湖龍智造，再到產業園區運營的藍海引擎以及養老板塊的椿山萬樹，開發、運營、服務三大業務板塊相互助力與扶持，“一個龍湖”協同效應逐漸顯現。

04

奧地利作家茨威格，一輩子遭遇一戰和二戰，見過美好世界的坍塌，聽過黃金時代的悲鳴。

他最后寫道：只有經歷了光明和黑暗、和平與戰爭、興盛和衰敗的人，才算是真正生活過。

是的，低谷總會過去，春天終會來臨。

我們常說，剩者為王。

穿越2022年而來的龍湖們，在2023年，也終將與他們自己的時代，狹路相逢。

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