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到底什么是抵押貸？與房貸有什么區別呢?
(資料圖片)
房貸：銀行專門為居民買房而設的一種貸款產品，屬于消費貸的其中一種（消費貸即“消費者貸款”）。
如果不是因為政策有要求，只要有房產作為抵押物，銀行對貸款人是否有足夠的償還能力，其實不是那么看重的。對于銀行而言，房貸既穩定又安全，利息收入又高，是企業貸款難以媲美的。
抵押貸：同樣屬于消費貸的一種。要求貸款人提供抵押品作為貸款擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為如有價證券、票據、股票、房地產等。
區別也比較明顯：抵押貸主要是服務于企業，房貸則大部分服務于居民。也就是說辦理抵押貸款，貸款主體必須是法人主體。（得用公司主體貸款）
無論是房貸還是抵押貸，其實都是在共用一個相同的貸款利率。
最新的貸款LPR利率：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。
以貸款100萬為例：
同樣的貸款額度，使用3.7%利率和4.3%的利率，月供的利息是有差別，不過好像相差的也不算太大。
可是，由于每個貸款人的情況也不一樣、貸款的時期也不盡相同，特別是早幾年的貸款都有利率上浮的情況出現。往年上浮后的利率都在5.8%~6.1%之間。
如果當利率是5.8%時，對應的利息就是4833.33；6.1%時，對應的利息就是5083.33。
那差別可就相當之大了！
抵押貸還可以控制杠桿
抵押貸里有這樣一個產品，叫做經營性抵押貸款
貸款人可以將房子作為貸款擔保物，向銀行申請最長25年期的貸款。
因為是企業經營性貸款。所以，為了便于企業的資金最大化利用，銀行可以向貸款人提供先息后本的便利條件。就是可以每月只還利息，到期時一次性返還本金。
這樣再對比起每月的還款金額，差別可就巨大了！
每月只需要返還3700的利息，和右邊等額本息的供樓對比，幾乎減少了一倍的月供；如果再對比等額本金，供樓縮水兩倍多！
供樓實在不要太輕松。
如果這時候，房子還附帶有租約的話，分分鐘收到的房租減去每月要償還的利息，還有現金收入呢。
銀行還會告訴你，抵押貸是可以重置的！
就是在貸款期到期后，可以重新申請，然后再循環使用。
豈不是還利息就行，一直不用還本金？
對！理論上確實是如此。
是不是瞬間有種“心動不如行動，行動才能實現心動”的感覺？
可是，當你準備付出行動時，你又開始遇到了各種各樣的問題。
例如：為什么我去銀行貸款，跑了多次銀行說我資質不好，后面中介幫忙只需要去一次就貸款下來了？自己去做貸款做不下來。找中介為什么就能做下來？是不是因為銀行要故意引入第三方而設置的障礙？
其實安排抵押貸并不復雜，辦理流程是這樣的。
以深圳辦理抵押貸的流程為例：
找銀行提供房產申請貸款，銀行一般在七個工作日左右，出具貸款承諾函；
2. 將房子原來的貸款結清，解除原來的抵押登記；
3. 取回紅本，與這家新的貸款銀行辦理房產抵押；
4. 銀行放款，流程完成
是不是很簡單？
這就是銀行對抵押貸標準單的操作流程。
是的。銀行對抵押貸的單子分為標單與非標單。
標單就是符合銀行常規審批標準的單子，一般自己就可以常規辦理，根本不需要什么貸款中介服務機構。也可以說，一般使用貸款中介服務的抵押貸的單子，基本都是屬于銀行的非標準的單子。
現在銀監會的風險提示文件，就是在說非標單那一類單子。
接下來，我們主要來講講非標單的問題。
如果說標單是企業做生意而常規需要辦理的業務，那房貸轉企業貸的這種非標單又是怎么會產生的呢？
當然是因為房貸的條件，不如企業抵押貸吸引，而且企業貸可以利用杠桿嘛。
但其實這些只是彼之蜜糖，汝之砒霜而已！
對于個人房貸轉企業貸的風險是挺大的，當你開始嘗試時，可能已經開始踏進風險的邊緣。
風險一
貸款主體：一般的個人都沒有正常經營中的企業，即使有也沒有足夠的企業經營流水。這時候，可以通過轉讓的路徑，交易回來一家企業，可是這種企業的經營流水通常都不達標。
如果要達到銀行的貸款要求，提供貸款服務的中介機構可以提供“包裝”服務。當然，中介公司會與你簽委托合同，“包裝”的事他們來，出了問題你自己擔。
購買企業的成本一般在3000-5000元左右，這還不包括往后的企業做賬維護，及委托“包裝”的費用，而最核心問題是“造假”了！
風險二
不管是房貸轉抵押貸時，還是完成抵押貸后的一個特定時間內，是必須全額還清所有本金的。（在深圳哪怕銀行審批了10年25年期的抵押貸，只償還利息那種，都需要每年重置一次）
如果自己沒有全額資金，就必須借助第三方的資金過橋才能達到目的。
過橋資金的市場報價在每天0.06%-0.08%之間，即月息1.8%-2.4%，年息21.6%-28.8%。從還款到解除抵押，再重新抵押登記到再放款，快則10-15天，慢則30-45天。這還不包括有可能會出現不可抗力的時間問題。
總之，每一天都在花錢！
而且，每年得這樣花一回。
風險三
銀行抽貸：經營貸指明僅用于生產經營周轉，由于存在貸款資料“造假”的問題，貸款人所貸得的款項，大部分都用于償還過橋資金，其實還是用于房貸。
銀行只要通過穿透就能輕松發現貸款資金未按照合同約定使用，從而判定為貸款人騙取貸款的違約責任，被要求立即返還貸款。
這時想重新申請房貸已經不可能了。
不管是借了過橋資金未還，還是無法立即返還貸款，都可能導致房產被司法拍賣的結果。
總結一下
看起來很吸引的資金利用優勢，其實隱性成本也一點不低，算上每年重置的資金成本、企業維護費用及相關中介服務費，其實一點也不比房貸的利息成本低；
通過制造虛假材料獲取的貸款，就猶如長期背著一個“炸彈”，還真不知道什么時候會爆；
本來以為可以取得資金杠桿，卻有可能到頭一場空，分分鐘房產也就這樣送上司法拍賣的平臺。
所以，房貸轉抵押經營貸或許還真不適合你。
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