最近,有很多國(guó)央企和外地民營(yíng)房企想在深圳、廣州、東莞等地拿下城市更新項(xiàng)目,我們給大家反饋一下各方關(guān)注的一些焦點(diǎn)。
(相關(guān)資料圖)
我們先前一直有介紹國(guó)央企介入城市更新項(xiàng)目的核心難點(diǎn),比如自主孵化項(xiàng)目的情況下團(tuán)隊(duì)如何解決,尤其是國(guó)央企員工能否為了推動(dòng)項(xiàng)目去做很多擦邊球之類(lèi)的工作,比如各種協(xié)調(diào)費(fèi)、臺(tái)底費(fèi)的處理,再比如釘子戶(hù)超出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外的訴求解決以及審計(jì)責(zé)任的問(wèn)題。
即便是以收并購(gòu)的方式取得城市更新項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓方/合作方前期的無(wú)票支出如何認(rèn)定,交易對(duì)價(jià)(項(xiàng)目估值)如何處理,尤其是涉及到項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓溢價(jià)時(shí)該如何處理,這些都是影響交易的核心難題。
根據(jù)我們近年來(lái)與國(guó)央企合作城市更新及土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),概括來(lái)說(shuō)則是以下幾個(gè)市場(chǎng)化的難點(diǎn):
一是資金端,國(guó)央企前期無(wú)法出資,前期費(fèi)用支出依賴(lài)于合作方先行承擔(dān),同時(shí)后端土地款配資所涉風(fēng)控?fù)?dān)保措施存在國(guó)央企方面的配合難度;
二是銷(xiāo)售端,目前國(guó)央企操盤(pán)的項(xiàng)目也很難保證好賣(mài)(尤其是項(xiàng)目位置較差的),包括深圳、廣州兩個(gè)一線城市的樓市銷(xiāo)售走向也都面臨很多不確定性;
三是專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題,大部分國(guó)央企在更新和整備項(xiàng)目的孵化、推動(dòng)方面都是缺乏專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的(個(gè)別央企及本地國(guó)企除外),甚至連項(xiàng)目算細(xì)賬的問(wèn)題都無(wú)法確保,至于國(guó)央企按完全合法合規(guī)的要求去解決被拆遷戶(hù)以及村集體的拆賠等問(wèn)題則面臨更大的難度。
以國(guó)央企收購(gòu)深圳的城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目為例,目前大部分國(guó)央企只能在更新項(xiàng)目專(zhuān)規(guī)或整備項(xiàng)目實(shí)施方案通過(guò)后才能介入,如果是在更新項(xiàng)目立項(xiàng)后就介入,則要么是更新方向和規(guī)劃建面已確定的,要么是有其他國(guó)央企合作方對(duì)規(guī)劃建面保底的,不然國(guó)央企收購(gòu)方一般都不會(huì)考慮。
需要注意的是,在國(guó)央企收并購(gòu)城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的操作層面,經(jīng)常存在兩個(gè)大的難題:
一是收購(gòu)前期服務(wù)商/項(xiàng)目公司的股權(quán)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題,因國(guó)央企或其委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)一般都是按實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用去評(píng)估,但項(xiàng)目公司實(shí)際發(fā)生的很多費(fèi)用卻沒(méi)有發(fā)票(比如臺(tái)底費(fèi)),因此國(guó)央企一般都很難認(rèn)可這類(lèi)成本,也即無(wú)法將這些成本計(jì)入項(xiàng)目公司并掛鉤股權(quán)價(jià)值(交易對(duì)價(jià));
二是項(xiàng)目盡調(diào)的難度非常大,國(guó)央企經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目關(guān)鍵資料及數(shù)據(jù)很難證實(shí),另外就是轉(zhuǎn)讓方/合作方和村股份公司、村民等被拆遷方的配合度問(wèn)題。
目前有些城市更新項(xiàng)目的投融資中,經(jīng)常會(huì)通過(guò)設(shè)立SPV用于承接項(xiàng)目公司的前期工作及前期支出,包括臺(tái)底費(fèi)等復(fù)雜事項(xiàng)的處理,以確保前期費(fèi)用的支出滿(mǎn)足項(xiàng)目公司的有票成本要求,更準(zhǔn)確地說(shuō)則是為了方便今后項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓。
尤其是國(guó)央企收購(gòu)、接盤(pán)項(xiàng)目時(shí)對(duì)有票成本的認(rèn)定要求,不然肯定會(huì)影響項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)的估值,最終影響交易對(duì)價(jià)的確定。
我們關(guān)注到樓市進(jìn)入下行期以來(lái)民營(yíng)房企在城市更新市場(chǎng)大范圍的撤場(chǎng),即便是國(guó)央企,目前對(duì)城市更新游戲規(guī)則的重塑也可能感到力不從心。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)城市更新低價(jià)拿地的優(yōu)勢(shì)不再后,參與方肯定就不會(huì)再有動(dòng)力。
在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期,房企都想花點(diǎn)錢(qián)圈住項(xiàng)目等房?jī)r(jià)上漲,但現(xiàn)在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲,城市更新低價(jià)拿地的本質(zhì)優(yōu)勢(shì)邏輯出現(xiàn)了重大改變,因此市場(chǎng)各方都變得更加謹(jǐn)慎。
回到城市更新項(xiàng)目低價(jià)拿地優(yōu)勢(shì)的初始邏輯上,目前爆雷房企城市更新項(xiàng)目的處置障礙,最典型的就是算不過(guò)賬的問(wèn)題。
因此即便是國(guó)央企托底,經(jīng)濟(jì)效益如何也是必須要提前考慮的問(wèn)題,甚至很多國(guó)央企都制定了收并購(gòu)項(xiàng)目利潤(rùn)率的最低標(biāo)準(zhǔn)。
事實(shí)上,目前市場(chǎng)上可供收并購(gòu)的城市更新項(xiàng)目大多都是在市面上已輪轉(zhuǎn)多次的,因此一般都存在項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算方面算不過(guò)賬、項(xiàng)目公司債務(wù)糾紛復(fù)雜和項(xiàng)目超融等問(wèn)題,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是整個(gè)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目早些年都被開(kāi)發(fā)完了,留下來(lái)的都是難啃的雞肋。
總結(jié)來(lái)看,對(duì)于國(guó)央企以及外地民營(yíng)房企對(duì)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目的參與熱情,我們建議參與方更深入地關(guān)注項(xiàng)目所處位置、未來(lái)城市發(fā)展及片區(qū)潛力、更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基本面及與其自身資源的匹配性問(wèn)題。
除此之外,對(duì)于同行普遍反饋的東莞、廣州等城市更新政策的經(jīng)常性變動(dòng)或政策的不確定性問(wèn)題,以及由此導(dǎo)致的項(xiàng)目可實(shí)施性降低的問(wèn)題(尤其是東莞),還有轉(zhuǎn)讓方、被拆遷方要價(jià)太高侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)、項(xiàng)目超融、多層法律關(guān)系嵌套等各類(lèi)疑難雜癥,建議收購(gòu)方謹(jǐn)慎評(píng)估并量力而行。
來(lái)源:西政資本,向原作者表示感謝。
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