央行降準，對樓市的影響真的“挺小”

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降準還是來了。

(資料圖片)

3月17號央行發布公告稱，在2023年3月27號降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

這回降準后金融機構加權平均存款準備金率降低到了約7.6%，從而能向市場內釋放出6000億元的長期資金。

鑒于不少人私信問我這次降準會對樓市造成什么影響，所以今天就來集中講一下。

1

這次降準意義很明確，有刺激宏觀經濟的成分，同時也有救樓市的心思。

單獨對于樓市來說，降準是分兩頭，一頭房企一頭購房人群。

房企問題在之前說過太多次，主要就是個區別對待和有色眼睛的問題。

央企國企不缺錢，缺錢的是民營房企，但是銀行又本著“嚴守”業務規章制度的原則，不敢也不愿對債務高企的民營房借錢。

盡管民營房企也有資產抵押物，但是去年8月份來自房企的抵押物就開始出現價格擠壓的情況，所以整個金融市場現在就是一個字。

怕。

對于房企這個樓市的供給端來講，降準更多的是想起到緩解房企的流動性緊張的作用，讓房企有錢在保交樓的前提下，積極拿地，好把樓市推到正循環的快車道上去。

但現狀是上面知道房企缺水，但放的水卻在最后一個環節被截流了。

水流不到大部分民營房企這里，其影響的不僅是土地市場的熱度，更關鍵的還有步步緊逼的債務問題。

今年是房企的償債高峰期，年內9579億元的境外外債務一個接一個都要還，緊張到什么程度，保利這樣的級別的央企都開始了切割分家了。

2月3號北京產權交易所一次性掛出了保利旗下12家公司的股權轉讓 公告，這12家公司開發的項目大小高低各不相同，但是卻都有一個共同點。

全部是和碧輝園的合資公司

保利割袍斷義把12家公司的22.87億股權打包，碧桂園在3月底底價全部接盤，而這還沒算完，未來還有50多個合作項目會分批次逐個“分手”。

保利對自己的分手行為的解釋是“為了加速回款優化資金儲備”。

這個解釋倒也說得通，碧桂園畢竟是民營龍頭，前陣子還受到了銀行的融資上的滋潤，風險應該沒有，所以保利單純的可能只是為了資金的儲備而做出的選擇，但是其他房企可就不一定的了。

就像經濟觀察報記者采訪某位頭部房企區域總裁說的一樣：“合作開發現在都十分謹慎，因為誰也不知道同行會在哪天突然就單邊破產”

這也從側面解釋了為什么土地市場熱度總是熱不起來的原因之一。

之前的土拍市場上出現了好地塊，一個房企吃不下怎么辦，多家一起來，成本分攤有錢一起賺。

本來這個操作是可以助推一下土拍的熱度，但自從某大引發暴雷潮出現后，這種操作基本已經歇菜，誰都怕被合作伙伴的一聲雷響拉下水。

都被債務搞怕了。

可以說房企這個樓市里的供給端群體現在處于一個兩難的境地，既沒錢拿地推高地價帶動新房多少熱度，又得籌錢防范債務違約導致的暴雷。

而想要債務不違約就得有充足的銷售回款（融資大部分民企指望不上），但好的銷售回款必然是新房市場升溫帶來的，可新房市場的升溫又需要用土拍市場大量資金推高地價地價的帶動。

很矛盾，很擰巴。

根據3月15號最新的統計局數據顯示， 今年1-2月份，房地產開發企業到位資金21331億元，同比下降15.2%；國內貸款、外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款分別下降15%、34.5%、18.2%、11.4%以及15.3%。

財政部的數數據顯示，1-2月國有土地使用權出讓收入5627億，同比下降29%。

當所有來錢和融資的口子都在減少資金流入的背景下，土拍很難全面熱起來，財政部的數字就很好的證明了這一點。

說回降準，這次降準有點想一舉兩得的意思，既想讓釋放出來的資金在土拍市場上當汽油烘熱地價，也想讓資金在房企這里當滅掉債務暴雷導火索的消防用水。

不管是油還是水，想起到作用還得看銀行等一眾金融機構是否能高抬貴手。

就像陳奕迅的那首《紅玫瑰》歌詞唱一樣：“被偏愛的有恃無恐 得不到的永遠在騷動”。

不解決這問題，那就只能指望被偏愛的那一小撮房企把樓市的熱度給帶起來了。

2

房企是缺錢等不來錢，而個體是能借來錢卻沒多少借的欲望。

購房人群現在缺貸款么？根本不缺。

只要你愿意進場買房背房貸，現在放款審批的速度快的不能再快，所以當下的問題是，雖然央行的降準會讓下面的商業銀行有更多能放出去的資金，但問題是個體們需求量并不大。

央行月度報告寫的很清楚，1月份居民住戶的短期貸款341億元，同比少增665億元，同期居民戶中長期貸款2231億元，同比少增5193億元。

居民戶的短期貸基本等同于消費貸，而中長期則對應房貸。

短長兩種貸款數據的雙降在一定程度上證明了之前我文章提到的，想要在疫情后的經濟環境中搞一魚兩吃很難的問題。

既要促進內需消費又要拉動房價樓市，刀法不精湛是不行的，顯然目前的刀法還達到這個水平。

2月份數據也沒什么好轉，居民戶中長期貸款只增加了831億，環比一月還減少了1400億。

錢包就是那么大一個錢包，收入預期也沒多少上漲空間，想要再一魚兩吃的讓個體一肩挑起內需和樓市兩個擔子，真不行。

這甚至都不是刀法的問題，而是個體負債極限的問題。

現有的商業銀行可以釋放的房貸額度，就已經超額滿足了當下樓市對按揭住房貸款的需求，你再給銀行更多資金，也是趴在賬面上空轉。

個體借不動。

有了這個前置條件再看這次降準，就會發現這波降準對個體而言不簡單是可釋放的房貸問題，重頭戲還是在利率上，降準釋放的資金很可能會引導后續出現的5年期LPR的降低。

發力點在這。

無非玩的就是個心理博弈的過程，市場好的時候比如2020年，房貸利率5.8-6.0%高的離譜，結果買房人群還來得及沒思考高利率的房子值不值得投資，未來升值空間是否能覆蓋利率成本的時候，手機上土拍出現新地王的消息就推送到了屏幕上。

不想了簽合同，立馬貸款買房，一分鐘的都不敢再耽擱。

多高的利率一樣是照簽不誤，只要市場夠熱，就有愿意源源不斷的加入到這個擊鼓傳花的游戲中來的人。

最后發生的事情大家應該都有印象，眼看樓市熱的沒辦法，整出個房貸額度不夠的操作，硬生生用信貸資源的收緊卡主了進場人群的熱情。

風水輪流轉，現在市場下行，個體對樓市上漲的前景存疑，利率就開始給你點頭哈腰了

4.3%不行？那就4.0%，4.0%還不行？那就3.9%甚至3.8%。

就是賭個心態，賭利率降到一定低的時候大家再進場幾率。

降準對于樓市購買群體的作用，基本上就是這樣，算是個助推器，不斷降低的利率就是不斷增加的推力。

總之就是要推更多的人進場。

3

房企和購房個體就是這么個情況，一個缺信貸但是得不到，一個不缺信貸但是又不太想要，降準這次針對樓市這邊的操作，怕是要拍在馬蹄上了。

小總結下，降準可能引發LPR5年期利率降低，但是對樓市的影響還是比較有限，什么降準就起飛的言論可以忽略了。

樓市不可能靠降準能一招翻身，不然前面2022年陸續降低首付100多個BP的操作，豈不是早都讓樓市起飛了？

至于其他方面，也挺難起太大效果，2月份的M2同比增長12.9%，達到了近7年以來的新高，水龍頭已經拉滿，但是市場這個反應吧，就好像舞臺上的演員都表演的汗流浹背了，下面還是那一點稀稀拉拉的掌聲。

不能說不給一點面子，只能說觀眾不太捧場。

當然好的一面也不是沒有，PMI倒是升到枯榮線上，但PPI還是負，CPI也只有1%，另外就是居民的住戶部門存款還在增加。

個體們謹慎消費的那根神經還是沒松弛。

好在政府債券融資倒是起來了，過去的1-2月政府債券累計融資超過1.2萬億，創下2017年以來的同期新高。

財政發力靠投資拉動經濟這是咱們的老操作，但是一想到債務的問題，就有點頭大。

不管你是新基建還是老的大基建，到頭來靠賣地的錢還債這個步驟都少不了。

這在某個層面上貌似也是對樓市持續發展的一種另類的肯定。

至少證明樓市這根用到包漿的拐棍，在短期內還是扔不掉。

就這樣。

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