- 2023年的第75天 -
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前天,南翔生活網(wǎng)發(fā)布了2023年嘉定一批次土地出讓信息,不少網(wǎng)友好奇,我們?yōu)槭裁磩h掉了帖子,這里做一下澄清,主要是對(duì)照官方信息制作的圖表中,寫了菊?qǐng)@,而沒有明確說明是“嘉定工業(yè)區(qū)的菊?qǐng)@社區(qū)”,因?yàn)閳D片不能修改,怕網(wǎng)友誤認(rèn)為是菊?qǐng)@新區(qū),產(chǎn)生誤解,因此本著負(fù)責(zé)的態(tài)度,將文章進(jìn)行了刪除。(有興趣的網(wǎng)友可以滑動(dòng)框中內(nèi)容)
最新消息
江橋6.2W
工業(yè)區(qū)4.6W 徐行3.75W
嘉定一批次土拍拉開大幕
我們趕快一起來看看
南翔生活網(wǎng)從上海土地交易市場(chǎng)獲悉:2023年上海一批次出讓的商品住宅用地清單已正式發(fā)布,涉及11個(gè)區(qū),共計(jì)19幅地塊,總起拍價(jià)約483億元。
其中,嘉定3幅,分別位于江橋、工業(yè)區(qū)和徐行。
五大新城仍是主力供應(yīng)區(qū)域,其中,嘉定區(qū)擬出讓3塊涉宅用地,用地面積達(dá)14.83萬方,排名五大新城第二。
小編第一時(shí)間從出讓文件了解到,嘉定公寓的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)將首次突破6萬!江橋最高,達(dá)到6.2萬元/平米;工業(yè)區(qū)4.6萬平米;徐行3.75萬/平米。
另外,嘉定旁大熱的桃浦板塊這次也有上榜,地塊位于滬嘉高速公路北側(cè),連冠路和祁順路交界處,總占地3.4萬平方米,容積率2.5,總建面將達(dá)約8.5萬平方米。
為了便于查閱,小編將全部擬出讓地塊表格進(jìn)行了整理:
本次,嘉定區(qū)共有江橋、工業(yè)區(qū)、徐行的3幅優(yōu)質(zhì)地塊上榜,雖然分屬嘉定南北兩邊,但是位置都非常好——江橋、工業(yè)區(qū)地塊位于雙軌交站點(diǎn)旁,徐行地塊位于在建中的優(yōu)質(zhì)學(xué)校旁!
我們一起來具體看看
01
江橋:聯(lián)動(dòng)價(jià)破6萬
江橋鎮(zhèn)JDP0-0402單元42-07、43-02地塊,東至金園一路-駿航路、南至金園二路、西至駿航路-金園三路、北至曹安公路-河流。
地塊就位于14號(hào)線和嘉閔線雙線換乘的樂秀路站,可以說,出小區(qū)就能上地鐵!
根據(jù)出讓信息,該地塊總出讓面積54964.2平方米,是一個(gè)商住辦復(fù)合地塊(商:23%、辦:15%、住62%);其中,42-07地塊(商業(yè)+辦公)容積率為3.0;住宅的43-02地塊容積率為1.8(如果不出意外,將會(huì)打造高層為主住宅)。
這塊地除了雙軌交換乘站這個(gè)最大亮點(diǎn)外,還自帶商業(yè),經(jīng)過小編簡(jiǎn)單測(cè)算,商業(yè)面積大約3.8萬方左右(面積大體和南翔五彩城面積相近)雖然不是特別大,但是滿足社區(qū)需要沒有問題,同時(shí)也可以彌補(bǔ)附近暫時(shí)商業(yè)配套不足的問題。待曹安路北面的維樂城和項(xiàng)目東側(cè)的86湫未來建成,購物消費(fèi)將非常便利。
樂秀路站商業(yè)體規(guī)劃效果圖
02
工業(yè)區(qū):雙軌交+學(xué)校
嘉定工業(yè)區(qū)菊?qǐng)@社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊,東至城北路、南至范家港-基地邊界、西至和碩路、北至樹屏路。
總的出讓面積為6.06公頃,容積率為2.0,大概率為高層住宅。該地塊西面就是曾經(jīng)大賣的金地峯范,周邊教育、交通、商業(yè)資源也非常豐富。
交通方面,地塊的南側(cè)有嘉閔線城北路站(在建)以及11號(hào)線嘉定北站,這妥妥的雙軌交樓盤!
而項(xiàng)目東面緊鄰就是嘉定著名的桃李園中小學(xué),除此以外,周邊還有領(lǐng)峯幼兒園和樹屏路幼兒園。
商業(yè)方面就更不用發(fā)愁了,日月光中心僅有幾百米距離,而更近的日月光二期正在建設(shè)中!往東不遠(yuǎn)還有信業(yè)廣場(chǎng)。
嘉定北絕對(duì)是嘉定超高性價(jià)比區(qū)域!
03
徐行:與華五做鄰居
徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊,東至啟寧路、南至唐家浜、西至寶慧路、北至樹屏東路。
該地塊擬出讓面積為3.27公頃,容積率為1.8,預(yù)計(jì)將以高層為主。
這里是徐行重點(diǎn)打造的新市鎮(zhèn)核心區(qū),地塊西側(cè)是禹州丁香里,北側(cè)是佳兆業(yè)。
當(dāng)然最大的亮點(diǎn)是,這個(gè)17-01地塊與九年一貫制的公辦華師大第五附屬學(xué)校僅僅一路之隔!簡(jiǎn)直就是與華五做鄰居了!
除了華五這個(gè)肉眼可見的亮點(diǎn)外,由于該地塊位于徐行、菊?qǐng)@、新成路的交界附近,還可以共享其他街鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)資源。
附近的佳兆業(yè)、綠洲、禹州等社區(qū)已經(jīng)比較成熟,周邊還有優(yōu)質(zhì)的嘉定區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園,以及御泰國際廣場(chǎng)等。
距離離建設(shè)中的嘉閔線新成路站直線距離也僅1公里左右,距離嘉定百聯(lián)購物中心車行距離也就3公里左右。
根據(jù)去年七批次新房?jī)r(jià)格,地塊周邊的佳兆業(yè)五期的公寓約3W+,疊拼+合院4W+。
江橋聯(lián)動(dòng)價(jià)6.2W,樂秀路TOD要來了
言歸正傳,上周四出爐的上海一批次集中土拍信息中,最大的看點(diǎn)是江橋的聯(lián)動(dòng)價(jià)站上了6.2萬/平米,這也是嘉定除低密度住宅(碧桂園南翔6.25W)外,公寓住宅聯(lián)動(dòng)價(jià)首次站上6W+。
作為嘉定樓市三大熱門標(biāo)桿板塊(江橋、南翔、新城)之一,江橋本次這個(gè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià),漲幅算大嗎?相鄰的南翔板塊今年又會(huì)如何,這是最為引人關(guān)注的,小編今日將和大家進(jìn)行淺議。
嘉定近年土拍整體形態(tài)和聯(lián)動(dòng)價(jià)
要了解江橋的價(jià)格漲幅,先看看嘉定這兩年拍地大的脈絡(luò)。
總體來說,嘉定這幾年土拍基本沿著11號(hào)線和嘉閔線、14號(hào)線3條軌交軸線進(jìn)行。其中,去年主要是更是集中在11號(hào)線和嘉閔線,有13幅宅地成交,分布于安亭、工業(yè)區(qū)、南翔、菊?qǐng)@和嘉定新城(馬陸),其中嘉定新城(馬陸)最多,共有5幅。
江橋去年沒有宅地集中出讓,最近一次是2021年10月,位于江橋北社區(qū),14號(hào)線、嘉閔線旁的N2-03地塊被龍湖&南山聯(lián)合體拿下,備案均價(jià)為5.75萬元/平米。
為了讓大家對(duì)嘉定近幾年各個(gè)區(qū)域高層公寓為主的主力住宅聯(lián)動(dòng)價(jià)(備案均價(jià))有個(gè)整體性了解,小編對(duì)2020-2022年嘉定的部分代表性地塊土拍價(jià)格進(jìn)行了標(biāo)注(橘色圓圈為2020-2021年拿地項(xiàng)目均價(jià))
江橋6.2萬,漲幅大嗎?
新政后,江橋的新盤每逢開盤,幾乎都觸發(fā)要積分,也說明了市場(chǎng)對(duì)江橋區(qū)位的認(rèn)可。特別是這幾年,主要的土地出讓都在江橋北社區(qū)的14號(hào)線、嘉閔線換乘的樂秀路站旁,可以說位置真的非常好。
2021年,兩個(gè)北社區(qū)的老將——南山和龍湖攜手,再次深耕于此,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)5.75萬,成為當(dāng)時(shí)嘉定聯(lián)動(dòng)價(jià)最高區(qū)域(南翔南山為5.7W)。
去年沒有宅地土拍,今年首批次,江橋北社區(qū)對(duì)面,樂秀路地鐵站旁的42-07、43-02地塊一推出,價(jià)格就達(dá)到了6.2W,相比于龍湖南山地塊,漲了4500元/平米,漲幅約7.8%。
很多網(wǎng)友覺得非常驚訝,價(jià)格這么高啊!那么這個(gè)漲幅到底大不大呢?
小編進(jìn)行了一下對(duì)比和計(jì)算。
表格中漲幅計(jì)算公式:((現(xiàn)價(jià)-原價(jià))/原價(jià)*100)/n%
從年均漲幅上來說,江橋3.91%的年均漲幅依然是最高,帶商業(yè)和辦公的新城地塊漲幅為2.86%,其余南翔、新城純住宅項(xiàng)目漲幅800-1000元,不到2%。
江橋聯(lián)動(dòng)價(jià)為什么能漲幅這么大?
特別提示:以下內(nèi)容,僅為主編個(gè)人判斷和個(gè)人觀點(diǎn),不代表官方看法。
江橋的土拍一直廣為關(guān)注,因?yàn)?strong>江橋不僅是嘉定的江橋,也是大虹橋的北虹橋。
需要注意的是,江橋這幅地塊是一幅商、住、辦的復(fù)合地塊,商業(yè)+辦公占比高達(dá)38%,同時(shí),小編注意到,根據(jù)預(yù)合同約定,商業(yè)需要100%自持,辦公自持不低于70%,而且住宅中還有5%的保障性住房。
樂秀路站商業(yè)體規(guī)劃效果圖
也就是說,真正可以馬上變現(xiàn)的僅有占比約58.9%(62%-62%*5%)的商品房,從地塊開發(fā)資金平衡角度來說,給到這個(gè)聯(lián)動(dòng)價(jià)可以理解的。
以小編對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的了解,有商業(yè)體的復(fù)合地塊出讓一般有兩種常見的方式,一種是提高聯(lián)動(dòng)價(jià),類似嘉定新城地鐵站的中建二局地塊,給住宅的聯(lián)動(dòng)價(jià)高于區(qū)域平均值;
還有一種是降低樓板價(jià)。類似2014年出讓的南翔陳翔路印象城綜合地塊,該地塊因?yàn)橛谐篌w量的商業(yè)和辦公,需要配建住宅(10-01地塊,即現(xiàn)在的星信名邸),并通過大地塊降低了住宅樓板價(jià),讓出價(jià)格空間,使開發(fā)商能平衡開發(fā)資金。
原陳翔路商業(yè)體地塊示意圖標(biāo)注(2014年)
再說到江橋這個(gè)商住辦地塊價(jià)格,鑒于此前江橋北社區(qū)近年來新開樓盤基本都觸發(fā)積分,周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛非常明顯,這塊地6.2W的均價(jià)銷售應(yīng)該問題不大。
同時(shí),北社區(qū)居民期待已久的樂秀路站TOD商業(yè)體也會(huì)新建。
南翔會(huì)有哪些地塊計(jì)劃土拍
南翔板塊是今年推介最多的,根據(jù)小編目前掌握的《2023年上海市嘉定區(qū)經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃》資料,最引人關(guān)注的是南翔,今年有8幅地塊有出讓的計(jì)劃(特別注意,絕不代表一定會(huì)出讓,能出讓)
圖示中山姆會(huì)員店位置標(biāo)注錯(cuò)誤,小編進(jìn)行了調(diào)整
而且,這8幅地塊( 29-01、25-06、34-01&34-06、31-02、32-01、33-02、17-01&17-07、13-02&16-01)全部位于大的云翔板塊,其中7幅地塊位于嘉閔高架以西的嘉閔高架旁,一幅位于印象城和陳翔路地鐵站南面。
先說嘉閔高架以西7幅地塊,最引人關(guān)注的是,相比于現(xiàn)在的地塊容積率,這些地塊容積率全部調(diào)整到了2.0以上,不出意外,南翔嘉閔高架兩旁基本都是高層住宅。
相信,我們不久后就可以看見,部分地塊規(guī)劃調(diào)整的公示信息。
小編近日也在高空對(duì)部分地塊進(jìn)行了出讓前的實(shí)拍
未來,云翔板塊或以高層為主,低密度住宅將非常少!同時(shí),可以想象,在未來這些項(xiàng)目建成后,如果車行嘉閔高架,將會(huì)感覺非常震撼,形成萬家燈火燈光陣列帶!
緊鄰山姆會(huì)員店,非常值得期待!
這幾幅地塊中,最值得期待的就是31-02、32-01、33-02這三幅地塊(小編注意到,去年這三幅地塊也進(jìn)行了推介,不過是作為一個(gè)整體),同時(shí),也在去年被補(bǔ)充列入2022年度嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備計(jì)劃。
我們先來看看詳情:
31-02、32-01、33-02這三幅地,位于惠亞路中學(xué)東側(cè), 西南就是今年要開業(yè)的山姆會(huì)員店,同時(shí),穿過嘉閔高架就可以抵達(dá)印象城。
而且,這三幅地塊沒有緊鄰嘉閔高架,噪音問題也會(huì)明顯減少但還能享受便捷的交通出行。而且旁邊都是住宅為主,居住氛圍也會(huì)非常不錯(cuò)。
從正常邏輯來說,這三幅地,應(yīng)該是云翔板塊(嘉閔高架西側(cè))中聯(lián)動(dòng)價(jià)可以給到最高的,估計(jì)很多人已經(jīng)期待這幅地塊的登場(chǎng)!
印象城南側(cè)王炸地塊
最后2幅地塊位于嘉閔高架以東,印象城南側(cè)的 13-02&16-01地塊,也是繼嘉定新城超級(jí)地塊后,嘉定最值得期待的一塊優(yōu)質(zhì)宅地。
這幅地塊幾乎已經(jīng)不需要介紹了,在地塊內(nèi)規(guī)劃有幼兒園。此前因?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)問題,一直沒有能完成收儲(chǔ),據(jù)悉,目前已經(jīng)有了重大進(jìn)展,如果一切順利,今年是有可能進(jìn)行出讓。
作為出門就是印象城,過條路就是陳翔路地鐵站的王炸地塊,不僅是居民和潛在購房者一直在期待,小編熟悉的不少開發(fā)商早就對(duì)此地塊興趣濃烈,相信如果一旦進(jìn)入市場(chǎng),絕不用擔(dān)心托底問題。
至于聯(lián)動(dòng)價(jià)會(huì)是多少,也是大家熱議的話題,小編在此也做一下個(gè)人判斷(僅為個(gè)人分析判斷,不代表任何官方)。
2020年8月融信下這副地塊旁兩幅地塊,無論從土地的規(guī)整,還是區(qū)位,都沒有辦法和印象城南面這塊地相比。
2021年,融信開盤當(dāng)時(shí)均價(jià)為5.9W,時(shí)隔2-3年,不僅有 土 地的年度自然增值而且還有更好的位置加持,若按照南翔這兩年1000元幅度這種最保守的計(jì)算方式看,聯(lián)動(dòng)價(jià)肯定破6W,或達(dá)到6.3萬!
如果參照嘉定新城未來城市的優(yōu)質(zhì)增幅幅度,達(dá)到6.5W左右也不是沒有可能的。
大家更期待山姆旁地塊還是印象城南側(cè)地塊
你覺得這兩大優(yōu)質(zhì)地塊未來聯(lián)動(dòng)價(jià)會(huì)是多少呢?
歡迎和一同分享
特別提示:本文僅為南翔生活網(wǎng)主編基于既有信息的梳理和分析,土地出讓和最終價(jià)格以官方發(fā)布為準(zhǔn)。不可作為投資置業(yè)是判斷依據(jù)。
編輯 | 蛋哥
資料來源 | 上海土地市場(chǎng) 嘉定規(guī)資局 南翔生活網(wǎng)
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